レナー(LEN) 2024年4Q 決算&カンファレンスコールまとめ
会社概要
会社名：
Lennar Corporation ($LEN)
業界：
住宅建設
本社：
フロリダ州、アメリカ
上場年：
1971年（NYSE）
概要：
Lennar Corporationは、アメリカの主要な住宅建設会社であり、特に戸建て住宅の建設に強みを持っています。
同社は全国的に事業を展開しており、質の高い住居を提供することで知られています。
また、持続可能な建設とコミュニティ開発に注力しています。
事業内容：
主に住宅の建設、販売、および関連サービスを提供しています。
戸建て住宅からマンション、タウンハウスに至るまで、多様な住宅タイプを手掛けています。
また、金融サービス部門を通じて、住宅ローンやタイトル保険などのサービスも提供しています。
類似企業：
PulteGroup, Inc.（アメリカ）、大和ハウス工業株式会社（日本）
前回決算
決算
❌EPS:実際$4.06 予想$4.12
❌売上高:実際$9.95B 予想$10.1B
前年同期比売上高成長率:-9.3%
Memo:
引渡戸数は 22,206 戸で、第 3 四半期の 21,516 戸に比べ 7％減少。
第 4 四半期の平均販売価格は 43 万ドルで、前年同期の 44.1 万ドルから低下。
受注残は11,633棟、金額にして54億ドルであったのに対し、第3四半期の受注残は16,944棟、金額にして77億ドル。
住宅販売総利益率は22.1％で、前四半期の22.5％から低下した。
カンファレンスコール
要約
1. 冒頭のコメント
CEO（スチュアート・ミラー）およびCFO（ダイアン・ベセット）ら経営陣は、四半期が厳しい環境下で推移したことを強調している。
金利上昇による住宅購入負担増や市場の不確実性、消費者購買心理の弱さに直面している一方、長期的には需要強含み、供給不足が続くため、正常化への期待を持っている。
加えて、ミルローズ（Millrose）スピンオフやラウシュ・コールマン（Rausch Coleman）買収を通じた「資産軽量化戦略」を強調し、土地所有リスクを低減して、キャッシュフローの安定化と市場シェア拡大を目指しているである。
2. 戦略と取り組み
レナーは「土地軽量（ランドライト）モデル」への転換を加速させる戦略を継続している。
土地バンキング（Millroseスピンオフ）により恒久的資本での土地調達を強化し、ジャストインタイム方式で宅地供給を行う。
製造的アプローチで建設コスト削減とサイクルタイム短縮を推進し、標準化された製品展開（コア製品）を拡大する方針である。
また、Rausch Coleman買収で新市場参入と低価格帯住宅強化を図り、長期的な数量増に注力しているである。
3. 市場の動向とマクロ経済要因
金利上昇およびインフレ環境が消費者の購入能力を抑制している。
消費者は引き続き雇用安定を感じているが、取得費増大が需要を阻害している。
供給不足は依然深刻であり、長期的な需要は根強いと経営陣は判断している。
金利が落ち着けば、市場は正常化へと戻る可能性が高いである。
4. 競合他社との比較
明確な競合比較は言及が少ないが、レナーは大手として、他社に比べ、安定した大量生産・大量販売戦略を維持可能と強調している。
安定的なコミュニティ数増加や資産軽量モデルの進展により、市場で優位なポジションを取れると判断しているである。
5. 業績報告
第4四半期業績は予想を下回った。
新規受注件数は計画未達で、粗利益率も計画を下回った。
金利上昇に伴うインセンティブ増加が利益率を圧迫した。
しかし、在庫回転効率やキャッシュフローは改善傾向であり、株主還元（自社株買い戻し）も大規模に実施しているである。
6. セグメント別業績
セグメントごとの詳細な数値言及は少ないが、全米各地域でコア製品化戦略を推進し、コミュニティ数を増加させた。
特にRausch Coleman買収により、一部の新規市場で顕著な伸びが期待されるである。
7. 財務状況
バランスシートは強固で、年末時点の現金残高は47億ドル、流動性約76億ドル、住宅建設負債比率は約7.5%と極めて低い。
今後満期到来の債券が少なく、安定したキャッシュフローで株主還元を継続できる。
土地所有年数短縮（1.1年）と管理用地率上昇（82%）により、資産効率が向上しているである。
8. 将来の見通し（ガイダンス）
2025年（新年度第1四半期）の引渡戸数は17,000～17,500戸、粗利益率は19～19.25%を予想、EPSは1.60～1.80ドル程度を見込む。
2025年通期引渡しは86,000～88,000戸を予想している。ま
た、Rausch Coleman買収完了後は約4,000戸の追加引渡し、コミュニティ数増加や新市場参入でさらなる数量拡大を視野に入れているである。
9. 質疑応答（Q&A）
1.
