独身アラサーオタク、マンションを買う。その2

どうも、もるぴーです。前回の記事でマンション購入の話をしましたが、あれから半年間で1番ヒヤッとした「住宅ローンの手数料」について今回お話しします。マンション購入を考えている方は前回記事も含めてご参考にして頂ければ幸いです。

住宅ローンの申請

半年前に住宅購入の売買契約を結んだ私ですが、それまでにローンの事前審査や高額な手付金の支払いがあったため、精神的にクタクタでした。

とはいえ、売買契約後に控えているローン本審査でポカして購入契約解除になっても困るので、重い腰に鞭を売って審査の流れを調べてみました。

審査手順は以下のようなフローになるそうです。

①借入を申請する銀行を決める。

②不動産に希望の銀行を申告。

③不動産経由で申請書を送付してもらう。

④申請書に個人情報を記入し、銀行に送付。

⑤書類到着後、審査。

⑥結果受領。

④についてですが審査の際に使用する個人情報は申請者が返済を実行する月から半年以内のものに限られます。※がん団信は1年以内

返済実行がまだ先の私は契約後直ぐ手続きに入ることができなかったため、手続きが始まる月まで貯金に専念することにしました。

手数料の金額

貯金に専念してから数ヶ月後に購入物件の内覧会に参加することになり、その際お世話になっている不動産担当者に本審査の話をしました。その時に貰った各銀行のローン金利が載った紙を見るとそこには手数料2.2%の文字が。

嫌な予感がしたので急いでネットで検索すると、住宅ローンを借り入れる際に事務手数料として借入額の2.2%を事前に銀行へ支払うことになることが判明しました。※銀行によっては2.2%ではない場合もあります。

この時、私の貯金計画がボロボロと崩れる音が聞こえました。

これは大問題とすぐに手数料の計算してみた結果、100万円前後の手数料がかかることが判明。

ここで参考までに以下に各借入額での手数料を記載しておきます。

3000万円→66万円

4000万円→88万円

5000万円→110万円

手付金でゴッソリお金が無くなり、家具家電の購入費を貯めないといけないのにまたこれだけの額のお金が飛んでいくのかと思うとゾッとしました。

ただ、ここで諦める訳にはいかなかったので、追加で手数料についてネットで調べたり、保険会社に相談すると幾つか手数料を抑える方法がありました。

手数料の抑え方

手数料を抑える方法には次の2つがあるようです。

①手数料が掛からないプランで借入れる。

②手数料込みで借入れる。

①についてですが、この方法では手数料が無料になる一方、金利が通常より高くなります。②については、初めに掛かる手数料を借入額に含めるので本来の利息額よりも若干額が増えます。

いずれについても本来よりも余分にお金を払うことになるのですが、具体的に追加額がどれほどになるのか計算してみました。

手数料を抑えた時にかかる追加額

ローンを組んだ際に発生する利息額は次の計算式で決まります。

利息額=借入額×返済年数×金利(利率)

例えば、借入額5000万円、返済年数35年、金利0.5％で借り入れた場合に発生する利息額は上記の式から875万円になります。この計算を基に各パターンで手数料を抑えた時に発生する追加額を計算してみました。

パターン①:

このパターンでは借入額は変わりませんが、金利は上がります。上昇率は大体の銀行で0.2%なので、元の金利が0.5％から0.7%に上がった時の利息額を計算してみたところ利息額は1225万円。元の利息額が875万円なのでパターン①で手数料を抑えると350万円の追加額を支払うことになります。

この計算結果から分かる通り手数料を抑えると結構な追加額を支払うことになるのです。

一方、人生プランによっては追加額が0円に近づく場合もあります。築浅10年以内で家を売ってしまうパターンです。

築年数10年以内のマンションは築浅と言われ、比較的初めの売値に近い金額で売れると言われています。10年まで返済して残りの返済額をマンションの売値で賄えた場合、手数料を抑えた際の追加額は100万円にまで抑えられます。(間違えてるかもしれないので検算してみて下さい。)

5000万円借り入れた場合にかかる手数料110万円がチャラになってることを考慮すると、追加額が100万円なら逆に普通に借りるよりお得と言えます。

物件は鍵を開けた瞬間から下がると言われており、残り返済額を売値で賄えるかは不透明ですが、10年以内に売ってしまえば追加額が抑えられることには間違いない筈です。

パターン②:

このパターンでは初めの条件を前提にすると借入額は5110万円、利息額は894万円になります。元の利息額が875万円なので追加額は19万円になり、パターン①よりも追加額が断然安いです。

借り方を工夫すればパターン①の方がお得だったりしますが、人生プランはその時々で変わるものなので、基本的にはパターン②で初期費用を抑えた方が良いと判断しました。

念のため希望の銀行でパターン②で借入できるところがあるか不動産に聞いたところ、「ある」とのことだったので一先ず安心しました。ここまでヒヤッとしたのは本当に久しぶりでした。

手数料は事前に払うべき？

基本的には支払った方が良いと思います。パターン②であれば追加で支払う料金がかなり少なくなりますが、これは金利が元の利率からステイの場合に限った話です。

余分にローンを組んだことで銀行から「この人は資金繰りが怪しい人」と認定されれば、信用度は下がり、金利を上乗せされることは十分あると考えています。

現状、私はパターン②で手数料を抑える予定ですが銀行から提示された金利によっては、パターン①に切り替える可能性もあります。また、暫く空っぽの家に住む覚悟で手数料を全額支払うこともやむを得ないと考えています。やっぱり貯金って大事だなとつくづく感じました。

因みに、家具家電ローンを組むことで浮いた貯金を手数料に回すという選択肢もあるのですが、住宅ローン審査の前に上記ローンは組むのはあまり得策ではないようです。

住宅ローン審査の時点でこれらのローンの支払いが発生している場合、その支払い額と住宅ローンの返済期間を乗算した金額を住宅用の借入額に上乗せされて審査にかけられます。

例えば、住宅用に5000万円借りる予定の人が36回払いで月々1万円(年12万円)の家電ローンを組んだ場合、家電ローンの返済額に返済期間35年を掛けた420万円が住宅用の借入額に上乗せされた5420万円で審査に通されます。

これだけ上乗せされると事前審査が通っていても本審査では通らなかったという話になりかねません。無闇にローンを借りまくると落とし穴にハマる可能性があるのでご注意ください。

最後に

ここまでお付き合い頂きありがとうございました。今回の件で改めて家を買うことの大変さを痛感しました。

実は手数料以外に保証料という料金もかかるのですが、こちらはネット申込だと支払う必要がないことが多いので今回は触れませんでした。これ以上手数料が増えてはたまったものじゃないです。

少し古いデータですが、厚生労働省の資料によると平成30年時点での日本の平均世帯年収は29歳以下で376万円、30〜39歳で574万円だそうです。一方、手付金を5%まで減らし、金利は1番安くしたい場合、マンション購入の際に借入3000万円では216万円、5000万円では360万円のお金が必要になります。これらを考えると多くの人にとってマンションはとても無計画で買えるものではないなと感じます。

以上で分かるようにマンションを購入する際には多額のお金をすぐ払わないといけない状況に立たされます。加えて、家電家具雑貨を集めれば100万円程は要りますし、入居直後の運転資金も貯めておかないといけません。なので、マンションを購入したい場合は、家具家電を後回しにするとしても購入を進める前までに最低300万円は貯金することをお勧めします。

マンション購入を考えているけどお金が...という方は今すぐにでも貯金をはじめましょう。私も改めて気を引き締めます。