レナー(LEN) 2024年3Q 決算&カンファレンスコールまとめ
会社概要
会社名：
Lennar Corporation ($LEN)
業界：
住宅建設
本社：
フロリダ州、アメリカ
上場年：
1971年（NYSE）
概要：
Lennar Corporationは、アメリカの主要な住宅建設会社であり、特に戸建て住宅の建設に強みを持っています。
同社は全国的に事業を展開しており、質の高い住居を提供することで知られています。
また、持続可能な建設とコミュニティ開発に注力しています。
事業内容：
主に住宅の建設、販売、および関連サービスを提供しています。
戸建て住宅からマンション、タウンハウスに至るまで、多様な住宅タイプを手掛けています。
また、金融サービス部門を通じて、住宅ローンやタイトル保険などのサービスも提供しています。
類似企業：
PulteGroup, Inc.（アメリカ）、大和ハウス工業株式会社（日本）
前回決算
決算
⭕️GAAP EPS:実際$4.26 予想$3.63
⭕️売上高:実際$9.40B 予想$9.15B
前年同期比売上高成長率:7.7%
Memo:
第3四半期の住宅販売件数は21,516件、販売額は91億ドルに達し、前期の19,690件、84億ドル、前年同期の18,559件、83億ドルと比較して増加。
住宅1軒あたりの販売価格(インセンティブ控除後)の平均は42万2000ドルで、第2四半期の42万6000ドル、2024年第3四半期の44万8000ドルから減少。
住宅販売の未決済残高は1万6,944件で、金額にして77億ドルで、前期の1万7,873件、82億ドル、前年同期の2万1,321件、99億ドルと比較すると減少。
住宅販売の粗利益率は22.5%で、第2四半期の22.6%、2024年第3四半期の24.4%から減少。
金融サービス部門の営業収益は1億4400万ドルで、前期の1億4600万ドル、前年同期の1億4800万ドルから減少。
普通株式5億1900万ドルを買い戻しを実行。
CEOコメント：
「雇用は堅調で、住宅供給は10年以上にわたる生産不足により慢性的に不足しており、需要は堅調な世帯形成に牽引されて堅調。
当四半期も引き続き住宅の値ごろ感が試されたが、購入者は販売奨励金の増加に反応し続け、その結果、当社の引渡戸数は前年比で16%増加し、新規受注は5%増加した。」
連邦準備制度が政策金利を0.5%ポイント引き下げたことを受け、今後より幅広い需要サイクルが期待できると述べている。
2024年第4四半期見通し：
住宅販売の第4四半期の粗利益率が第3四半期の22.5%と同水準にとどまり、Visible Alphaのコンセンサスである24.3%を下回る予想。
引渡戸数を22,500~23,000戸と予想し、Visible Alphaのコンセンサスである22,902戸。
平均販売価格約42万5000ドル、コンセンサス予想42万6100ドル。
新規受注は19,000~19,300で、Visible Alphaの予想は18,936。
金融サービス事業の営業収益は1億4000万ドルと予想。
カンファレンスコール
要約
1.冒頭のコメント
CEOのスチュアート・ミラーが、住宅建設業界の市場環境は依然として良好であり、低金利が住宅需要を強力に支えていると述べている。
また、住宅供給の不足が今後も続く可能性が高いとし、特にエントリーレベルの住宅に対する需要が強まっていることを強調した。
2.戦略と取り組み
資産軽量化と土地軽量化モデルへの転換を進め、キャッシュフローと最終利益を最大化することを目指している。
土地の購入や開発を効率化し、完成した宅地をジャストインタイムで供給する戦略を強化している。
3.市場の動向とマクロ経済要因
経済全体の金利低下とインフレの抑制が、消費者の住宅購入意欲を促進するだろうと予測している。
また、移民の流入が建設コストの上昇を抑える一方で、住宅需要も増加するという見解を示した。
4.競合他社との比較
土地軽量化戦略において競合他社よりも優位に立っていると主張している。
特に、資産を必要としないモデルへの転換が競争力の強化につながると考えている。
5.業績報告
第3四半期の売上は堅調で、新規受注件数は前年同期比で5%増加。
引渡件数も16%増加し、粗利益率は22.5%、純利益率は15.8%と報告された。
6.セグメント別業績
住宅部門は、特にエントリーレベルの住宅に対する強い需要が続いており、在庫回転率の改善が見られた。
土地軽量化モデルを進めることで、今後もさらなる効率化が期待されている。
7.財務状況
債務の大幅な返済を実施し、負債資本比率を7.6%に低下させた。
また、自社株の買い戻しや配当の実施により、株主還元を強化している。
8.将来の見通し（ガイダンス）
来期の引渡戸数は22,500戸から23,000戸を見込んでおり、年間の引渡戸数は80,500戸から81,000戸となる見込み。
粗利益率は横ばい、営業効率はさらに改善する見通しである。
9.質疑応答（Q&A）セッション
1.
質問：
Millroseの資産軽量化について。
回答：
ミラー氏は、Millroseの構造はREITであり、土地取引の効率化が進んでいると説明。
2.
質問：
来年の販売量増加とその戦略について。
回答：
アセットライトモデルが成長を促進すると答えた。
3.
質問：
在庫回転率の改善とキャッシュフローについて。
回答：
在庫回転率が今後さらに改善する見込みだと述べた。
全文
会社参加者：
デビッド・コリンズ - 副社長兼最高財務責任者
スチュアート・ミラー - 最高経営責任者兼共同最高経営責任者
ジョン・ジャッフェ - 共同最高経営責任者兼社長
ダイアン・ベセット - 最高財務責任者
電話会議参加者：
アラン・ラトナー - ゼルマン・アンド・アソシエイツ
スティーブン・キム - エバーコアISI
スーザン・マクラリ - ゴールドマン・サックス
マイケル・レハウト - JPMorgan
トレバー・アリソン - ウルフ・リサーチ
ジョン・ラヴァロ - UBS
オペレーター
お待たせいたしました。
レナーの第3四半期決算カンファレンスコールへようこそ。
現時点では、すべての参加者は聞くことのみが可能です。
プレゼンテーション終了後、質疑応答の時間となります。
本日のカンファレンスは録音されています。
ご不都合がある場合は、この時点で接続を解除していただいて結構です。
それでは、デビッド・コリンズより将来の見通しに関する声明を読み上げます。
デビッド・コリンズ
ありがとうございます。
皆さん、おはようございます。
本日のカンファレンス・コールでは、レナーの事業、財務状況、業績、キャッシュフロー、戦略、見通しなどに関する将来の見通しに関する記述が含まれる可能性があります。
将来の見通しに関する記述は、本カンファレンス・コール開催日時点でのレナーの予測に過ぎず、将来の実際の業績を保証するものではありません。
将来の見通しに関する記述は、まだ発生していない事柄に関するものであるため、本質的にリスクや不確実性を伴います。
多くの要因が将来の結果に影響を及ぼす可能性があり、レナーの実際の活動や結果が将来の見通しに関する記述で予想された活動や結果と大幅に異なる可能性があります。
これらの要因には、当社の収益報告書およびSECへの提出書類(SECに最近提出されたフォーム10-Kによるレナーの年次報告書内の「リスク要因」の見出しで記載されたものを含む)に記載されたものが含まれます。
レナーは、将来の見通しに関する記述を更新する義務を一切負わないことをご了承ください。
オペレーター
それでは、司会を務めます、共同最高経営責任者兼最高経営責任者のスチュアート・ミラー氏をご紹介いたします。
それでは、どうぞ。
スチュアート・ミラー
皆さん、おはようございます。
本日はご参加いただきありがとうございます。
私は本日マイアミにいます。