質問：
需要低迷理由や金利上昇下の販売減速について。
回答：
消費者は購入決断に慎重。
インフレと金利上昇が頭金蓄積やローン借入を難しくし、市場順応に時間がかかっている。
季節要因、変動する金利も影響しているである。
2.
質問：
正常化利益率の水準について。
回答：
現段階では困難な市場で、一時的に利益率低下。
長期的には金利安定や需要回復で利益率は改善する見込みである。
3.
質問：
第1四半期粗利益率19%前後とバックログの20%との差異理由。
回答：
市場不確実性ゆえ保守的な見通し。
第1四半期は利益率最低期と見ており、市場改善で上振れ可能性ありである。
全文
会社参加者：
デビッド・コリンズ - 副社長兼最高財務責任者
スチュアート・ミラー - 執行会長兼共同最高経営責任者
ジョン・ジャッフェ - 共同最高経営責任者兼社長
ダイアン・ベセット - 最高財務責任者
フレッド・ロスマン - 最高執行責任者
マーシャル・エイムズ - レナー慈善財団理事長
電話会議参加者：
アラン・ラトナー - ゼルマン＆アソシエイツ
マイケル・レホー - JPモルガン
スティーブン・キム - エバーコアISI
トレバー・アリソン - ウルフ・リサーチ
スーザン・マクラリ - ゴールドマン・サックス
ジョン・ラヴァロ - UBS
オペレーター
レナーの第4四半期収益に関するカンファレンスコールへようこそ。
現時点では、すべての参加者は聞き取り専用モードになっています。
プレゼンテーション終了後、質疑応答の時間となります。
本日のカンファレンスは録音されています。
[オペレーターによる指示]
それでは、デビッド・コリンズによる将来の見通しに関する声明の読み上げを始めます。
デビッド・コリンズ
ありがとうございます。
おはようございます。
本日のカンファレンス・コールでは、レナー社の事業、財務状況、業績、キャッシュフロー、戦略、見通しなどに関する将来の見通しに関する記述が含まれる場合があります。
将来の見通しに関する記述は、本カンファレンス・コール開催日時点でのレナー社の予測にすぎず、将来の実際の業績を保証するものではありません。
将来の見通しに関する記述は、まだ発生していない事柄に関するものであるため、本質的にリスクや不確実性を伴います。
多くの要因が将来の結果に影響を及ぼし、Lennarの実際の活動や結果が将来の見通しに関する記述で予想された活動や結果と大幅に異なる可能性があります。
これらの要因には、当社の収益報告書およびSECへの提出書類（SECに最近提出されたフォーム10-KによるLennarの年次報告書内の「リスク要因」の見出しで記載されたものを含む）に記載されたものが含まれます。
Lennarは、将来の見通しに関する記述を更新する義務を負わないことをご了承ください。
オペレーター
司会者のスチュアート・ミラー氏（最高経営責任者兼共同最高経営責任者）をご紹介いたします。
それでは、どうぞ。
スチュアート・ミラー
ありがとうございます。
皆さん、おはようございます。
本日はご参加いただきありがとうございます。
私は本日マイアミにいます。
当社の共同最高経営責任者（CO-CEO）兼社長のジョン・ジャッフェ、最高財務責任者（CFO）のダイアン・ベセット、先ほどお話した当社のコントローラー兼副社長のデビッド・コリンズ、最高執行責任者（COO）のフレッド・ロスマン、そしてレナー慈善財団の会長であるマーシャル・エイムズをはじめとする数名の経営陣とともにいます。
例年通り、私は当社のマクロおよび戦略的な概要を説明します。
私の挨拶の後、ジョンが業務の概要を説明し、建設コスト、サイクルタイム、当社の土地戦略やポジションについて最新情報を提供します。
また、例年通り、ダイアンが2025年第1四半期の財務ハイライトの詳細と限定的なガイダンスを提供します。
