【住宅ローン繰上返済】5年目にするのと10年目にするの、どっちが得なのか？

この記事のターゲット
・これから住宅ローンを初めて借りようとしている人
・住宅ローンを既に借りている人
・住宅ローンの繰り上げ返済の意味やメリットがよくわかっていない人
 
この記事を読んでわかること、メリット
・繰り上げ返済とはどのようなものか
・いつ、どのタイミングで繰り上げ返済をするべきか
・住宅ローンの仕組みのカギとなる部分
 

繰り上げ返済は2種類ある？

 住宅ローンの返済で、繰り上げ返済について耳にすることもありますが、繰り上げ返済とは言葉の通り、借入金を繰り上げて返済することで、後々の返済の負担を軽くするものです。
繰り上げ返済は、繰り上げて返済することは変わらないものの、大きく2つに分けられます。

①返済期間短縮形：繰り上げ返済した分を元金に充当することで、1回あたりの予定していた返済額を変えずに、返済期間を短くする。

②返済額軽減型：返済期間を当初の予定から変えずに、毎月の返済額を減額する。
 
繰り上げて返済することで、期間の負担を軽くするのか、それとも1回あたりの返済額の負担を軽くするのかで分かれてきます。
 
 

繰り上げ返済、どちらが利息を抑えられる？

 
借り入れする人にとって、できる限り利息は減らしたいものです。
「返済期間の短縮」と「1回あたりの返済額の減額」、繰り上げ返済は2種類あるのですが、より利息を抑えたい人におすすめするのは返済期間短縮型です。
 
繰り上げ返済したお金を、どこに当てているのかに注目するとその理由がわかります。
繰り上げ返済したお金は元金に充当されるのですが、元金に充当されることで、元金についている分の利息がカットされます。
そのため、繰り上げ返済することで、返済期間を減らすことができるということです。

以上のことから、今回は繰り上げ返済で返済期間を短縮する、返済期間短縮型を想定して見ていきます。
 

【問題】繰り上げ返済のタイミングは5年目？10年目？

 あなたは繰り上げ返済について完璧に理解していますか？
賢く借り入れし、返済していくためにも住宅ローンを借り入れる場合は、繰り上げ返済についてはしっかりと使いこなせるように、完璧にマスターしておくべきです。
  
あなたは金利0.8%で4,000万円の住宅ローンを借り入れしていると仮定します。
借入期間35年で、500万円分繰り上げ返済をするとしたら、5年目でするのがいいでしょうか？
それとも10年目でするのがいいでしょうか？

もしも繰り上げ返済をしない場合、4000万円の住宅ローンの借り入れを金利0.8%で行うとすると、利息の総額は5,874,024円になります。

繰り上げ返済をするとしたら、5年目で行うのと、10年目で行うのとではどちらが総利息額を抑えることができるか？ということです。
 
繰り上げ返済を行うことで短縮できる返済期間と、抑えることができる総利息額について両方の面から見ていきます。

 【回答】返済期間の短縮

繰り上げ返済をしない場合、35年のローンは12ヶ月×35年=420回の返済です。
5年目で500万円繰り上げ返済する回数と、10年目で繰り上げ返済する回数は以下の通りです。

 5年目と10年目と比べると、5年目の方が少ない回数で支払いを終わらせられることが分かります。
3回分支払いが早く終わることで、心理的負担も金銭的負担も軽くなるはずです。
つまり、繰り上げ返済をするならば早めに5年目のタイミングで行うことで、全体的な返済期間を短くすることができます。
 

【回答】総利息額

繰り上げ返済をしない場合は、総利息額は5,874,024円ですが、5年目に繰り上げ返済した場合の総利息額と10年目に繰り上げ返済した場合の総利息額について見ていきます。

 総利息額で見ると、5年目に繰り上げ返済した場合が1番利息額を抑えることができます。
同じ「利息を支払う」という意味にしても、5年目に繰り上げ返済するのと、10年目に繰り上げ返済するのとでは約24万円という大きな差がでます。
 
つまり、繰り上げ返済は早めにした方が効果が高くなります。
 

【解説】元金に占める利息の割合は、返済時期によって変化する

 
元金と利息の関係について見ていくと、はじめの方が利息の割合が大きく、利息を払い続けるにしたがって利息の割合は次第に小さくなります。

利息額と全体に占める割合は、具体的な数字で見るとイメージが捉えやすくなるはずです。 

3,000万円、金利0.5%、35年ローンの場合

3,000万円の借入金額を金利0.5%で35年かけて返済していく場合、利息の総額は270万円ですが、最初の10年で支払う利息は130万円です。
つまり総利息額の48%を占めることになります。
 

4,000万円、金利0.5%、35年ローンの場合

4,000万円の借入金額を金利0.5%で35年かけて返済していく場合、利息の総額は361万円ですが、最初の10年で支払う利息は173万円です。
つまり総利息額の48%を占めることになります。
 

前半は元金の割合が小さく、次第に大きくなる

上記の図を見ても分かるように、同じ借り入れ金額を返済するにしても、返済を始めたばかりのタイミングでは、元金の割合が小さく利息の割合が大きくなっています。

しかし次第に元金の割合が大きくなるため、利息の割合は小さくなります。
つまり、住宅ローンは最初の10年のうちに全体の総利息額の半分も利息を支払うことになります。

以上のことから、利息の割合が大きい時期に元金を返済しておくことで、「利息カット」と「返済期間の短縮」の両方が狙えるのです。

賢く繰り上げ返済をするために押さえるべき非常に重要なことですので、この機会に覚えておくといいでしょう。
 

まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済は5年目か10年目か、どちらが効果が高いのか見比べてみました。
住宅ローンの繰り上げ返済をどのタイミングで行うべきか、得をするかについてです。

結果は総利息額、返済期間どちらの面から考えても、10年目よりも5年目に繰り上げ返済した方が得するという結果になりました。

なぜこのようなことが起こるのか、それは返済期間短縮型で、返済金を元金の返済にあてることで、全体的な利息額が少なくなるように働きかけたためです。
返済期間短縮型の場合は返済期間を短くするべく、繰り上げ返済の資金を元金にあてます。
 

そのことで、元金に付随する利息もカットすることができるのですが、返済開始してすぐは利息の割合が高く、10年目までに総利息額の半分近くも支払うことになるのです。

最初の10年の間に利息の半額を支払うことになるため、なるべく早いタイミングで繰り上げ返済をして、返済額に占める利息を大幅カットすることをおすすめします。

住宅ローンを借りるのであれば、繰り上げ返済を完璧に理解して少しでも総利息額を少なくしたいものですね。

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