当社の共同最高経営責任者(CEO)兼社長のジョン・ジャッフェ、最高財務責任者(CFO)のダイアン・ベセット、先ほどお話した当社のコントローラー兼副社長のデビッド・コリンズ、そしてレナー・フィナンシャル・サービスのCEOであるブルース・グロス、そしてその他数名の方々も同席しています。
例年通り、私は当社のマクロおよび戦略的な概要をお話しします。
私の挨拶の後、ジョンが業務概要、建設コストの最新情報、サイクルタイム、当社の土地戦略およびポジションの一部についてお話しします。
また、例年通り、ダイアンが財務ハイライトの詳細と、2024年第4四半期および通年の業績見通しについてお話しします。
そして、もちろん、質疑応答の時間も設けます。
例年通り、できるだけ多くの方にご質問いただけるよう、1人1つの質問と1つの追加質問に留めていただけますようお願いいたします。
それでは、始めさせていただきます。
全体的に見ると、住宅建設業者にとって経済環境は依然として非常に良好です。
需要は依然として非常に強く、金利の低下はさらにその需要を活性化させるでしょう。
金利の低下は住宅購入のしやすさを高め、より多くの家族がエントリーレベルの住宅を購入できるようになります。
また、家族が増えた場合は、既存の住宅の価値を高め、より広い寝室やリビングスペースのある住宅への住み替えが可能になります。
既存の住宅の物件数が増加すれば、エントリーレベルの住宅の供給が増える一方で、よりグレードの高い住宅への需要も高まるでしょう。
低金利という要因は、新築および中古住宅の両方の需要を加速させる可能性が高く、住宅所有へのアクセスを拡大するでしょう。
もちろん、これまで住宅購入の需要や住宅所有へのアクセスを制限する要因となっていたのは、住宅の価格です。
インフレと金利は、平均的な家庭が頭金を蓄えることや、住宅ローンを組むことを妨げてきました。
金利の上昇はまた、世帯を低金利の住宅ローンに縛り付け、家族が増えてより広いスペースが必要になった際に自然な住み替えを妨げてきました。
金利引き下げやインセンティブにより、これまで需要が市場にアクセスすることが可能となってきました。
さらに、ビジネス界全体を見渡しても、消費者信頼感の低迷に関する話題が収益報告会で取り上げられています。
金利の低下とインフレの抑制は、おそらくこの信頼感を押し上げるでしょう。
消費者は依然として雇用されています。
彼らは概して、今後も雇用が維持されるだろうと自信を持っており、また、報酬も上昇すると考えています。
これは、非常に活況な住宅市場の基盤となることが多く、私たちは、信頼感が浮き沈みする一方で、金利の低下は信頼感を安定させ、消費者は住宅を最優先し、購入が可能になれば購入するだろうと考えています。
金利の低下とインフレの抑制により、住宅購入の余裕が生まれ、より多くの世帯が初めての住宅購入や、より条件の良い住宅への買い替えが可能になるものと確信しています。
過去2年間、インセンティブやモーゲージ金利引き下げによる奨励策によって需要が喚起され、新築住宅市場を牽引してきましたが、金利がさらに低下すれば、より強力で幅広い需要サイクルが生まれると予想されます。
需要は依然として堅調であり、今後も堅調に推移すると思われますが、住宅供給は依然として制約されています。
よく知られている慢性的な住宅不足は、長年にわたる生産不足の結果です。
この不足は、地方レベルでの制限的な土地許可や高額な影響料、住宅業界全体での建設費の高騰による生産不足の継続によってさらに悪化しています。
今週発表された住宅着工件数は136万件で、これは現在の人口と移民の増加に必要な生産不足の継続であり、不足分の回復はおろか、その不足分を補うことすらできていません。
全国の市長や知事は、それぞれの地域における住宅不足や供給不足を痛感しています。
多くの人々が、それぞれの市場において、手頃な価格の住宅、購入可能な住宅、労働者向け住宅の必要性を強く訴えています。
認識が変化し、行動の兆しが見え始め、最近では、供給を活性化するプログラムの必要性を国家レベルでも認識し始めています。
住宅供給の増加と住宅所有へのアクセス拡大は、住宅所有を通じて中流階級を築くという長年の目標である、経済的な上昇と世代を超えた富の蓄積を可能にします。
解決策に焦点を当てるようになると、強い需要と強い必要性によって供給の必要性がさらに明確になり、強調された主張がより多くの生産を活性化する道筋を整えるでしょう。
最後に、住宅市場において移民は興味深い要因となっています。
移民の流入は労働人口を拡大し、建設コスト上昇の圧力を相殺する効果があります。
一方で、人口の増加は、その増加分を収容する住宅の供給増加を必要とします。
この微妙な時期に政治的な問題に発展させないようにしながら、新しい移民人口は需要を押し上げる一方で、生産コストの抑制にも役立つでしょう。
この状況は、新規住宅建設業者にとって全体的にポジティブなものであり、今後の見通しについても楽観視しています。
全体的には、季節変動やインセンティブ、あるいは途中で多少の調整があるかもしれませんが、住宅建設事業にとって前途は非常に明るいと非常に楽観視しています。
そのような背景のもと、第3四半期の業績からご理解いただけるように、当社は事業プラットフォームを資産集約型モデルから土地軽量・資産軽量・ジャストインタイム方式の住宅用地引き渡しモデルへと移行するという5年がかりのマラソンを完走すべく全力を尽くしながら、販売戸数に重点を置いた事業戦略を堅持しています。
私たちは、この移行を滞りなく遂行しました。
つまり、市場の状況が許す範囲でキャッシュフローと最終的な収益性を維持しながら、着実な成長を遂げ、販売と契約締結を実現してきました。
文字通り、会社を再編成しながら、毎日の業務と四半期ごとの業務を遂行し、最終的な結果に一貫して焦点を当ててきました。
当社の北極星は、まさにこの点にありました。
すなわち、資産をあまり必要としないモデルへの移行を図りつつ、安定したキャッシュフローと利益を伴う販売量の増加を実現することに重点を置いてきたのです。
この予測可能な販売量と成長は、当社のビジネスモデルを再構築する上で重要な鍵となってきましたし、今後もそうあり続けるでしょう。
第一に、建築コスト、サイクルタイム、消費者(顧客)獲得コスト、販売管理費の面で、業務効率の改善を可能にしてきました。
第二に、一貫した信頼性の高いキャッシュフローと最終利益を実現しました。
そして第三に、ジャストインタイムで引き渡される完全に開発された宅地を一貫して予測可能な形で売却することが可能となり、それが資本を集めた土地銀行パートナーシップを構築し、200億ドル近い取引を実現し、今日までの土地軽量化への転換を可能にしました。
2020年に財務および事業改革を開始して以来、その成果と比較は劇的なものであり、振り返るに値するものです。
この改革を開始した2020年以来、当社の土地の年間供給量は3年分から、今年末には1.1年分に減少する見込みです。
管理している宅地を、管理下にある割合で43%から81%に増加させ、年末には81%に達する見込みです。
また、在庫回転率も1回転未満から約1.6回転に増加しました。
引き渡し戸数は約53,000戸から80,500戸から81,000戸に増加し、成長率は53%となる見込みですが、総所有在庫は実際には横ばいとなっています。
在庫回転率は2020年の16%から、今年の年末には30%を超えると予測されており、在庫の利益率は明らかに向上しています。
しかし、それ以上に重要なのは、約49億ドルの負債を返済したことです。
年末までに、約5000万株の自社株を約57億ドルで買い戻す予定です。
また、2020年以降、年末までに約19億ドルの配当を実施しました。
これらすべてを終えた結果、2020年の約25%から7.6%に低下した負債資本比率となり、現在、帳簿上の現金は40億ドルとなっています。
では、どうやってそれを実現するのでしょうか?