そしてもちろん、質疑応答の時間も設けます。
例年通り、できるだけ多くの方のご質問にお答えできるよう、1人1つの質問と1つの追加質問に留めていただけますようお願いいたします。
それでは始めさせていただきます。
レナーにとって第4四半期は厳しい四半期となりました。
金利が四半期を通じて約100ベーシスポイント上昇し、住宅購入の負担がさらに増したためです。
当四半期の早い時期から、販売は当時の価格とインセンティブ水準で停滞しました。
販売を活性化し、在庫の積み増しを回避するために、インセンティブの増額、金利引き下げ、価格調整が必要となりました。
その結果、第4四半期の業績は予想を下回り、新規受注件数は予想の19,000件に対して16,895件の不足となり、粗利益率は予想の22.5%に対して22.1%の不足となりました。
利益率の不足は、当四半期中に販売および引渡しが行われた住宅に対するインセンティブの増加によるものです。
したがって、市場が調整および安定化するにつれ、2025年第1四半期の利益率および売上高に対する当社の予想は控えめなものとなります。
全体として、前四半期には住宅建設業界にとって建設的であると信じていた経済環境は、前回の決算報告会以降、住宅ローン金利とともに長期金利が着実に上昇しているため、より厳しいものとなっています。
新築住宅に対する基本的な需要は依然として非常に強く、利用可能な住宅の供給は慢性的に不足しているものの、消費者の信頼感の揺らぎと取得費の高騰が相まって、顧客の取引意欲と能力に影響を与えています。
住宅を探している顧客の数は依然として多いものの、顧客が「新しい常態」に適応するにつれ、実際に取引を行うという切迫感は薄らいでいます。
もちろん、住宅購入の価格が手頃であることは、需要と住宅所有へのアクセスを制限する要因となってきました。
インフレと金利は、一般家庭が頭金を蓄えることや住宅ローンを組むことを妨げてきました。
金利の上昇はまた、低金利の住宅ローンに世帯を縛り付け、家族が増えてより広いスペースが必要になった場合の自然なステップアップを妨げてきました。
金利引き下げとインセンティブにより、需要が市場に参入できるようになりました。
消費者は雇用を維持し、今後も雇用が継続し、報酬も上昇すると概ね確信していますが、金利の上昇とインフレにより、彼らの行動力や行動意欲が上回られてしまいました。
雇用が堅調な場合、住宅市場も堅調であることが多いですが、金利の高騰により、住宅購入を必要とする多くの人々が購入を断念せざるを得ない状況となっています。
インセンティブや住宅ローン金利の引き下げによる強い需要が、ここ数年の新築住宅市場を牽引してきました。
金利が安定または低下し、供給不足により需要が蓄積され続けるにつれ、幅広い需要サイクルが再び確立されると予想されます。
住宅の供給は、需要が手頃な価格に抑えられている一方で、依然として制約されています。
よく知られている慢性的な住宅不足は、長年にわたる生産不足の結果です。
この不足は、需要の低迷による生産不足が続いていることに加え、すでに存在する土地利用許可の制限や、地域レベルでの影響の大きい手数料、住宅業界全体での建設費の高騰によってさらに悪化しています。
全米の市長や知事は、それぞれの地域における住宅不足や供給不足を痛感しています。
多くの市長や知事は、それぞれの市場において、手頃な価格の住宅、購入可能な住宅、労働者向け住宅の必要性を強く訴えています。
最後に、最近では移民や関税が業界が直面する問題や潜在的な懸念事項のリストに追加されました。
これらの問題をめぐる状況は現在も形成中であり、確実な対応策を講じることはできません。
しかし、当社の初期評価では、当社および業界への影響は限定的であると示唆されており、ジョンがまもなくこの点について詳しく説明します。
