タワマン売却までの道のり (２)

能登半島地震や羽田空港地上衝突事故といった暗いニュースで幕を開けた 2024 年だったが不動産売買市場は相変わらずの盛況ぶり。
私が利用している HowMa の AI 査定でも数百万レベルで査定額もあがり、当該マンションの売り物件の売却価格もだいぶ高くなってきた。
もともとは一生住むつもりで購入した住居だったが、ここ数年の盛況ぶりをみると大きくキャピタルゲインが見込める。1 億円以上で売却できるようならチャレンジしてみようと思い、まずは事前準備として 2024 年の年明けくらいから情報収集を行った。
購入時には私の準備不足や勢いで購入したところもあり、結果的に気分よく契約できなかった経緯もあったので、今回の売却ではぬかりなくやっていきたいところ。
ネットや正直不動産をみて以下のような情報を確認した。

• 仲介手数料
  800 万以上の物件の場合通常売却価格 3% + 6 万 が必要。
  ただしこの数字はあくまで上限価格であり法律等できめられているものでもなんでもない。つまり、値下げ余地がありという事。
  なお、業者買取の場合手数料は無料。ただし、不動産会社に依頼し買取業者に売却した場合は不動産会社に手数料を支払う必要がある。

• 売却益は課税対象
  不動産の売却益は所有期間により税率は異なるが課税対象である。
  私の場合 5 年以上 10 年未満となるので、以下のような計算式となる。
  売却益×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
  単純に 5000 万の売却益がでた場合には 1000 万 程度の税金がかかる。
  なお、売却益の元になる不動産購入時の価格は購入時の物件の額面では なく、不動産購入時にかかった費用 (仲介手数料、リフォーム費用等）も含める事ができる。
  

• 3000 万円までの特別控除
  売却益 (正確には譲渡取得というらしい）に対し3000 万までは非課税。つまり売却益が 5000 万円の場合 2000 万が課税対象。
  私の物件は親との共有名義の為 3000 + 3000 = 6000 が非課税となる思いきや以下の条件を満たさないといけないとの事。
  残念ながら親とは同居していなので 6000 万までは対象とならない・・。
  1) 現在、主に住んでいる自宅である
  2)  転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却である
  3). かつ土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していない
  4) 単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物である
  

• 媒介契約は大きくわけて 2 種類
  正確には 3 種類だが親族や友人に物件を紹介する予定はないので「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の 2 つで考える。
  a) 一般媒介契約：複数の不動産会社と売却の仲介契約を結ぶ事ができ、複数の不動産会社に売却活動を依頼する事ができる。契約可能な不動産会社に上限はない。
  b) 専任媒介契約 : 不動産会社 1 社のみと仲介契約を結び売却活動を一任する。
  
  双方にメリット、デメリットがあるが、一般媒介契約の場合は複数の不動産会社を利用する事により窓口が広がる事、専任の場合は仲介手数料の取りこぼしがない為売却活動により力を入れてくれそうである事とハウスクリーニングやリペア等の不動産会社の売却サポートを無料で利用可能といったところか。
  なお、媒介契約の詳細については以下のサイトがわかりやすい。
  タイトル : 媒介とは？仲介との違いや種類を分かりやすく解説
  URL         : https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0002/