まず第一に、第3四半期のような業績を達成し、成長と販売数に重点を置くという戦略を一貫して遵守しています。
第二に、一貫した販売数により資本を惹きつけ、資本と事業インフラを構築しました。
このインフラは、土地の購入と開発を行い、必要な土地の約半分をジャストインタイム方式で完全に開発された宅地として提供します。
そして今、3つ目に、必要な土地の残り半分を確保し、スピンオフ(Millrose)で始めたことをさらに強化します。
まず、第3四半期の業績は、レナーにとって一貫した戦略的な四半期の業績と実行を反映したものであり、非常に満足しています。
新築住宅市場は、手頃な価格という課題を抱えながらも、引き続き堅調な需要を維持しました。
住宅ローン金利が当四半期の前半まで7%前後と高止まりしたため、当社は着工数を増やし、一方で販売促進策を実施して購入しやすい価格を実現しました。
着工数の安定とそれによる業務効率は、金利が低下する中で当社の最大の強みとなる資産軽量化戦略に資本を呼び込むことにつながります。
第3四半期には、着工件数を前年同期比で8%増のほぼ20,250件、新規受注件数を前年同期比で5%増の20,000件(ほぼ20,600件)、引渡件数を前年同期比で16%増の21,500件強に増加させました。
しかし、販売戸数に重点を置いた結果、一部のコミュニティでは予想よりも早く完売・終了となり、また、その他のコミュニティでは、予定されていた開始日までに権利や開発の遅れが生じました。
コミュニティ数が減少したため、既存のコミュニティの吸収レベルを向上させ、販売数を調整しました。
これは当然、当社の利益率に影響を与えました。
2024年には、2023年から10%以上増加し、80,500~81,000戸の住宅を供給する見通しです。
また、第3四半期にはコミュニティ数を1,283にやや増加させ、2024年末までには1,400を超えると予想しています。
コミュニティ数の遅れによる影響は、今後数四半期で是正されると予想しています。
当四半期において、金利が高止まりする中、販売奨励金は10%強に上昇しました。
また、当社は価格の手頃さとコミュニティ数の遅れに対応しました。
その一方で、建設コストとサイクルタイムを削減することができ、ジョンが間もなく詳細を説明しますが、顧客獲得コストと販売管理費を、予想の7.3%に対して6.7%に削減しました。
これは、当社の事業プラットフォームの効率性を高めるために、販売量を活用した結果です。
粗利益率は予想を下回る22.5%となりましたが、営業効率の向上により純利益率は予想を上回る15.8%となり、一時的な項目を除いた1株当たり利益は3.90ドルとなりました。
第4四半期の見通しについては、季節要因や金利環境の変化に適応する顧客動向を考慮し、顧客が変化する経済および金利情勢に自信を深めるにつれ、粗利益率は横ばいで推移すると予想しています。
また、営業効率のさらなる改善も見込まれます。
販売ペースに合わせて生産ペースを調整してきたため、市場の状況が調整を続ける中で、利益率を調整のポイントとして活用し、安定した生産を可能にしてきました。
当社の戦略により、さらに340万株の自社株を5億1900万ドルで買い戻し、当四半期を40億ドルの現金残高と総資本に対する負債比率7.6%で終えることができました。
当社はこれまで優れた業績を達成してきましたが、2024年以降も市場の展開に合わせて調整し対応できるよう、バランスシートから事業戦略、実行に至るまで、企業として優れた地位を維持し続けています。
そこで、成長と生産戦略を中核事業に据え、体系化された持続可能な土地戦略モデルを開発するプログラムに着手しました。
このプログラムでは、完全に開発された宅地を必要に応じてタイムリーに購入するオプションプログラムも用意し、土地を体系的に購入・開発します。
当社はこれまで、第三者開発業者とのオプション付き土地取引を常に実施してきましたが、現在も実施しています。
しかし、そうした取引が常に可能であるとは限らず、また、当社の多くの市場には開発業者が存在していませんでした。
私たちは、土地所有者および開発業者とオプション契約を交渉すると同時に、プライベートエクイティキャピタルまたは永久資本と構造化された土地オプション契約を締結することによってのみ、構造的かつ持続的に土地軽量および資産軽量を実現できることを知っていました。
資産軽量の製造モデルを構築するという私たちの取り組みは、資本の流れと宅地の供給を支える運営上の配管システムに支えられながら、このコンセプトにゆっくりと着実に資本を呼び込むことを必要とする5年間のマラソンでした。
さらに、その資本に対して、市場競争力のあるリスク調整後リターンで魅力的なリターンを生み出すことを監督する受託者が必要でした。
同時に、メーカー、すなわち当社にとって適切な利益率も確保する必要がありました。
さらに、土地リスクの概念も再考する必要がありました。
土地にはすべて同じリスクがあるわけではありません。
権利が確定しており、ほとんどが開発済みの短期土地は、権利未確定の農地よりもリスクが低いのです。
リスクプロファイルが混合している場合は、歴史的に、また今後も常に、そのプールの中で最もリスクの高い部分に合わせて価格が設定されます。
そのため、当社は一連のプライベートエクイティパートナーと協力し、均質なリスクプロファイルの土地資産を創出しました。
これらの資産はリスクプロファイルに基づいて価格設定され、私たちが「The Hopper」と呼ぶ用地購入プラットフォームを通じて専門的に管理されています。
The Hopperは、用地の取得、保有、開発を行う場所であり、最終的には、住宅建設業者が住宅建設を開始できる状態になった時点で、契約で管理された限定的なリスクを伴うローリングオプションベースで、ジャストインタイムで引き渡されます。
時が経つにつれ、当社の事業部門の経営陣にとって、こうした土地の管理は自然なこととなり、当社の土地資産の管理に、より高い効率性と有効性をもたらしました。
リスクプロファイルの割り当ては資本コストを決定します。
住宅のジャストインタイム方式の納入は、木材や家電製品の納入と同様に目に見える重要なものとなり、そのプロセスは効率性を高めるためにますます自動化が進んでいます。
しかし、これらのプログラムを通じて販売量を増加させることで、これらの構造物が現在、当社全体にもたらしている独自の価値について、有利な洞察を得ることができました。
先に概説した財務上の改善以外にも、すぐに思いつく洞察が5つあります。
まず、資本市場が期間に基づくリスクに慣れ、安心感を持つようになると、その理解されたリスクに対してより多くの資本が集まるようになり、その結果、土地の期間条件に利用可能な資本が拡大します。
第二に、資本市場が特定のリスクプロファイルに慣れてくると、資本が関連リスクと一致するため、資本コストが低下します。
第三に、小規模なM&A取引に戦略的資本を利用できるため、自社生産が拡大する間も企業の資本を拘束する必要がなくなり、成長戦略を促進することができます。
第四に、M&A取引は、複雑な会計上の影響を最小限に抑えて吸収することができます。
そして5つ目に、既存の市場における有機的成長や新規市場への参入は、既存の土地開発業者が存在しない場合、バランスシートへの影響を最小限に抑えながら促進することができます。
前回の電話会議でも申し上げましたが、TPG、アンジェロ・ゴードン、ライアン・モレットとのユニークで非常に重要な関係について、特に強調したいと思います。
私たちは2020年にこの旅を共に始め、共に学んできました。
そして、学習と成長の過程で困難を乗り越えてきたことで、私たちは大幅に改善されたことを学びました。
彼らは、現在も当社の最大の土地パートナーであり続けています。
そして、当社は今後も成長を続け、さらに多くのことを学び、成長していくことを楽しみにしています。
要するに、当社の資産軽量・土地軽量戦略は進化しており、そのすべてのメリットを理解する能力も向上しています。
最後に、近い将来、当社がミルローズと呼ぶスピンオフが完了し、資産軽量型の事業モデルへの移行がほぼ5年かけて完了することになります。
当然のことながら、第2四半期の決算報告の電話会議で発表した予定のスピンオフについて、多くの質問をいただいています。
現在もSECの機密審査プロセス中ですので、スピンオフについてお話できることは限られています。
しかし、その内容とレナーへの影響について、少しお話することができます。
当社はMillrose Properties Inc.という会社を設立しました。
この会社は、不動産投資信託(REIT)として適格となる見込みです。
Millroseは、Lennarや他の住宅建設業者に代わって土地の取得と開発を行い、土地オプション契約に基づき、完全に開発された宅地を引き渡します。
土地の取得、開発、宅地引き渡しは、他のパートナー企業(先ほど少し説明したパートナーシップ)と同様に行われます。
しかし、REITの構造は独特であり、まもなく公開されるSEC登録届出書(S-11)で詳細が説明される予定です。
当社は、Millroseの株式と引き換えに、当社が保有する未開発、一部開発、および一部開発済みの土地のほぼすべてと現金を提供します。
この株式はMillroseの株式配当としてLennarの株主に分配され、それに応じてLennarの帳簿上の在庫が減少します。
