家を買うのがいいのか、賃貸がいいのか②

家を買うのがいいのか、賃貸がいいのか②

前回では、いかに賃貸にメリットがあるのかをお伝えしましたので、前回もご覧いただくと比較しやすいと思います

さて、賃貸はよく否定されがちですが、賃貸もいいとこあるよ！と言った前回

今回は、購入もいいぜ！むしろ個人的には賃貸と購入のハイブリッドでもいいぜ！！！

と、いうことで解説していきましょう！！！

早速ですが購入するのが適した方は、

子供が増えて賃貸じゃ狭い。。。
やっぱいつかはマイホームが欲しい！！
そろそろ３５歳だし、いま買わないと35年ローン終わるの７０歳か、、、賃貸なんてムダ金じゃん？
ＤＩＹは好きじゃないけど、オシャレな家に住みたい
ＤＩＹ大好き！！
週末は子供と一緒に物作り！！！

などなど、こちらも挙げればキリがありませんが、要するに家の購入は損したくない
なんとなく賃貸は損している気になる
みんな買ってるし、いま金利安いって言ってるし

実経験から、そんな方が多いように思いますでもこれ、ほんとに損してます？
前回でもお伝えした、賃貸のいい部分を考えれば今住んでる賃貸を１日でも早く出ないとソン！！！！！一概にそんな事も無いと思いますよ

まあ、焦って買っちゃダメ。です

じゃあ、ゆっくり考えて買うとはどういう事かと言うと、ちゃんと未来を考えて買う。です

解説すると、これをご覧の方は少なくとも家についてお考えでしょう
まずは、なぜ家について考えているのか

子供が産まれるから？
友人が買ったから？
それでなぜ買うのですか？
賃貸ではほんとにダメですか？？

お金の話はゲスなんて言いますけど、キレイ事言ってらんねー。ですよ
お金は大事なので、一度冷静に考えてみましょう

ここからはパターンが分かれますふむふむ見ながら自分に合うものを選んでください

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①とにかく家へのお金は最小限にしたい派！！！！（ボロでも実家に住めたら家のお金無くて済んだのに）くらい家はなんでも良い派のアナタ

ここまで極端な方は、市営住宅や安い賃貸が最適です。
もし買うなら中古住宅ですね
駅チカは、買う時に高いかもしれませんが、売る時も高い可能性が高いです
住宅ローン控除などの効果もあり、マイナスは少ないと思います

よく、買う値段を抑えたい方がいらっしゃいます。
注意してほしいのが、中途半端な物件は「安物買いの銭失い」になります
極端に安い、500万以下のボロ家を最低限リフォームすれば、トータルコスト700万くらいで住めるかもしれません
ですが、いま安いって事には理由があり、その不動産を20年後に売る場合、建物を解体して土地でしか売れないかもしれません
むしろ土地値が下がると、需要が無くて売れないこともあります
私のエリアでもそれは現実で起こっていて、郊外は今でさえ売れないのだから20年後はスラム化している可能性も。。。
中古マンションもいいですが、築50年を経過してマンションが老朽化した時の問題があるので、個人的にはあまり好きではありません。。。
長くなるので、この話はまた別のブログで解説しますね

まとめると、お金を追求するなら市営住宅か安い賃貸がおすすめです

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②そこまでお金は追求しないけど、とりあえず子供産まれるし買おうかな？
でもあんまりこだわる気もないし、そんな損したくもない

こーゆー方はかなり得する可能性が高いです

なぜなら、選ぶ家が普通だから

イコール、普通の家を好む方（需要）が多いから

選んだその家は万人受けする
すなわち！！売りやすいです
よく、安い新築建売ありますよね？
そうですあれです
もともと安いので、中古住宅になっても値落ち幅が少ないのです
これを買って、15年くらい住んで売る！！！

例えばお子さんが5歳の頃に買って、家を出る20歳頃に売る。

要するに大きい家が必要な時期だけ、大きな家に住む訳です

30歳で購入した場合、45歳前後で子供が独立するとしましょう
その後は夫婦で住めるくらいのお値打ちな賃貸に入る

これが「賃貸と購入のハイブリッド」です！

ちなみに、最近の建売は住宅性能も上がってきているので、いまの省エネ基準もクリアしていて、賃貸よりは快適！

売却時期である「15年」を経過すると、外壁塗装や内部の汚れなど目立ち始める頃なので、ここで次の方に売ってバトンタッチするのが一番費用がかかりません
ただし、劣化が激しいとそれをネタに値下げ交渉されますので、出来るだけキレイに住みましょう
大事にすると家も喜びます