このようなマクロ的な背景があるものの、当社は引き続き、事業戦略の2つのコア部分に確信を持っています。
まず、当社は販売量に焦点を当て、生産量を販売基盤に一致させることに注力しています。
第4四半期の当社の業績は、金利の方向性が急速かつ予想外に変化したことで厳しいものとなりましたが、当社は新しい市場環境に適応し、インセンティブや価格設定を調整し、在庫水準が急上昇しないようにしました。
現在、当社は販売量を維持することに重点的に取り組んでいます。
第4四半期に失った販売ペースを取り戻し、販売の遅れを修正するために、販売を加速させています。
もちろん、販売ペースの回復にはコストがかかり、そのコストは利益率へのさらなる圧力となります。
したがって、2025年第1四半期の引渡しについて見通しを立てたところ、17,500戸から18,000戸の住宅を販売し、17,000戸から17,500戸の住宅を引渡す見込みです。
この四半期の引渡し物件の約50%が同四半期中に販売されると予想しているため、利益率は19%から19.25%になると見込んでいます。
これにより、すでに受注残に組み込まれている20%の利益率が希薄化されることになります。
しかし、当社は販売と契約締結に重点的に取り組み、収益性が低下しても潤沢なキャッシュフローを維持し、慎重に管理された在庫水準を維持することで、市場環境が安定または改善した際に、拡大する事業量全体で正常化した利益率の恩恵を受けられるよう努めています。
第二に、同時に、当社は事業基盤を資産のような構成へと移行し続けています。
住宅建設を偶発的に行う土地会社から、土地利用が少なく資産も少ない、ジャストインタイム方式で宅地を完成品として納入する住宅メーカーへと、事業基盤の戦略的な再構築は完了に近づいています。
繰り返しになりますが、当社の構造化されたアセットライト・ランドライトモデルは、資産基盤を大幅に削減し、リスクプロファイルを低く抑えることで、より予測可能な販売数と成長を実現できると確信しています。
これは、当社の事業モデルの中核であり、今後も継続していきます。
この構造の価値は、ミルローズのスピンオフと併せたラウシュ・コールマンの統合の実行によって明らかになるでしょう。
この点については、後ほど詳しく説明します。
安定した数量と成長により、建築コスト、サイクルタイム、顧客獲得コスト、販売管理費の面で業務効率の改善が可能になります。
さらに、最終利益が変動しても、安定した信頼性の高いキャッシュフローを実現しています。
そして最後に、ジャストインタイム方式で引き渡される完成済み宅地の安定した予測可能な売却を可能にしました。
これにより、これまで200億ドル近い取引を推進してきた構造化されたランド・バンキング・パートナーシップに資本が集まり、当社のランドライトへの転換を可能にしてきました。
開発済みの宅地をジャストインタイムで供給するという一貫した供給量と成長を伴う当社の事業戦略は、今後も当社のコスト構造を合理化し、利益率が正常化する中で高い供給量を維持する上で最善のポジションを当社に提供し続けるものと確信しています。
ここで、第4四半期の営業成績について簡単に振り返っておきましょう。
先ほど申し上げましたように、第4四半期の実際の業績には失望していますが、住宅購入能力が低い環境下では、一貫した戦略的な四半期の営業成績を達成したといえます。
住宅ローン金利が7%前後まで上昇した第4四半期において、当社は着工数を増やし、販売を促進することで住宅購入能力の向上に努めました。
第4四半期には、約18,500戸の住宅の着工、約17,000戸の住宅の販売、約22,200戸の住宅の引き渡しを行いました。
市場の状況についてはすでに述べましたが、着工戸数および販売戸数の減少は、当四半期の初めのコミュニティ数が少なかったことにも起因しています。