その資金はミルローズ社内で循環し、レナー社が将来土地を確保する際に利用できる恒久的な信頼性の高い資金として、S-11登録届出書でさらに詳しく説明されているように、引き続き利用可能となります。
Millroseは、提供された土地の開発資金を前払いする責任を負い、Lennarを一貫した実行のための請負業者として活用します。
Lennarは、住宅建設活動に必要な時に必要なだけ、完成した宅地をジャストインタイムで買い戻す権利を有するオプション契約を締結します。
買い戻された完成宅地からの収益は、MillroseがLennarの新たな土地および開発取引に再投資します。
さらに、スピンオフ後、新会社は、Lennarと共存し、今後も成長を続けるであろう既存の関係と一貫性のある、互換性のある資本の新たな追加分となります。
もちろん、スピンオフが完了すれば、在庫と株式の両方が、Millrose に株式と引き換えに提供された資産の額だけ減少するため、在庫と株式の収益は大幅に増加するでしょう。
負債資本比率が7.6%というLennarの財務の健全性を考慮すると、スピンオフ後もLennarの財務は非常に健全な状態を維持し、安定した収益とキャッシュフローにより、負債の返済と株式の買い戻しを継続できるものと当社は考えています。
レナーの在庫は常に変動しているため、LennarがMillroseにどれだけの土地を譲渡するかは正確にはわかりませんが、簿価60億ドルから80億ドル相当の土地と現金になると予想しています。
また、ミルローズは独立企業としてだけでなく、他の建設業者との土地取引も模索するものと見込んでいます。
ミルローズに提供される土地および現金は無借金であるため、ミルローズはレナーの所有権がゼロの完全な独立企業となり、自社の活動に必要な、または望む信用供与や負債または自己資本調達源の手配を担当することになります。
レナーは、完成した宅地をジャストインタイムで買い戻すオプション購入契約を結ぶ予定です。
土地の値上がりを収益源とする他の土地会社とは異なり、Millroseはオプションを維持する契約上のオプション料を受け取ります。
同社はこれらの料金を、経費の支払いと株主への定期的な配当に充てます。
オプション料に加え、Millroseはオプション行使に伴う投資資本の払い戻しも受け取ります。
従来のプライベートエクイティをベースとしたランド・バンキング・ファンドとは異なり、Millroseは投資家に対して投資資本の分配や返還を行う必要はありません。
その代わり、Millroseは将来の土地取引で返還された投資資本を繰り返し再投資します。
したがって、MillroseはLennarやその他の住宅建設業者にとって、土地の取得と開発資本の自己再生を可能にする恒久的な資金源となるでしょう。
さて、予定されているスピンオフについて、さらに詳しく説明したいと思いますが、先ほども申し上げましたように、SEC登録届出書(S-11)が公開されるまでは、当社が言えることは限られています。
そのため、間もなくより多くの情報が公開されるはずです。
結論として、レナーにとって非常にエキサイティングな時期であることを申し上げたいと思います。
レナーでは、一貫した生産と販売を推進しながら、財務および経営基盤の強化を継続しています。
2024年第3四半期は、一貫した生産量と成長を推進することに重点的に取り組み、その成長に見合ったコミュニティ数を調整し、財務および経営基盤の再構築を完了したことで、当社にとって戦略的にも経営的にもまたもや大きな成功を収めることができました。
実際、長期的な成功と資本および株式のより大きな利益率を実現するために、当社の事業プラットフォーム全体を再構築する5年間のマラソンも終わりに近づいています。
当社は、市場全体で住宅不足が続いていることを認識しており、住宅不足に対応するための生産を継続しています。
しかし、金利が低下し正常化しつつあり、また、FRBが大胆に金利引き下げに着手した今、当社は、鬱積した需要が活性化すると確信しており、コミュニティ数の増加と取引量の拡大に十分対応できる体制を整えています。
強い潜在需要は、高金利の住宅市場にアクセスする方法を見出しています。
金利が低下し、一貫した実行が継続される限り、より手頃な金利環境で供給不足が続いているため、手頃な価格の物件に対する強い需要がさらに高まり、当社はさらに大きな成功を収めることができるでしょう。
そして何よりも重要なのは、当社の強固なバランスシートが、将来を見据えた柔軟性と成長機会を当社にもたらしていることです。
その点において、当社は製造モデルに重点を置き、土地パートナーシップを継続的に活用し、資本および株式に対する高い利益率に焦点を当てて成長を続けていきます。
また、当社は引き続き、純粋な事業モデルに重点を置き、非中核資産へのエクスポージャーを削減していきます。
ジャストインタイムの宅地配送と資産の少ないバランスシートを推進し、成長、債務返済、自社株買い戻しに資本を適切に配分していきます。
資産軽量化の変革を完了するにあたり、当社は短期的な実行を継続しながら、配当や自社株買い戻しを通じて株主への資本還元を行い、同時に戦略的成長も追求してまいります。
2024年の成功を収めた完了を見据え、当社は今後数年間も同様の成果を上げられるよう、万全の体制を整えています。
設計により、当社は成長を続け、業績を上げ、レナーを一貫した予測可能な業績の新たなレベルへと導いていくものと確信しています。
現時点では、来四半期の住宅引渡戸数を22,500戸から23,000戸と予想しており、第3四半期とほぼ同水準の利益率を見込んでいます。
また、今年度は約80,500戸から81,000戸の住宅を供給できる見込みです。
また、非常に堅調なキャッシュフローを維持していることから、今年20億ドルを超える自社株買い戻しを行う予定です。
2024年の好調な締めくくりを楽しみにしています。
そして、そのために、レナーの素晴らしい社員の皆さんの並々ならぬ集中力、努力、才能に感謝したいと思います。
それでは、ジョンにバトンタッチします。
ジョン・ジャッフェ
おはようございます。
スチュアートからお聞きになったように、Lennarの業務チームは、当四半期を通じて市場の変動にリアルタイムで対応しながら、引き続き事業戦略の遂行に重点的に取り組んでいます。
この集中的な取り組みにより、継続的な学習と改善のサイクルが生まれ、それによって戦略の遂行が継続的に改善されます。
第3四半期の業績とコスト削減、サイクルタイムの短縮、資産軽量化された土地のポジションの改善についてお話しします。
これらの分野の改善に重点的に取り組むにあたり、まず着手したのが販売ペースの改善です。
設計により販売率を上げられることが分かれば、事業生産面での自信につながります。
当社は、高品質なリードを必要な数量生産できるよう、Lennar Machineの改善に取り組んでいます。
これは、SEMやソーシャルメディアなどのさまざまなソースや、金利や支払い、ライフスタイルなどのメッセージングを通じてターゲットを絞り込む効果をテストすることから始まり、最終的な購入と販売契約という結果に至るまで続きます。
当社の各部門は、Lennar Machineとの関わりから日々学び、常に新しい戦術を調整し、テストしています。
この設計によるアプローチは、効率性と顧客獲得コストを促進する一方で、顧客体験の改善にもつながります。
当社は、望ましい販売ペースを達成するために、手頃な価格と消費者の信頼という課題に対処できるよう、必要に応じてインセンティブや金利引き下げを活用しています。
このプロセスでは、金利上昇とインフレによる消費者への影響を背景に、望ましいペースを達成するために金利引き下げやその他のインセンティブが必要な場所を特定しました。
前述の通り、第3四半期の販売ペースは、1コミュニティあたり1ヶ月に5.5戸で、当初のペース5.4戸と一致しました。
また、この販売ペースを達成した結果、1コミュニティあたり完成済み未販売住宅が平均1戸強で第3四半期を終えることができました。
このように、常に望ましい販売ペースを維持できているという自信から、当初のペースと関連生産レベルを維持するための計画を立てることが可能になります。
当社の製造工程の目標は、この予測可能性から導き出され、直接建設コストとサイクルタイムの改善を推進しています。
当社の業務に関わるすべての関係者、取引先、サプライチェーンのパートナーは、この予測可能性と当社の大量生産の組み合わせから利益を得ています。
この製造アプローチと当社の[聞き取れず]戦略の最大限の効率化により、2025年までコストとサイクルタイムの削減を継続することが可能になります。
第3四半期には、建設コストは第2四半期から連続して1%以上、前年同期比では6%以上減少しました。
この1年間のインフレ環境下で6%のコスト削減を達成したことは、当社の戦略の有効性を示し、ビルダー選択アプローチの利点を裏付けるものです。
この製造戦略により、サイクルタイムの大幅な短縮が継続的に達成されました。
第3四半期には、サイクルタイムは第2四半期から連続して10日間短縮され、一戸建て住宅の平均サイクルタイムは暦日で140日となりました。
これは前年同期比で23%の減少であり、在庫回転率の改善に大きく貢献しています。
