【住宅ローン】破産する人の3つの共通点とは？

こんにちは、おおた社長です。

このnoteでは、住宅ローンに関するお得な情報を中心に発信していきます。
 

今回は、住宅ローン破綻者の3つの特徴というテーマで解説します。
 

残念ながら、住宅ローンをもう払えないと

「もう破綻するしかないよ・・・」という方が毎年一定数います。
 
なぜ住宅ローン破綻してしまうのでしょうか？

 
それは、住宅ローンの正しい返済方法

そして

何に気を付けるべきかを誰も教えてくれないからです。

 
この記事では、住宅ローン破綻しないための重要な知識をお伝えします。

ぜひ最後までご覧ください。
 

特徴①住宅購入の正しい順序を知らない

住宅ローン破綻者の特徴、

まず1つ目は

住宅購入の正しい順序を知らないということです。
 
住宅ローン破綻する人は住宅購入の正しい順序を知らないが故に、

間違った順序のまま突き進み、

結果、住宅ローンを多く借りすぎてしまいます。

そして返済に困るというわけです。
 
住宅ローン破綻する人は、

住宅購入を検討すると同時に住宅を探し始めます。

住宅情報サイトなどで物件をたくさん見て、見て、見て・・・・・

そして内覧までして

「こんな素敵な物件に住みたい！」

といって見つけた物件を購入してしまいます。

 
住宅情報サイトで何軒も見比べていると、どういう物件にたどり着くでしょう？

みなさん、

身の丈に合わない予算の高い物件に

たどり着いてしまうんです。

時間をかけて、

たくさん物件を見て、

内覧して、

たどり着いた物件であるため、

なんとか買おうとしてしまうんです。

 
「毎月の返済が2万多くなるだけ」

「何とか返済できるはず」

と、自分に都合のいい言い訳をして、

収入に見合わない高い住宅ローンを組んでしまいます。

これが住宅ローン破綻者の特徴です。

 
住宅購入の正しい順序はこちらです。

資金計画⇒エリア選定⇒物件選定⇒本審査という流れです。

対して、

住宅ローンで破綻してしまう人は、

いきなり物件選定を始めます。

購入する物件を決めてから、

ようやく住宅ローンの事前審査をしています。

 
正しい住宅購入の順序について詳しく説明しましょう。

まず資金計画です。

資金計画の中でもこの3つを意識してください。

親への相談

住宅を購入しよう、と思ったらまずはご両親へ相談してみましょう。

「住宅を購入するつもりだけど、すこし資金援助をお願いできないか？」と聞いてみましょう。

もしかしたら贈与という形で用意があるかもしれません。

贈与が無理でも貸してくれる可能性もあります。

とにかく、一度はご両親に確認をしてください。

意外とお金を用意してくれているご両親は多いものです。
 

ライフプラン

次に、ライフイベント表とキャッシュフロー表の2つをつくりこみます。

ライフイベント表には、

住宅ローンを返済するまでの期間に

家族に起こるイベントをすべて書き込みます。

キャッシュフロー表には、

イベントごとに、どれくらいお金がかかるかを全て書き込んでいきます。

当然、収入も「どれくらい上昇しているか？」という予想をたてて
落とし込んでもいいです。

毎月の生活費など、いくらかかるのかを全て見える化しましょう。
 

返済比率

返済比率とは、住居費／収入です。

返済比率とは、

給料の内、住宅ローンの返済が

何％を占めるかを表す比率です。

理想は1／４の25％ですが、

なかなか難しいと思いますので、

30％以内に収めるようにしましょう。

 
住宅ローン破綻者は、

返済比率35％近くで借りているケースが

多いです。

絶対に、返済比率30％を超えないようにしてください！

参考までに、フラット35で決められている返済比率をご紹介します。

年収400万未満の人は、返済比率30％以下となっています。

年収400万を超える人は、35％以下です。
 
ここで注意したいポイントですが、

銀行が「返済比率35％まで貸せます！」と言ってきても、

絶対に借りないようにしてください。

住宅ローンを借りるときは、

返済比率30％は超えてはいけません。

銀行が「貸します！」と言ってきても、借りないでください！

参考までに、年収ごとの返済比率を表にまとめました。

例えば、
年収600万の人は、毎月の返済額が125,000円以内になるように借りましょう。

超えたとしても、15万以内に収まるようにしてください。
 

住宅購入で、いきなり物件を探し始めても問題ないのは
現金一括で購入できる人だけです！

 
現金一括ではなく、住宅ローンを利用する人は資金計画が最優先です。

資金計画を立てずに、物件を探してはいけません。

 