ちょっと余談ですが、賃貸、購入含めて多くの方は現在、質の低い住宅にお住まいです。

これは日本の住宅業界が悪いのですが、いわゆる
「スクラップ＆ビルド」→古くなったら壊して建て替える

これが多いので必然的にそうなります
日本は海外に比べて、自然災害も多く住宅の寿命が短い事も原因ですが、これも長くなるので別で解説しますね
まとめると、この流れはしばらく改善されないはずなので、多くの地域ではこの住まい方がバランスいいと思います

②をまとめると、

子供が少し大きくなってきたら賃貸
↓
安い新築建売購入（場所はそこそこ人気の場所で）
↓
15年前後で売却（住むの家のメンテナンスはノーメンテで）
↓
夫婦で賃貸へ

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ただ、家にずっと住み続けるほうが得じゃない？
そんな声もありましょう

比較、試算してみます

まずは購入+賃貸のハイブリットから

30歳でローン組んだ場合購入時3000万円の建売が15年経過でおよそ2000万円で売却と仮定します（これは地域で変わるので、本気で考えたい方は、不動産のポータルサイトathomeやSUUMOで、築15年経った物件を検索してください）

ここで売った2000万円が入ってきますので、１５年住んで1000万円かかりました
45歳ですね
その後賃貸に入る。
80歳まで35年間で月6万円平均（仮定）の場合、年間家賃72万円（途中で引っ越して安い所に住み替えるとして）
80歳まで賃貸に住んだ場合35年×72万円＝2100万円

合計すると、当初建売に住んだ金額1000万円＋その後の家賃2100万円＝3100万円

また、上記に含んでいない固定資産税、売却と賃貸にかかる諸費用、賃貸も途中で引っ越す費用もありますから、＋400万円計上しますね
3100万円＋400万円＝3500万円

１５年間の金利(0.8％）＝約２９０万円
３５００万円+２９０万円＝３７９０万円

購入+賃貸のハイブリットのトータルの住居費は

３７９０万円となりました！

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続きまして、3000万円の家にずっと住んだ場合を試算してみます

まずポイントの15年目で外壁＆屋根塗装＆そろそろ給湯器も交換時期です
全部で170万円くらいでしょうか？

20年にさしかかると、最大重要文明機器「エアコン」が交換時期です
最低でもリビング、寝室の2台で15万くらいでしょうか？
工賃入れて20万にしときましょう

30年になれば悪夢の再来
「外壁＆屋根＆給湯器」のトリプルパンチ170万円

そして、更にランダムで「キッチン」「風呂」「トイレのウォシュレット」などなどの人類の英知たる発明品が次々と永い眠りへ、、、
残念ですが機械です。いつか壊れます。

壁紙や床も気になりますし、リフォームついでに全部で200万くらい見ておきましょうか？

35年経ったので、ひとまず合計すると
購入時の3000万円＋リフォーム関係560万円＝３５６０万円
住居費としてこれだけかかりました。

そして「固定資産税」
固定資産税は年数が経過するごとに安くなっていきます
先程のハイブリッドでは、１５年間でなんとなく２００万円と試算しました。（私の地域を参考）

15年経過後からの残り２０年間で計算して追加します。
以下の計算方法はややこしいので飛ばしてください

ちょっとズレますが築15年で15万円／年～築35年で7万円／年と仮定します
減価率は定率法で計算すると２，０７３，７０１円

誤差は出ますので、３５年間で４００万円くらいかかると思ってください

固定資産税てトータルするとバカになりませんねｗ

住居費合計
購入時の3000万円＋リフォーム関係560万円＝３５６０万円
固定資産税４００万円
３５６０万円+４００万円＝３９６０万円

そして金利
35年間の金利は０．８％で約440万円（変動金利なので上がる可能性は大いにあります）

住居費合計
購入時の3000万円＋リフォーム関係560万円＝３５６０万円
固定資産税４００万円
３５６０万円+４００万円＝３９６０万円
金利４４０万円
３９６０万円+４４０万円＝４４００万円

ここまでで単純に「購入+賃貸のハイブリッド」と比較すると
「購入+賃貸のハイブリッド」トータル　３７９０万円
「住み続ける」　　　　　　　トータル　４４００万円

住み続ける方が、およそ６１０万円多くかかります。

これだけ見ると、住み続ける方が損だと思いますよね？
「購入+賃貸のハイブリッド」がオトクな気がしますよね？
金額面だけ見るとそうなんですが、実はその先のお話があるんです。