次に、当社の土地軽量化戦略の実行についてお話します。
第3四半期も引き続き、戦略的開発業者や土地銀行のパートナーと効果的に協力し、彼らが当社に代わって土地を購入し、完成した宅地を当社の住宅建設部門にジャストインタイムで供給しました。
第3四半期に当社が取得した20億ドル相当の宅地、約17,000区画の約82%は、これらのさまざまな土地開発業者から購入した完成した宅地でした。
当四半期には、当社に代わって約15,000区画の宅地を約8億ドルで取得し、約6億5,000万ドルを土地開発に投じました。
このように資産を最小限に抑えることに重点的に取り組んだ結果、当社が所有する宅地の供給量は1.5年分から1.1年分に減少し、管理下にある宅地の割合は前年同期の73%から81%に増加しました。
このような営業戦略の遂行における改善により、サイクルタイムの短縮と土地所有の減少が可能となり、その結果、在庫回転率が改善しました。
昨年の1.4から1.6へと14%増加しました。
前四半期と同様に、第3四半期もスチュアートと私が確認した各戦略の実行において引き続き進展が見られました。
私たちはまず、レナーのマーケティングおよび販売体制に重点的に取り組み、製造工程を最小限に抑えた生産体制と資産を最小限に抑えた土地戦略へとつなげました。
これらの戦略を改善し、互いに連携させることに重点的に取り組み、一貫性と改善をさらに推し進めました。
第3四半期には、金利が変動し、消費者がインフレの圧力を感じていたため、リアルタイムのデータダッシュボードという新しいテクノロジー主導型のツールを活用して、機敏な対応を行いました。
データの継続的な分析と徹底的な検証により、迅速な行動と実行の改善が可能になります。
私は、これらの戦略の実施と実行に尽力した社員たちに感謝の意を表したいと思います。
それでは、ダイアンに交代します。
ダイアン・ベセット
ジョン、ありがとうございます。
皆さん、おはようございます。
スチュアートとジョンから、住宅建設事業の業績について詳しく説明がありました。
そこで、私は他の事業部門の結果について数分間お話しし、貸借対照表のハイライトを再度まとめ、第4四半期の見通しを説明したいと思います。
それでは、まず金融サービス事業から始めます。
第3四半期の金融サービス事業の営業収益は1億4400万ドルでした。
この収益は前年とほぼ同水準でした。
住宅ローン事業ではロック件数が減少し、二次市場の利益率も低下しましたが、タイトル事業における引渡件数の増加とコスト削減により、この減少は一部相殺されました。
金融サービス事業チームは、住宅購入者一人ひとりに素晴らしい顧客体験を提供することに全力を注いでおり、その目標を達成するために住宅建設チームと真のパートナーシップを築いています。
そのパートナーシップは、彼らの堅実な業績に反映されています。
集合住宅部門では、当四半期の営業収益は7900万ドルとなりました。
収益の主な要因は、LMVファンドIの資産売却益でした。
前回の四半期報告書でも述べたとおり、当社は複数の購入者に対して資産を売却する契約を結んでいます。
第3四半期には、予定されていた売却の約70%を完了しました。
1億7900万ドルの純利益を計上し、約1億4000万ドルの現金を受け取りました。
残りの資産のほとんどは第4四半期に売却される見込みです。
第2の要因は、即時の現金化に重点を置いているため、簿価で計上されている非中核資産の9000万ドルの評価減です。
これは、資産軽量化戦略に専念し、最終的な利益増加を目指すという当社の目標に沿ったものです。
それでは貸借対照表に移りますが、今期も引き続き、適切な市場マージンで在庫を回転させることで在庫の利益率を最大化するという戦略を貫きました。
その結果、キャッシュフローが増加し、当四半期末時点での現金残高は40億ドル、22億ドルの当座貸越枠の借入金残高はありませんでした。
これにより、総流動性は62億ドルとなりました。
貸借対照表の効率性と資本投資の削減に継続的に取り組んだ結果、私たちは再び「土地軽量化」という目標に向けて大きな進展を遂げました。
ジョンが述べたように、当四半期の末時点で、当社の土地保有年数は前年の1.5年から1.1年に改善し、当社が管理する宅地は前年の73%から81%に増加しました。
これは、当社の歴史上、保有年数が最も短く、管理率が最も高い数値です。
当四半期末時点で、当社は87,000区画の宅地を所有し、369,000区画の宅地を管理しており、合計456,000区画の宅地を所有しています。
このポートフォリオは、資本効率の高い方法で市場シェアを拡大し続けるための強力な競争優位性をもたらすものと当社は考えています。
当四半期の土地購入費用は20億ドルでした。
しかし、その80%以上は、まもなく垂直建設が開始される完成宅地でした。
これは、資本集約度が低いジャストインタイム方式の土地購入という当社の製造モデルに一致しています。
当四半期に引き渡された住宅のうち、約64%は、完成した住宅地として購入したものでした。
土地の所有権を減らし、住宅地をジャストインタイム方式で仕入れるという方針を継続することで、収益はより一貫してキャッシュフローに近づくはずです。
そして、将来的には、株主への資本還元をキャッシュフローにより近づけることを目標としています。
最後に、当社の在庫回転率は1.6回で、昨年の1.4回から増加しました。
また、在庫利益率は31.3%で、昨年より324ベーシスポイント増加しました。
当四半期において、生産に重点的に取り組んだ結果、約20,200戸の住宅の建設を開始し、当四半期の終了時点で約40,000戸の住宅を在庫として保有しています。
この在庫数には、完成したものの販売できずに残った住宅約1,750戸が含まれており、これは完成在庫レベルを適切に管理した結果、コミュニティ1つにつき1戸強の割合となっています。
当社の債務償還プロファイルを見ると、当四半期には上級債券の償還や買戻しはありませんでした。
次に債務償還期限が到来するのは2025年5月です。
当社は、上級債券の償還と収益の堅調な創出により、引き続き恩恵を受けており、当四半期末時点での債務資本比率は7.6%と、過去最低を記録し、前年度の11.5%から大幅に改善しました。
レバレッジの大幅な減少は、フィッチによる当社の債務格付けがBBBからBBB+に引き上げられた要因のひとつです。
当社のバランスシートと事業基盤の強さを評価するこの成果を達成できたことを嬉しく思います。
株主への利益還元の増加という当社の取り組みに沿って、当社は発行済み株式340万株を5億1900万ドルで買い戻しました。
さらに、当四半期の配当総額は1億3600万ドルでした。
最後に、株主資本は270億ドルを超え、1株当たりの帳簿価格は101ドル強に増加しました。
まとめますと、当社のバランスシートの強固さ、高い流動性、低いレバレッジは、2024年以降も当社に大きな自信と財務の柔軟性をもたらします。
それでは、この概略を踏まえて、第4四半期の見通しについてお話ししたいと思います。
まず新規受注についてですが、第4四半期の新規受注は1万9,000戸から1万9,300戸の範囲になる見通しで、これは前年比で約10%の増加に相当します。
また、年末時点でのコミュニティ数は、昨年より10%から12%増加すると予想しています。
第4四半期の引き渡し戸数は、在庫を現金化することに引き続き重点を置くことで、22,500戸から23,000戸の範囲になる見込みです。
これらの引き渡し戸数の第4四半期の平均販売価格は、引き続き購入しやすい価格設定を行うことで、約42万5,000ドルとなる見通しです。
粗利益率は第3四半期と同水準、販売費および一般管理費は6.7%から6.8%の範囲になるものと予想していますが、いずれも市場の状況に左右される見通しです。
住宅建設の合弁事業における土地販売およびその他のカテゴリーを合わせた収益は、約2500万ドルになるものと予想しています。
金融サービス事業の収益は約1億4000万ドル、集合住宅事業はほぼ損益分岐点になるものと予想しています。
レナー・その他部門については、公開テクノロジー投資の時価評価調整の影響を除外した場合、約500万ドルの損失を見込んでいます。
第4四半期の企業一般管理費は総収益の約1.7%となる見込みであり、慈善基金への寄付金は1戸あたり1,000ドルを基準とします。
第4四半期の税率は約24.25%となる見込みであり、加重平均株式数は約2億6,700万株となる見込みです。
したがって、これらの推定値を合計すると、当四半期の1株当たり利益は約4.10ドルから4.25ドルの範囲になるはずです。
また、キャッシュフローの創出についても自信を持っています。
そのため、スチュアートが述べたように、2024年度の自社株買い戻しについては、引き続き最低20億ドルを目標としています。
それでは、オペレーターに交代します。
質疑応答
オペレーター
ありがとうございます。
それでは、質疑応答を始めさせていただきます。
[オペレーターによる指示]最初の質問は、ゼルマン・アンド・アソシエイツのアラン・ラトナー様からです。
どうぞお話しください。
アラン・ラトナー
おはようございます。
詳細な説明をどうもありがとうございます。
スチュアート、まだすべてを消化しきれていませんが、皆さん、本当に忙しくされているようですね...
