その物件が買いなのかを見定めるための、８つの投資分析項目

ぺんぎん

2020年12月31日 20:28

前回は初心者が最初に知っておくべき５つのポイントを紹介しましたが、今回は投資先のマンションを選ぶときの、投資分析項目８つを紹介したいと思います。

バックナンバーはこちら→はじめての不動産投資〜初歩的な知識編〜

おすすめの本はこちら→不動産投資のお金の残し方　裏教科書

１、ネットオペレーションインカム：NOI（円）

不動産投資により生じる利益の計算式で、運営経費控除後の投資物件のキャッシュフローを算出するものです。つまり、投資対象の物件そのものの価値と、収益性を図るものとなっています。

計算方法は、｛賃料ー毎月必ずかかる支出（管理費、修繕積立金、管理代行費等）｝×12ー毎年かかる支出（損害保険料、固定資産税等）です。

２、アニュアルデットサービス：ADS（円）

元金と金利を合わせた年間の返済額のことで、ローン支払い明細書の年間の元利返済額をみるのですが、これは最初の契約が元利均等払いにしていれば、基本的にADSは毎年変動しないし、金利支払額が毎年減っていくのでADS自体は下がっていくものとなります。

３、ネットキャッシュフロー：NCF（円）

上記のNOIから、NCFを引いた額となります。その物件が毎月赤字なのか黒字なのかを判断するために使われます。なのでこれは基本的にプラスになることが重要です。

毎月赤字だけど、税金面などからしたらそこまで損でないというように不動産営業の方が言うこともありますが、最初から赤字の物件で空室がでたとき、修繕費用が多くかかったときなど、今後のリスクを考えたときに最初の赤字から更に支払うことになるので、基本的には黒字で回るところをおすすめします。

４、投資資本回収率（％）

３のNCFを自己資金で割った数のことです。自己資金というのは購入の際に支払った頭金、諸費用等のことで、これは実質利回り（※）より高いことが好ましいです。

※実質利回りとは、年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字のこと。

５、イールドギャップ（％）

実質利回りから、（ADS÷借入残高×100）を引いた割合のことで、プラスであることが好ましいです。（大体0.2~0.6。0でも合格ラインです）これには、ローンの年数が関わってくるので、ローンを組むときは長いもので組めるなら一番期間が長いローンで組むことをおすすめします。

６、家賃相場（円）

REINSの周辺家賃成約相場、不動産サイト（SUUMOなど）の周辺家賃相場のことです。レインズ（REINS）とは「Real Estate Information Network System」の頭文字「REINS」を示したもので、不動産物件情報交換のためのネットワークシステムのことで、不動産売買では必ず使用するシステムなので覚えておきましょう。

ここを見ればどこの不動産販売会社が上乗せ価格で言ってきているかがわかるので、その物件の価格が妥当なのか（オープンになっている価格より上乗せされていないか）を判断するために見ておきましょう。

７、デットクロス（円）

ローンの元金返済＞減価償却費となる金額のラインのことです。途中で経費にできない出費が増えて確定申告で所得税が増えて損することになるので、まず最初に建物と建物附属設備の減価償却の期間を調べてもらい、物件を検討するときに担当の方に調べてもらうことが大事です。

８、リセールバリュー（円）

売却を検討するときにいくらで売れるのかの資産価値のことです。取得価格に対する再販価格をみるもので、数値が大きいほど、新築のときの価格を維持しつづけているということになります。

将来不動産を売買してキャピタルゲイン（譲渡益）を得たいと思っている方は、この価格は調べておいたほうがいいでしょう。家賃相場が年数を追って下がっていないか、むしろあがっている土地を選ぶことが重要です。

バックナンバーで紹介した際のポイントに合わせて、気になる物件がいくつか出てきたあとに、上記の８つの分析項目で最終的に決めるために詳細に調べていくといいかなと思います。

以上、その物件が買いなのかを見定めるための、８つの投資分析項目をご紹介しました。