特徴②収入の減少

住宅ローン破綻者の特徴2つ目は

収入の減少です。

 
住宅ローン破綻する人は

「収入は定年まで安定しているモノ」「順調に昇給できるハズ」

と安易に思い込んでいる人が多いです。
 
そして思い込んでいるがゆえに

定期的に、ライフプランを見直しません。
 
さらに、

絶対やってはいけない住宅ローンの組み方をしているケースも散見されます。

それはボーナス返済とペアローンです。

ボーナス返済

ボーナス返済は、

例えば、毎月の返済が10万、ボーナス月だけ30万など

ボーナス月に追加の支払いを設定して、住宅ローンを借りることです。

なぜ、ボーナス返済をやってはいけないかというと

ボーナスは経営者がコントロールしやすい報酬だからです。

業績が上がる⇒ボーナスあり　

業績が下がる⇒ボーナスなし

といったように、会社の都合で報酬の有り無しが左右されてしまいます。
 

そんな不安定な報酬であるにも関わらず

完済まで一定のボーナスが貰えると思い込んでいることが

大きな間違いです。
 

これからの時代ボーナスがずっと貰えるとは限りません。

したがって

ボーナス併用返済は、絶対に組まないでください！

ペアローン

続いてペアローンです。

先ほど「年収に対して返済比率30％を超えないようにしましょう」とお伝えしました。

しかし、住宅ローン破綻する人は、

夫婦それぞれ返済比率35％で借りていることがあります。

もちろん夫婦共に収入が減らなければ、完済できるでしょう。

しかし、世の中そんなに甘くないことが往々にしてあります。
 

コロナ禍の住宅ローン返済で一番苦しんでいたのは
ペアローンを組んでいるご家庭でした。

 
コロナ禍で業績が下がり、

夫⇒給料減

妻⇒給料減

当然、支払いが厳しくなります。
 

どうしてもペアローンを組む必要がある場合は、条件があります。

夫婦それぞれが、返済比率15％で借りてください。

なぜだかもうおわかりですよね？

もし妻の方が収入ゼロになったとしても、

夫の返済比率が30％で収まるからです。

 
原則ペアローンはお勧めしませんが、

どうしても組む場合は、返済比率を各々15％以下にしましょう。

 
いま説明したように、

ボーナス返済とペアローンは悪手です。

人生いい時も悪い時もあるといいますが、

それは収入も同じです。

 
あなたの年収が

住宅ローン完済まで

上昇し続けると思い込まないようにしてください。
 

もちろん上昇していくことが理想です。

しかし、上昇しないことを視野に入れたうえで

住宅ローンの返済額を導き出してください。

 
そのためには、

ボーナス返済やペアローンはやめておいたほうがいいでしょう。
 

特徴③返済開始後の目的を理解していない

住宅ローンの返済を開始したら目指すべき目的があります。

それは、

住宅ローン残高＜物件売却額

にするということです。

 
どういうことなのか想像しながら読み進めてくださいね。

あなたはこの先10年後～30年後までに

住宅を住み替えるでしょう。
 
なぜかというとお子さんが大きくなり、

家を出ていったタイミングで

今よりは狭い住宅に住み替えることがよくあるからです。
 
戸建に住んでいた夫婦がある程度の年齢になって

マンションに住み替えるというのもよくあるケースです。

 
したがって、

住宅は住み替える前提で考えてほしいです。

住宅を住み替える＝住宅を売却するということです。

 
住宅を売りたいのに、なかなか売れないのは結構しんどいです。

どういう状況だと売れないか？というとそれは

物件売却額より住宅ローン残高が高いときです。

住宅ローン残高が残っているとき、銀行は売却させてくれません。
 
なぜなら、

住宅ローンの残債を全額返済しない限り

抵当権が外れないからです。

図で詳しく説明しましょう。タテ軸が金額、ヨコ軸が返済期間です。

住宅価格4,000万、住宅ローン4,000万で借りたとします。

35年かけて返済するうちに、住宅ローンの残高は下がっていきます。

対して、物件の売却額は、

住宅ローンを借りたタイミングからもう既に下がっています。

少し下がったところからどんどん下がっていき、

そして下げ止まりが来ます。

これが住宅の売却価格の推移です。
 

例えば、新築住宅を5,000万で購入したとして、

買って1週間後に5,000万で売れると思いますか？

答えは、売れません。

4,500万くらいで売れるのではないでしょうか。

新築のプレミアは、それだけで500万くらいの価値があります。

よって、購入時の「住宅ローン残高」と「売りに出す価格」には差があります。
 