スチュアート・ミラー
質問はたくさんあります。
アラン・ラトナー
ええ。
Millroseについてあなたが話せることは限られているかもしれませんが、あなたが色々と話してくれたので、その点から始めたいと思います。
このプロセスをどのように進めてきたか、あるいは進めているか、また、長年にわたって土地サイドで築いてきたさまざまな構造を比較対照し、ミラーローズを今後どのように展開していくかについて、あなたが考えていることをお聞きしたいと思います。
あなたが言及したことの1つで、少し異なるように聞こえるのは、オプション取引でビジネスや会社が獲得する手数料のようなものです。
メーカーおよび建設者としてのあなたの見解から、現在のランド・バンキングの仕組みと比較して、どのような利益への影響を予想されますか? 実質的に異なるものになるのでしょうか?
Millroseにとってより有益になるか、少なくともより予測可能になるように思えますが、私の解釈が間違っているかもしれません。
スチュアート・ミラー
では、私が言えることと、言えないことの境界内で、アラン、こう言わせてください。
良い質問です。
私がコメントで詳しく説明しようとしたのは、Millroseは当社の他の構造の鏡像であるということです。
最大の違いは資本構成で、永久資本構造であるのに対し、資本は繰り返し調達しなければならないという違いがあります。
ですから、先ほど申し上げたように、私たちはこれをREITとして構築しました。
資本自体が還元されない永久資本として公開会社を通じて構築したのです。
しかし、それとは別に、私たちが過去数年間にわたって移行してきた、開発した宅地の生産に使用された、いわば半分ほどの部分について、私たちがこれまでに行ったことを振り返ってみると、基本的には同様の影響があるだろうと予想しています。
オプション費用はすべての関係において存在しますが、私たちはそれを吸収してきたため、利益率への影響は比較的小さなものでした。
また、土地の管理方法や当社の事業全体を管理する方法から得られた効率化も反映されています。
では、相殺が実際にどのように行われるかについて、具体的な点を指摘できるでしょうか?
それほど単純なものではありませんが、影響は比較的小さいものになると思います。
アラン・ラトナー
わかりました。
ありがとうございます。
非常に参考になります。
今後の展開を楽しみにしています。
次に粗利益率についてですが、この件については多くの質問が寄せられると思います。
3か月前、6か月前の状況と比較すると、今年に入ってから粗利益率が上昇しているのに対し、年間を通してほぼ横ばいとなっていることについて、3か月前に予想していたことと比較して、どのような点に驚かれているのか、お聞かせください。
なぜなら、6月以来、金利は100ベーシスポイントほど下がっているように思えるからです。
8月は、いくつかのマクロデータや他の建設業者からのコメントによると、かなり良い月だったようです。
しかし、あなたは3か月前に述べたよりも第4四半期の利益率が低くなることを予想しています。
では、その見通しの修正の主な要因は何だったのでしょうか?
スチュアート・ミラー
まず、率が実際に下がり始めたのは、当社の四半期の後半になってからだったということを認識する必要があります。
四半期の前半のほとんどの間、金利は7%台で高止まりしていました。
そのため、市場で起こっていることに対して、かなり厳しい支払い能力の雲がかかっていました。
そして、四半期の後半に金利が下がり始めたにもかかわらず、消費者の信頼感はなかなか回復しませんでした。
つまり、この粘り強さが差別化要因となり、市場を動かしているのだと思います。
当社の環境では、サイクル時間の短縮とコミュニティの減少およびコミュニティ数の減少、そして当社の期待通りに進まないコミュニティの存在という、いくつかの要因が重なっています。
そして、当社の世界では、ボリュームと成長への意欲を原動力として、金利が高く、消費者の信頼がまだ十分に回復していない時期にボリュームを維持する必要性と要望が高まっています。
当社のコミュニティ数は減少傾向にあり、吸収率は上昇しています。
これが、当社が事業再編を進める中で、差別化要因として浮上してきたものです。
そして、おそらく他社との違いは、当社がそのボリュームを維持することに重点を置いている点です。
そうすることで、当社が目指す方向性や、将来的により良い基盤を築くためのプログラムを促進することができるからです。
金利が高く、消費者信頼感がやや低下し、コミュニティ数がやや減少した時期にも、当社はボリュームを維持しました。
今後数四半期で自己修正されると考えており、より良い方向に向かうと考えています。
アラン・ラトナー
ありがとうございます。
情報をご提供いただき感謝いたします。
オペレーター
ありがとうございます。
次のご質問は、エバーコアISIのステファン・キム様からです。
どうぞお続けください。
ステファン・キム
はい、どうもありがとうございます。
今夏はご多忙だったようですね。
これまでいただいた情報には感謝しています。
アランへのご回答について、少し補足していただきたいのですが、来年の販売量増加について10%の増加を予測されていると承知していますが、これは、リストラをできるだけ円滑に進めるための努力の一環であると示唆されているように思います。
つまり、他社がボリュームを減らす中で、当社のボリュームを維持しているのは、Mollrose REITの立ち上げという目標に向かって進んでいるからだと説明できるかもしれません。
そこで、私の質問は長期的な見通しについてです。
もし、ミローズでの目標を達成したとすると、業界では長期的な目標を5%から10%の販売量の範囲に抑える傾向にあるように見えます。
レナーの長期的な成長率について、どの程度が適切だとお考えかお聞かせいただけますか。
それは、住宅着工件数の成長率や、住宅ローン金利が一定水準以下に維持されることなど、特定の要因に依存するものでしょうか? 数量の成長が長期的にどうあるべきか、その見通しを教えてください。
スチュアート・ミラー
現在、当社は10%の安定成長率を達成しつつあります。
その一部は、スティーブ、当社の土地戦略がどうなっているかという見解に関連しています。
当社がアセットライトモデルに重点的に取り組めば取り組むほど、当社の事業が今後構成される構造によって促進される、有機的成長と戦略的新市場成長の組み合わせが実現できることが分かってきました。
ですから、当社は10%の定常状態をより重視しているのです。
これは、より健全な住宅市場を構築するという観点から、私たちが考える方向性と一致しています。
全国的に供給が制約されていることを忘れてはなりません。
地域市場でも供給が制約されています。
特に金利が低下するにつれ、特に地域レベルや全国レベルで、世界が人口増加に対応するための住宅供給量の増加に注目するにつれ、市場は住宅の追加供給を必要とするでしょう。
今、私たちは、そのストーリーが国家レベルでもかなり大きな声で語られているのを目にしたり耳にしたりしています。
そして、生産レベルの成長に適合できる立場にあると考えています。
新しい常態がどのようなものなのかはわかりません。
直近の印刷数は136万戸でした。
これは少ないように思えますし、供給面で追いついているようにも思えません。
そこで、より健全な住宅市場の成長に参加し、供給量を増やし、価格の問題で制限され、抑え込まれている需要に対応できる能力を促進するモデルを構築しています。
スティーブン・キム
わかりました。
ええ、その通りです。
ありがとうございます。
質問の後半は営業利益率に関するものです。
一部の投資家にとって、今期の業績で注目すべき点は、取引量と利益率のトレードオフがより鮮明になったことだったと思います。
営業利益率についてですが、私は企業経費控除後の営業利益率についてお話しています。
御社のガイダンスによると、今期は13%を少し上回る水準になるようですが、これは大型株の競合他社と比較するとかなり低い水準です。
その理由と、この水準が長期的な営業利益率の推移と一致しているかどうかについて、教えていただけますか? ええ、そうですね、ここで終わりにしましょう。
スチュアート・ミラー
では、まず「夏は忙しかった」というお話から始めたいと思います。
実際、夏が忙しかった最大の理由は、当社が資産をあまり必要としないビジネスに移行するにあたり、業務と効率化に重点的に取り組んだためです。
しかし、それ以上に重要なのは、当社がそのボリュームを活用して効率性を高め、実行と純利益の向上、つまり営業利益率の向上に努めたことです。
ですから、具体的にどこに向かっているのかを明示することはできませんが、私たちは、事業利益率が今後成長していくと信じています。
そして、実際にアプローチを構築するのではなく、標準化された本格的な資産軽量化アプローチに落ち着くことで、より効率的に実行できるようになるでしょう。
スティーブン・キム
わかりました。
素晴らしい。
それを楽しみにしていますが、それまでの間、詳しく説明していただき感謝しています。
ありがとうございました。
スチュアート・ミラー
とてもよかったです。
ありがとうございました。
オペレーター
ありがとうございました。
次の質問はゴールドマン・サックスのスーザン・マクラリさんからです。
どうぞ。
スーザン・マクラリ
はい。
皆さん、ありがとうございます。
質問をお受けいただき感謝いたします。
最初の質問ですが、スチュアートさん、戦略的転換に関するあなたのコメントと、ジョンが強調した業務改善についてですが、これらの在庫回転率の向上について少しお話いただけますか。
今期はすでに明らかに順調に推移していますが、来期を考える上で、この在庫回転率の向上が事業におけるキャッシュ創出にどのような意味を持つのでしょうか?