前四半期に説明したコミュニティ数の不足は解消することができ、第3四半期末時点のコミュニティ数は1,283から1,447に増加しました。
これは前四半期比で13%、前年同期比で15%の増加となります。
2025年に向けて、当社のコミュニティ数は、吸収率の低下を補って余りある販売数を達成できる見込みです。
2025年には2024年比で8%から10%の増加となる86,000から88,000戸の住宅を供給する予定であり、吸収率の低下により、長期的には利益率への圧力が軽減されると見込んでいます。
第4四半期には、販売奨励金が10.8%に上昇しました。
これは、価格の手頃さやコミュニティ数の遅れに対処した結果です。
一方で、ジョンが後ほど詳しく説明するように、建設コストを維持し、サイクルタイムを短縮することができました。
また、販売管理費は7.2%に上昇しましたが、これは販売数量と平均販売価格の低下によるものです。
一方で、販売ペースに合わせた生産ペースの維持、および利益率を調整ポイントとして活用することで、安定したキャッシュフローを実現することができました。
当社の戦略により、第4四半期にはさらに300万株の自社株を5億2100万ドルで買い戻すことができました。
これにより、年間での自社株買い戻し総数は1360万株、現金支出総額は20億ドルを超えました。
当四半期の現金残高は47億ドル、負債比率は総資本に対して7.5%となりました。
当社はミルローズの分社化を極めて有利な状況で進めることができ、また、これまでのところ全体的な業績が堅調に推移していることから、今後も引き続き自社株買い戻しと負債削減を継続することが可能です。
当社は、2025年に向けて展開する市場に適応し、対応できる企業として、バランスシートから事業戦略に至るまで、非常に優れたポジションを維持しています。
そうは言っても、私たちは将来について非常に楽観的です。
まず、価格と金利に起因する現在の不安定な状況は沈静化すると確信しています。
需要は新たな「通常」の状態に適応し、供給不足は引き続き主要なテーマとなるでしょう。
販売台数は引き続きコスト構造の削減に貢献し、インセンティブは正常化し、利益率も正常化し、販売台数の増加が利益を増加させるでしょう。
一方、ミルローズのスピンオフとラウシュ・コールマンの買収、そして両社の連携にも同様に期待しています。
ご存知の方も多いと思いますが、昨日のプレスリリースでお知らせしたとおり、以前に発表したスピンオフを実施するために設立した子会社ミルローズ・プロパティーズが、米国証券取引委員会（SEC）に公開登録届出書を提出しました。
間もなくスピンオフが公開され、これにより、資産を軽量化した事業モデルへの移行がほぼ5年かけて完了することになります。
Millroseは、土地銀行事業としては初の株式公開企業となり、当社が「ホッパー」と呼ぶ用地オプション購入プラットフォームを使用して、レナー社に開発済みの用地在庫をジャストインタイムで提供します。
レナー社関連の事業、そしてその後は米国中の他の住宅建設業者にも同様です。
ホッパーは、土地資産の取得、資金調達、開発を大規模に運営および管理するために使用される包括的なシステムおよび手順一式であり、レナーが過去20年にわたって設計および改良を重ねてきました。
ミルローズは、ケネディ・ルイス・インベストメンツの子会社と機関投資家向けオルタナティブ投資会社によって外部管理されます。
両社は、運用資産総額が約170億ドルに上り、レナー社および住宅建設業者向けの土地および土地開発事業に関する豊富な経験を有しています。
ミルローズの運営費用はすべて、ケネディ・ルイスが管理手数料を通じて負担し、ミルローズは独自の従業員を雇用しません。
ミルローズはオプション契約に従って、安定したキャッシュフローを受け取ります。
毎月オプション料を受け取り、それを株主への予測可能な配当金の支払いに充て、さらに初期預託金や完全に開発された宅地の売却益を受け取ります。
