【住宅ローン控除×繰上返済】同時にやって損しない？繰上返済は住宅ローン控除が終わるまで待った方がいいの？住宅ローンと繰上返済の関係を徹底解説！

こんにちは、おおた社長です。

このnoteでは、住宅ローンに関するお得な情報を中心に発信していきます。

 

今回は

住宅ローン控除期間中は

繰上げ返済しない方がいいのか？

というテーマを解説していきます。

 

住宅ローン繰上げ返済について、今までいくつか記事をUPしてきましたが

「住宅ローン控除期間中の繰上げ返済はした方が良いのか？」という質問を多くいただきました。

 

本記事を最後まで見ていただくと、

・住宅ローンの繰上げ返済と住宅ローン控除の関係がよくわかります。

・いつから繰上げ返済を始めたら良いかわかります。

 

ぜひ最後までご覧ください。

 

１． 問題

今回一緒に考えていきたいのはこちらの問題です。

繰上げ返済を毎月１万円続けていくと仮定します。

①    住宅ローン返済の開始と同時に繰上げ返済をスタートする

②    住宅ローン控除期間が終了してから繰上げ返済をスタートする

どちらがお得になるでしょうか。

 

この問題で押さえるポイントは

何をもって損得とするか、ということです。

 

住宅ローンで損得を考えるときは、

総利息額を基準としてください。

つまり

2つのパターンのどちらの総利息額が少ないかを考えていきます。

前提条件はこちらです。

借入額4,000万、金利0.8％、借入期間35年です。

元金は4,000万、総利息額は587万となります。

 

この総利息額587万が繰上げ返済でより少なくなるのはどちらでしょうか。

併せて返済期間も考えましょう。

どちらの返済期間がより短くなるでしょうか。

追加の前提条件として住宅の種類ですが、今回は新築を購入したとします。

新築にはこのような種類がありますが、性能が良い「一般住宅以外」の住宅を購入した場合で考えます。

 

下記、問題を考えていただく上での参考情報です。

以前、「毎月１万円繰上げ返済を完済まで続けた場合どうなるか？」という記事を公開しています。

結果は繰上げ返済なしと比べてなんと58万も少なくなりました。

返済期間は3年4か月短くなりました。

 これは住宅ローン控除を考慮しない場合の計算です。

繰上げ返済だけを考えてとにかくコツコツ完済まで、毎月１万円ずつ続けた結果となります。

 

こちらを参考に住宅ローン控除を踏まえると一体どうなるのか、考えてみてください。

 

２． 押さえておいてほしいこと

回答の前に3つほど、理解しておくべきポイントを解説します。

①    住宅ローン控除

②    繰上げ返済

③    元金と利息の比率

①    住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、

年末の住宅ローン残高×所定の控除率で計算した住宅ローン控除額が

納税済の所得税・住民税から払い戻される制度です。

もう少し詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除とは税額控除のことをいいます。

こちらは税額控除の流れです。

ぜひ自身の給料がこういう流れで税金がかかる、ということを認識しておきましょう。

 

控除の中でも住宅ローン控除は税額控除に該当します。

一番インパクトの大きい控除です。

なぜなら、既に払った所得税・住民税から引いてくれるからです。

参考までに年収ごとの所得税を表示しておきます。

ご自身の年収の所得税を確認しておきましょう。

住宅ローン控除額は住宅ローン残高×控除率で求めることができます。

新築住宅を購入したとき

控除率は0.7％、控除期間は13年間です。

今回の問題では控除期間13年で計算しますが、住宅を購入した時期によって控除期間も変動します。

令和6年以降に入居すると、住宅ローン控除期間は10年間と短くなってしまいます。

住宅ローンの年末残高にも限度額が設けられており、図のように分かれています。

今回は一般住宅以外の性能の高い住宅を購入したと仮定します。

そして住宅ローン控除には所得要件と住宅の広さ制限があります。

所得要件は2,000万以下です。

広さは50㎡以上の住宅しか対象となりません。

ただし、所得要件1,000万までであれば40～49平米の住宅を購入したとしても

住宅ローン控除を受けることができます。

ワンルームマンションなど、あまりに小さい住宅を購入する際には

住宅ローン控除を受けることができませんので注意しましょう。

 

②    繰上げ返済

今回は「返済期間短縮型」の繰上げ返済を活用します。

こちらをご覧ください。

縦軸が毎月の返済額、横軸が返済期間です。

繰上げ返済をする際には、繰上げ返済資金を元金に充当します。

すると、元金に乗っている利息が支払い不要となります。

結果、元金＋利息の黄色い部分がカットされたことで

図のように返済期間が短くなります。

これが返済期間短縮型の繰上げ返済です。

 

③    元金と利息の関係

住宅ローンは最初の10年で

半分の利息を払う仕組みになっています。

こちらをご覧ください。

縦軸が毎月の返済額、横軸が返済期間です。

返済開始と同時に、元金と利息を返済していくのですが、

図を見てわかる通り、利息の比率は返済開始のほうが多くなっています。

 