スチュアート・ミラー
そうですね、この数年間で効果が出てきています。
在庫回転率が改善するにつれ、キャッシュフローが加速し、事業運営の効率が大幅に向上します。
現在、この効率化を全米40の事業部門に導入しているところですが、すべての事業部門で一貫した流れでこれらすべてを稼働させるには多少の時間がかかります。
しかし、事業部門ごとに、まさに在庫回転率に焦点を当てて取り組んでいます。
そして、私たちは、時間をかけて、在庫回転率は今よりも大幅に上昇するだろうと考えています。
そこに到達するまでに時間がかかる理由の一つは、現時点では配送システムの半分しか影響を受けていないことです。
そして、資産をあまり必要としないアプローチへの全面的な取り組みに習熟するにつれ、在庫回転率は上昇し続けるだろうと考えています。
ダイアン・ベセット
そして、スーザン、私は単純に考えてみたいと思います。
繰り返しになりますが、当社の目標は、キャッシュフローを純利益と同額にすることです。
そのキャッシュの用途について考えると、当社の債務の返済期限は、返済と借り換えを行わないことで確実に短縮されています。
その結果、株主への還元に充てられるキャッシュが相当量残ることになります。
スーザン・マクラリ
はい。
それに関連して、おそらく、この四半期は40億ドルの現金残高で締めくくったと思いますが、今後、事業戦略や余剰資金の用途を踏まえて、どの程度の現金を保有する必要があるとお考えでしょうか?
スチュアート・ミラー
過去にもお話ししたように、多くの投資家やアナリストの方々から、必要以上に、あるいは必要額を大幅に上回る現金を保有しているのではないかという大きな疑問が寄せられています。
当社では、事業計画を進展させ、ミルローズの構成がどうなるかを正確に考えるために、現金を保有していると申し上げています。
これに多くの時間を費やしているように見えることは承知しています。
これは大変な作業であり、この構成を正しく行うことは、一部の人々が考えているよりも難しいものです。
ですから、当社が保有している現金は、分社化するものを正確に定義する上で、現金に関する安全在庫と呼べるものです。
なぜなら、分社化するもの、つまり現金が実際にミルローズ社にどの程度移行するのかは、流動的な目標だからです。
これは戦略の問題であり、近い将来にS-11を公開形式で提出し、さらに話し合いを進める中で、さらに詳しく説明したいと思います。
ですから、今は「私を信じてください」としか言えません。
私たちは今、安全在庫として現金を保有しています。
これは事業の運営には必要ありませんが、今後の事業展開を検討する上では必要です。
スーザン・マクラリ
はい。
わかりました。
その色は気に入りました。
ありがとうございます。
そして、すべてうまくいくことを祈っています。
スチュアート・ミラー
わかりました。
ありがとうございます。
オペレーター
ありがとうございます。
次の質問は、JPMorganのマイケル・レホから来ています。
どうぞ。
スチュアート・ミラー
おはよう、マイク。
マイケル・レホ
こんにちは、スチュアート。
スチュアート・ミラー
そうですね。
切り替わりましたか?はい。
マイケル・レホ
では、土地スピンについてもう少し掘り下げたいと思います。
もちろん、あなたが完全に発言できる範囲は限られていることは承知していますが、詳細には興味深い点が多く含まれていると思います。
前回の四半期では、土地について60億ドルから80億ドルというお話だったと思います。
今期の表現では、土地と現金で60億ドルから80億ドルだったと思います。
そのうち現金部分がどの程度になるのか、大まかな感覚を把握したいと考えています。
また、交換で受け取った株式についても、大まかな範囲や程度について、何か把握していることがあれば教えてください。
最後に、これらの資産を切り離すことでコスト構造に影響があるかどうか、また、関連する人員がいる場合、企業G&AまたはSG&Aの削減につながるかどうか、ご存知でしょうか?
スチュアート・ミラー
わかりました。
まず最初に、土地と現金に対して60億ドルから80億ドルを費やすという言葉は、私の側でフットフォールトがあったかもしれません。
しかし、それは本当に私の側でフットフォールトがあったかもしれません。
考え方は四半期ごとに変わっていません。
常に現金部分が存在し、それが何であるかについては、私が言ったように、常に変動しています。
私たちは、常に何らかの資産が流入し、何らかの資産が流出する流動的な資産セットであるミルローズに貢献していることを忘れないでください。
そして、それがどこにあるのか、つまり、最終的な結論が出るまでは、正確な数字はわからないのです。
また、ミルローズの構成方法には戦略的な要素もありますが、これについても、お話しできない内容に該当します。
お気づきかもしれませんが、私たちの話し合いは、ミルローズの構成に関する情報よりも、レナーへの影響についてがほとんどでした。
ですから、まだそこまではお話しできませんが、これは間もなく市場に公開される予定です。
ですから、それについてはもう少しお待ちください。
残りの質問についても、同様のカテゴリーに分類されると思います。
Millrose との人事異動は非常に限定的なものになるでしょう。
Lennar の販売管理費への影響は、当社の業務運営の効率化という文脈でのみ発生し、Lennar 環境外への人員の移動という観点では発生しません。
ダイアン・ベセット
それから、マイク、少し混乱があるように聞こえたので、1つだけ明確にしておきたいことがあります。
Millroseに当社の資産を譲渡する際には、Millroseの株式と交換することになりますが、LennarはMillroseの株式を保有するのではなく、当社の株主に配当される株式となります。
この点について少し混乱があるように聞こえたので、明確にしておきたいと思います。
マイケル・レホート
わかりました。
いいえ、非常に参考になります。
ありがとうございます。
2つ目ですが、先ほど粗利益率に関する質問への回答について、私は十分に理解していなかったようです。
先四半期では、矢印は25%付近を指していたと思います。
しかし、現在は22.5%付近を指しています。
そして、この90日間で何が変わったのかをより理解したいと思います。
あなたはいくつかの異なる要因についてほのめかしました。
あなたの言葉を借りるつもりはありませんが、ここにはかなり大きな規模の変化があるように見えます。
これがまた、ミルローズ周辺のいくつかの要因を考慮すると、少なくとも当初よりも一時的なものだとしたら、進行中の事業について、2025年度の財務をどのように考えるべきでしょうか?
