マンション投資の投資スキーム《購入方法・条件の重要性》
マンション投資の投資スキームは、大きく分けると
●現金購入
●金融機関の借入金（ローン）を利用
の2種類があります。
現金購入の場合
現金購入の場合の仕組みは非常にシンプルです。
10年間物件を所有すると
賃料収入：86万円/年 × 10年 ＝ 860万円
投資金額に対する回収率は43％です。
金融機関の借入金（ローン）を利用した場合
借入金額：2000万円
金利：約2％（元利均等払い） 借入期間：35年
上図の条件で10年間で手元に残る現金は
（86万円－80万円）×10年＝60万円
借入金返済＝元本＋利息
となるので、元本部分が含み益となります。
10年間の借入金返済800万円の内
元本部分：約434万円
利息部分：約366万円
となります。
よって、10年間で得られる
キャッシュフローと含み益の合計は
60万円 + 434万円 ＝ 494万円
投資金額に対する含み益も含めた
回収率は約25％となります。
現金購入とローン活用の比較
《10年目における損益分岐となる売却価格》
現金購入 ：2,000万円－860万円＝1,140万円
ローン活用：2,000万円－440万円＝1,560万円
《20年目における損益分岐となる売却価格》
現金購入 ：2,000万円－1720万円＝280万円
ローン活用：2,000万円－1,087万円＝913万円
上記の結果より
同一物件に投資をして、
同一家賃収入を得ているにも関わらず
”物件の購入方法や購入条件により
結果が大きく異なることがわかります”
ローン活用の場合は、
家賃収入から銀行に利息を支払ってる為
現金購入より、投資効率は悪くなります。
しかし、
自己資金のキャッシュアウトを
抑えることができる
という大きなメリットがあります。
自己資金を、
手元に置いておくことができる為、
他の投資先への投資チャンスが来た時
チャンスを逃さず対応することができます。
今回のポイント
●マンション投資は、
物件の購入方法や購入条件で
投資結果が大きく変わる
●ローン活用の場合は、
《借入条件》
借入金額
金利
借入期間
返済方法
次第で投資の結果が変わる