住宅ローンは返済期間がたつほどに利息の比率が少なくなっていきます。

これが住宅ローンの特徴です。

 

3,000万借りると総利息額270万を払うことになります。

そのうち、最初の10年でなんと48％の130万もの利息を返済しなければなりません。

約半分です。

 

住宅ローンは最初の10年で

半分の利息を払う仕組み、ということがおわかりいただけたでしょうか。

これは住宅ローンの借入金額がいくらでも同様です。

4,000万の住宅ローンでは35年で361万の総利息額を払います。

最初の10年で払う利息額は、

総利息額の48％である173万です。

先ほどと同じ比率ですね。

 

住宅ローンは借入額がいくらでも

最初の10年で半分の利息を払う仕組みになっています。

 

さらに深く説明していきます。

3,000万を借り入れた場合、

最初の5年間で25％の70万を払うことになります。

 

整理します。

住宅ローンは最初の10年で半分の利息を払う仕組みであり、

更に、

最初の5年で25％の利息を払う仕組みともいえるでしょう。

 

お判りいただけたと思いますが、

住宅ローンは早い段階ほど多くの利息を払う仕組み

ということを必ず覚えておきましょう。

 

３． 回答

問題は、繰上げ返済を毎月１万円続けていくとして、

①    住宅ローン返済の開始と同時に繰上げ返済をスタートする

②    住宅ローン控除期間が終了してから繰上げ返済をスタートする

どちらのほうが総利息額を少なくできるでしょうか、という内容でした。

 

答えはこちらです。

繰上げ返済をしない場合の総利息額は587万でした。

そして最初から繰上げ返済を１万ずつ続けた場合、

総利息額は5,291,952円、住宅ローン控除額は2,915,476円となりました。

総利息額-住宅ローン控除額＝2,376,476円です。

 

住宅ローン控除期間終了後から繰上げ返済した場合、

総利息額は5,650,716円、住宅ローン控除額は2,993,754円となりました。

総利息額-住宅ローン控除額＝2,656,962円です。

見ていただいてわかる通り、

最初から繰上げ返済を続ける方が280,486円も少なくなるという結果となりました。

 

結果をみていかがでしょうか。

繰上げ返済と住宅ローン控除について

「住宅ローン控除期間中は繰上げ返済を控えた方が良い、住宅ローン控除額が減ってしまうから」という人もいます。

こう言われると正しそうに聞こえてしまいますが、実際は今回の答えの通りです。

なぜでしょうか。

 

住宅ローン利用者の一番の目的は

「住宅ローン控除額を多くしたい」ではありません。

最終的な実質の利息額を少なくすることです。

 

どれほど住宅ローン控除額を多くできたとしても、

総利息額が多ければ意味がありません。

 

あなたが着目すべきは住宅ローンの控除額だけでなく

総利息額から住宅ローン控除額を引いた

実質の利息負担額です。

これをどこまで少なくできるのか、を考えてください。

 

繰上げ返済と住宅ローン控除の関係はシミュレーションをすれば必ず答えが出ます。

どの場合だと損か得かは、きちんと計算しシミュレーションすれば

誰でも同じ答えにたどり着きます。

 

住宅ローン控除期間中に繰上げ返済をしない方が良い、という人はシミュレーションをしていません。

要は自身の感覚でアドバイスをしていて、こういう自称ファイナンシャルプランナーは多くいます。

 

あなたには、損得を考えるときにシミュレーションをする癖をつけていただきたいです。

ご自身では難しいという方は、住宅ローンを借りている金融機関にお願いしましょう。

ファイナンシャルプランナーに依頼することもできます。

 

自分もしくは専門家を頼って正確な情報を入手しましょう。

正確な情報を基に、いくら繰上げ返済するのか、いつから始めるのかを導きだしましょう。

 

まとめ

今回は以上となります。

簡単にまとめておきましょう。

今回の問題で考えていただきたかったことは、

いつから繰上げ返済をするべきか？という問いについて

住宅ローン控除期間終了後がいいと思ったとしても、

計算・シミュレーションをしてから結論をだしてほしいということです。

 

問題では毎月１万円を完済まで繰上げ返済し続けるとして、

住宅ローン返済開始と同時に始めるのか、住宅ローン控除期間終了後から始めるのかの2つのパターンで総利息額を比較しました。

答えはこちらです。

一目瞭然ですが、毎月１万円を繰上げ返済し続けた方が

最終的な実質利息額が少なくなります。

 

したがって、住宅ローン控除期間中であったとしても

繰上げ返済をして構いませんということです。

住宅ローン控除期間中は繰上げ返済を控えよう、と思う必要はありません。

 

返済期間はどうなったでしょうか。

繰上げ返済しない場合は35年420回でした。

最初から繰上げ返済し続けた場合は31年8か月となります。

3年4か月短くなりました。

これに対して住宅ローン控除期間終了後に繰上げ返済を始めた場合は、33年です。

2年短くなりました。

 