そして、物件の売却価格（中古住宅の金額）は下げ止まりがあります。

新築時は金額が高く、築年数がたつ毎に下がっていき、最後に止まります。

住宅の価格に０円はありません、つまり途中で止まるわけです。
 

ここが重要なポイントですが、

図の「住宅ローン残高」と「住宅の売却価格」がぴったり合うところ、

ここを売却可能ポイントといいます。

このグラフで、売却ポイントよりの右側は売れる期間となります。
 
住宅ローンの残高より売却金額が高ければ、完済可能となります。

なので、いつでも売ることができます。

例えば、住宅ローンを繰上返済することで、返済期間３５年⇒３０年に減らした場合はこのようになります。

先ほどの図より、売却可能ポイントが近づきました。

もっと短くして２５年にするとこちらです。さらに売却可能ポイントが近づき、売れる期間が長くなってきました。

完済まで20年まで減らした場合、売却可能ポイントは10年目に訪れます。

住宅を購入してから10年目には、いつでも売れる状態が到来しているということです。
 
このように売却可能ポイントができるだけ早く訪れるための行動をとってください。

「いつでも売れる」状況は精神的にも楽です。

逆に、

住宅を売りたいときに売れないと、大変なストレスとなります。

「住宅を売ろう！」と思っても貯金を崩さないと残債が消えず、売れないからです。

 
現金を出さなくても売れる状況を、一日でも早く迎えるべきです。
 

繰上返済して売却可能ポイントを早める、という説明をしましたので
ここで繰上返済について簡単におさらいしましょう。

縦軸が返済額、横軸が返済期間です。

繰上返済する資金を元金に充当します。

そうすることで、元金に乗っている利息を払う必要がなくなります。

すると、黄色の部分がカットされて返済期間がぐっと短くなります。

繰上返済をすればするほど、返済期間もどんどん短くなり、元金が減ります。
 
返済期間が短くなって元金が少なくなるということは

「いつでも売れる状態」が早く訪れるということです。
 
早めに繰り上げ返済をする効果が高い理由は

住宅ローンが返済当初の利息比率が高いからです。

なんと、住宅ローンは最初の10年で半分の利息を払う仕組みになっています。

例えば4,500万を金利0.8％で借りたとき、総利息は660万です。

そのうち、最初の10年でなんと48％の314万を払います。

約半分を払っていることがわかります。

つまり、住宅ローンは最初の10年で半分の利息を払う仕組みということになります。

もっというと最初の5年で25％の利息を払うということです。

最初の5年だと、25％の168万を払うことになります。

したがって、

住宅ローンは、最初の5年で1／４（25％）の利息を払う仕組みともいえるでしょう。
 
繰上返済を早めにするべき理由をお判りいただけたでしょうか。

答えは、住宅ローンは最初の利息比率が高いからです。
 

まとめ

住宅ローン破綻者には3つの特徴があるというお話をしてきました。
簡単にまとめをしましょう。

特徴①住宅購入の正しい順序を知らない

住宅購入の正しい順序はこちらです。

住宅ローンで破綻する人は、資金計画を通らずにまず物件選定をします。
住宅情報サイトや内覧を繰り返し、気に入った物件を購入してしまいます。
結果、身の丈に合わない予算の高い物件にたどり着いていることがよくあります。
 
住宅購入において一番大切なのは資金計画です。
お金の部分を曖昧にしたまま、計画もせずに物件を探し始めると
住宅ローン破綻への一歩を踏み出してしまいます。
 

特徴②　収入の減少

自分の収入が安定し続けると楽観視することは危険です。
住宅ローンは収入が減少したときに破綻する人が多いです。
 
破綻を防止するためにも
ボーナス併用返済とペアローンで住宅ローンを借りることは
絶対にやめておきましょう。
 
これからの時代、収入にも浮き沈みがあると想定して資金計画を立てることをお勧めします。
 

特徴③　返済開始後の目的を理解していない

住宅ローンの返済が始まった後、一番に目指すべきは
住宅ローン残高＜物件売却額にすることです。
 
繰上返済を繰り返して住宅ローン残高を物件売却額より下げること
これ以外の目的はありません。
 
あなたはこの先間違いなく住宅を住み替えると思われます。
つまり、家を売る必要があるということです。
住宅を住み替える＝住宅を売るということですので、
物件売却額よりも住宅ローン残高を下げておく必要があります。
 
そのためにも繰上返済をコツコツと続けることが大事です。

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