スチュアート・ミラー
ええ。
申し上げたように、これらはすべてひとつの明確なストーリーに集約されると思います。
当社の利益率に関するストーリーは、第一に、金利が今四半期はもう少し高い水準で推移することに由来します。
消費者信頼感は低下傾向にあります。
多くの電話会議でこの話を耳にしました。
金利が下がっているにもかかわらず、消費者は住宅市場に再び参入する点でやや慎重です。
また、需要が手頃な価格によって制限されている時期に、コミュニティ数の変化が追い風となりました。
そして、コミュニティ内の吸収率を高めることで販売数を増やし、利益率を押し上げました。
前回の決算報告では、販売数に焦点を当て、安定した販売数と成長軌道を生み出すと明確に述べました。
そして、そのショックアブソーバーとして利益率を活用していくつもりです。
これらの要素が合わさり、スピンオフや当社が採用した資産軽量化アプローチと相まって、まさにその通りの結果が反映されています。
当社は利益率を無視して、利益率を維持し、長期的に当社にとって利益をもたらすと思われる方向性を予測しています。
マイケル・ルホー
わかりました。
ありがとうございます。
スチュアート・ミラー
わかりました。
もちろんです。
オペレーター
ありがとうございます。
次の質問は、ウルフ・リサーチのトレバー・アリソン様からです。
どうぞお話ください。
スチュアート・ミラー
おはようございます。
トレバー・アリソン
こんにちは。
質問に答えていただきありがとうございます。
販売管理費についてお伺いします。
この四半期では販売管理費の管理が非常にうまくいきました。
社内の効率化が目に見える結果につながっているように思われます。
テクノロジーの利点を挙げておられました。
また、プレスリリースでは、仲介手数料の削減が販売管理費の削減につながっていると述べられていました。
全米不動産協会(NAR)の和解案が最近施行されたばかりです。
そこで、もし変更があるようでしたら、仲介業者との契約内容に変更があるかどうか、例えば、固定料金制への移行や支払手数料の調整など、それらによる影響についてお話いただければと思います。
また、仲介業者の利用に関する一般的な見解もお聞かせください。
スチュアート・ミラー
ええ。
多くの人々から、不動産業者に関する当社の戦略について質問を受けました。
私はこれを、より健全な住宅市場の構築という見出しでまとめています。
当社の焦点は、住宅取引からできるだけ多くの不必要なコストを排除し、お客様にとっての住宅購入のしやすさを実現することにあります。
不動産業者については、私たちは非常に敬意を抱いています。
彼らは私たちにビジネスをもたらしてくれます。
そして、私たちは不動産業者と協力し、一緒に仕事をしています。
しかし同時に、私たちは、不動産業者のコストを削減することにも重点的に取り組んできました。
なぜなら、概念的には、それは住宅のコストに上乗せされるだけだからです。
そして、不動産業者が本当に関与していない部分を再利用し、住宅のコストをお客様のために削減できる範囲で、私たちはより良い住宅市場を構築していると考えています。
当社の生産量や販売量を見ると、より強力なマーケティングプログラム、つまりデジタルマーケティングプログラムにより、販売量を維持し、より低価格の住宅をお客様に提供することができています。
そこで当社は、不動産業者と協力し、彼らの顧客にとって実際に役立つプランを考案し、同時に、お客様の住宅コストを維持し、削減する努力をしています。
トレバー・アリソン
わかりました。
非常に納得のいくお話です。
また、現在私たちは選挙のサイクルの真っ只中にあり、住宅は最近、政治的に非常に注目を集めています。
スチュアート、あなたは供給サイドの提案についていくつか言及されましたが、頭金補助という購入者向けの提案もあります。
頭金補助の提案について、あなたの考えを聞かせていただければと思います。
あなたは、頭金は依然として住宅所有の大きな逆風だと考えていますか?それとも、主にDTIが原因でしょうか?また、もしこの提案が最終的に実施された場合、潜在的な需要にどのような影響があるとお考えでしょうか?
スチュアート・ミラー
素晴らしい質問です。
インフレは、当社の顧客基盤が頭金を蓄えることを難しくする要因となっています。
頭金がハードルとなっていることは間違いなく、特に初めての住宅購入を検討している顧客にとっては、これまで、そして今後もハードルであり続けるでしょう。
実現可能な住宅であれ、手頃な価格の住宅であれ、頭金は間違いなくハードルです。
そこには多くの考え方やプログラムがあると思います。
今後、それらがどうなるか見てみましょう。
綱渡り的な政策が必要だと思います。
第一に、大不況を思い出さなければなりません。
「頭金なし」のような政策は、絶対に避けなければなりません。
一時的には良いように感じられるかもしれませんが、私たちは持続可能な住宅市場を望んでいます。
また、インフレ圧力についても考えなければなりません。
供給量と需要量のバランスをうまく調整していく必要があります。
私が最も勇気づけられたのは、市長や知事から、また市長や知事と長年話し合ってきた内容が、今や国家の政策に反映され始めているという事実です。
また、微妙な政策はまだ完璧ではありませんが、より良い住宅市場を構築するにはどうすればよいか、活発な議論が始まっているという事実も、住宅業界にとって有益なものとなるでしょう。
トレバー・アリソン
わかりました。
ありがとうございます。
ご意見に感謝いたします。
今後のご活躍をお祈りいたします。
スチュアート・ミラー
それでは、もう1つ質問を受け付けたいと思います。
オペレーター
それでは、最後の質問はUBSのジョン・ラヴァロさんからです。
どうぞ。
ジョン・ラヴァロ
皆さん、時間を割いていただきありがとうございます。
トレバーの質問から始めたいと思います。
販売管理費は、売上高に対する割合が、予想の中間値を70ベーシスポイント下回りました。
これは、予想を若干上回る収益を達成したことによるものです。
ブローカーの撤退についてお話されていましたが、その撤退は段階的に行われたのでしょうか? それが要因だったのでしょうか? また、競合他社と比較してブローカーの利用が少ないという言い方もあると思いますが、それは、貴社のコミュニティに訪れる人が少ないことを意味し、そのために、貴社が維持しようとしているボリュームを促進するために、より多くのインセンティブが必要だという意味でしょうか? つまり、ある分野のコストを削減して、それを別の分野に回しているということでしょうか。
スチュアート・ミラー
良い質問ですね。
私たちはよく考えています。
まず、私たちのトラフィックが減少している様子は見られません。
そして、私たちがやっていることは新しいことではありません。
これは基本的に、私たちが「マシン」と呼ぶもの、デジタルマーケティングのプログラミング、そして私たちがマーケティングとセールスプログラムを実行する方法と比較して、非常に長い間実施してきたプログラムです。
そのため、当社の不動産業者への支払費用は減少傾向にあります。
当社のオフィスを訪れる来客数や来客数が減少したわけではありません。
費用を追加することで価格決定力も強化できるというのは、私たちにとっては直感に反するものです。
そして、おそらくそれは、より健全な住宅市場を構築するという私たちの考え方とは異なるものです。
不動産業者が積極的に顧客を見つけ、当社に紹介してくれるのであれば、当社はそれに見合った報酬を支払い、不動産業者コミュニティに参加したいと考えています。
一方で、不動産業者の関与の多くは、積極的な関与の補助的なものです。
当社はコスト削減を目指しているため、そうした関与をシステムから排除しようとしています。
より積極的な不動産業者との関わりを減らし、その分をインセンティブに回しているのでしょうか? そうですね、おそらく答えはイエスでしょう。
しかし、節約した不動産業者のコストに比べて、インセンティブが過剰に大きくなっているとは思っていません。
コストを削減できているのであれば、より低価格で販売でき、なおかつより高い利益率を維持できているはずです。
ですから、私たちは今もその点に取り組んでいます。
これは難しいバランスであり、複雑なバランスです。
そして、率直に言って、私たちは毎日この点に重点的に取り組んでいます。
そして、ジョンと私が業務レビューを行う際には、この点について非常に注意深く、定期的に確認しています。
ジョン・ラヴァロ
わかりました。
それは参考になります。
それから、最後にもう一つお聞きしたいのですが、ご説明の通り、REITは収入の大部分を株主に分配しなければなりません。
そこで、スピンオフにおけるREIT構造の長所と短所についてお聞きしたいのです。
なぜ私設ランドバンクはREITのような構造を取らないのでしょうか?つまり、利益を分配しなければならないのであれば、レナーの成長能力を制限することになるのでしょうか?
スチュアート・ミラー
ええ、申し上げたように、私たちはミラーローズがレナーに与える影響について、ミラーローズの構造が実際にどのように機能するかという明確な議論よりも、そのあたりに焦点を当てて議論しなければなりませんでした。
S-11の提出を待つ必要があります。
これはユニークな構造だと思います。
そして、優れた本はすべて、次の章まで待つ価値があります。
ですから、次の章まで待つしかありません。
ご質問に感謝いたします。
ジョン・ラヴァロ
わかりました。
皆さん、ありがとうございました。
頑張ってください。
スチュアート・ミラー
わかりました。
ありがとうございました。
いつもながら、皆さんのご関心に感謝いたします。
本日の決算報告会にご参加いただき、ありがとうございました。
今後も引き続き、当社の進捗状況について詳しくご説明してまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。
それでは、また年末にお会いしましょう。
オペレーター
ありがとうございました。
本日のカンファレンスは以上です。
これで電話を切っていただいて結構です。
お読みいただきありがとうございました!
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