返済期間を見てもわかる通り住宅ローン控除期間を待たずとも、

最初から繰上げ返済した方が、トータルの返済期間もより短くすることができます。

 

住宅ローンの借り換え

今回は以上となりますが、最後に住宅ローンの借り換えについてお伝えします。

住宅ローンの返済が始まってから考えるべきことが2つあります。

それは繰上げ返済と住宅ローンの借り換えです。

 

「住宅ローンの借り換え」

という言葉を知らない方もいるかもしれません。

 

住宅ローンは、A銀行から住宅ローンを借り、完済までA銀行と契約し続ける必要はありません。

途中でB銀行に契約を移すことができます。

要はより低い金利の金融機関に乗り換えていいということです。

これを住宅ローンの借り換えといいます。

 

ぜひ3年に1回は住宅ローンの借り換えを検討しましょう。

3年に1回検討するということは、3年に1回自分に最適な住宅ローンを提供する金融機関を選ぶことができるということです。

 

ただ、3年に1回借り換えを検討するといっても

忙しい中、各金融機関を調べて検討して・・・というのは難しいかと思います。

そこで、とても便利なＷＥＢサービスを紹介させてください。

それは、モゲチェックです。

モゲチェックの詳細な説明は、一番最後にお伝えさせていただきます。

 今回は以上です。

住宅ローン控除と繰上げ返済について悩まれていた方はもう答えがわかったのではないでしょうか。

迷った時はシミュレーションをすれば正しい答えを得ることができます。

住宅ローン控除額を多くするだけのために繰上げ返済をしないというのは間違いです。

 

あなたは都度シミュレーションをして正しい行動をとってください。

住宅ローン選びの超便利なWEBサービス【モゲレコ】

最後に、住宅ローン選びの超便利なWEBサービス【モゲレコ】をご紹介します！
自分にピッタリな住宅ローンを知りたい方は絶対に利用した方が良いです。
住宅ローンで失敗したくない！後悔したくない！と思うなら、まずはモゲレコから始めましょう！

特にこのような方々に向いているWEBサービスです。
・住宅ローンを初めて借りる人
・金融機関がたくさんあって分からない！という人
・住宅ローンを既に借りていて、借り換えを考えているものの、
銀行が色々あってどこで借り換えたら一番得になるのか知りたい人
モゲチェックを使えば、自分にぴったり合った住宅ローンを
WEBで、簡単に、無料で、知ることが出来ます！

モゲチェックの概要です⇩

モゲチェックのメリットです⇩

サービスの利用はバナーをクリック⇩

利用方法

まず、サービス利用時に、自身の情報・属性など約30項目に入力します。
そうすると、その登録情報から、自身が融資を受けられる可能性が高いオススメの銀行が提案されます。

提案される銀行は最大3つです。
このサービスでは、自分にピッタリな銀行を紹介してくれるだけでなく、
「どうしたらもっとよい条件で住宅ローンを借りられるか？」のアドバイスも受けられます！
銀行の紹介やアドバイスを受けて、疑問点があれば
それに対して質問することもできます。

つまり、
WEBで、簡単に、無料で
住宅ローンのプロからアドバイスをもらうことができるのです。
手間もお金もかからず、
とても魅力的なサービスだと思います。

もちろん、新規で住宅ローンを検討している方だけでなく、
住宅ローンを利用中だけれども、毎月の返済額を少なくしたい！
もっと低い金利に借り換えたい！
という住宅ローンの借り換えを検討している方にも対応しています！
その場合は、
新規の場合と同じく自身の情報を登録した後、
現在と比較してどれぐらい得になるのかが表示され、
借り換えによって得をする銀行を最大3つ提案してもらうことが出来ます。
トータルで返済額がいくら減るのか、
毎月の返済額はどれぐらい減るのか、
を具体的に数字で見ることが出来ます。

それだけでなく、
「もっとオトクに！アドバイス」という項目があり、
そこを見れば、
どうしたら今よりも好条件で借りることができるのか、
どうしたら今よりも返済額が減らせるか、
といったアドバイスを受けることができます。

そして、
新規の場合と同じく、借り換えの場合でも、
疑問点や不安な点をプロに相談して解消することができます。
WEBで完結し、無料で、簡単に、質の高いサービスを受けられるので、
モゲレコはとてもおすすめです。

無料で簡単に使い始めることができるので、
少しでも住宅ローンについて興味があれば、
まずは登録してみるとよいでしょう。

まとめ

住宅ローンの比較サイトはたくさんありますが、
利用者に合った提案をしてくれるWEBサービスでは、
モゲチェックのモゲレコは、かなりサービスの質が高いと思います。

住宅ローン選びで失敗し、後悔する人も多いので、
そうならないためにも、しっかりと比較することが大切です。

気軽に、無料で、
自分に合った提案を受けるために、
まずはモゲレコを利用してみることをおすすめします！

サービスの利用はバナーをクリック⇩