ミルローズは、新たに投資家から資金を調達することなく、完全に開発された宅地の売却益を新たな土地の取得および開発に再投資します。
したがって、MillroseはLennarにとってより恒久的な資本の追加源となり、現在プライベートエクイティをベースとしているデベロッパーやその他の専門的に管理されたプログラムとの有機的な交渉によるオプション契約の追加となります。
このように、Millroseは魅力的な有機的および非有機的機会、キャッシュフローの創出、Lennarへの高い自己資本利益率と在庫回転率を通じて成長を可能にする、当社の土地戦略の重要な進化です。
レナーはミルローズに対し、未開発および一部開発済みの土地約52億ドル相当と現金約10億ドル相当を拠出します。
さらに、ミルローズはラウシュ・コールマン買収の一環として、土地資産約9億ドル相当を取得します。
レナーはWIP在庫と住宅建設事業を取得します。
ミルローズとの継続的な関係により、資産をあまり必要としない他の取引も促進できると確信しています。
ミルローズは、中核事業を運営するのに十分な資本が確保され、戦略的提携や成長に必要な追加の負債または株式を発行できるバランスシートを持つことになります。
レナーはミルローズの株式の80%をレナーの株主に分配します。
レナーの株式2株に対して、ミルローズの株式1株が割り当てられます。
レナーはその後まもなく、残りの20%を処分する予定です。
ミルローズの株式の分配やレナーの株式との交換においては、この20%は議決権のない株式として扱われ、レナーの株式は基本的に現金を使わずに買い戻されることになります。
少しわかりにくいかもしれませんので、もう一度申し上げます。
追加の20%の株式は、議決権のない株式であり、レナーが短期間保有し、その後すぐに現金を使わない自社株買いを実現するために、流通またはレナー株式との交換が行われます。
言うまでもなく、私たちはミラローズを近い将来に株式公開させることを非常に楽しみにしています。
次に、Rausch Coleman の買収について簡単に触れたいと思います。
すでに述べたように、Millrose のスピンオフは、以前に発表したアーカンソー州フェイエットビルに拠点を置く Rausch Coleman Homes の買収と並行して行われます。
Rausch Coleman は、4代目となるジョン・ラッシュ氏によって率いられており、同氏は同社を全米で21番目の規模の住宅建設会社へと成長させました。
ジョン氏と彼の素晴らしいチームをレナー・ファミリーに迎えることを楽しみにしています。
ジョン氏は今後もレナーのパートナーとして共に働き、ラウシュ・コールマンの多くの社員も実際に当社に入社する予定です。
今回の買収は、ミルローズ・プロパティのスピンオフと併せて企業買収を行うという当社の戦略的成長計画に完全に合致しています。
レナーはミルローズの営業資産を取得し、ミルローズは土地保有資産を取得します。
これにより、レナーは限定的な投資で買収を実現し、ミルローズのプラットフォームを活用することで高い収益を上げることが可能になりました。
ラッシュ・コールマンは7つの州にまたがる12の主要市場で事業を展開しており、そのうち6つの市場では市場シェアで第1位となっています。
今回の買収により、テキサス、アラバマ、オクラホマ、フロリダでの既存事業を成長させながら、アーカンソー、カンザス、ミズーリで新たな有望な市場への進出が可能になります。
Rausch Coleman は、手頃な価格の住宅を基本に据えた共通の事業理念を共有しており、レナー社にとって非常に相性の良い企業です。
レナー社と同様に、Rausch Coleman も実績のある市場でオプションの変更を最小限に抑え、予算とスケジュール内で高品質な住宅を提供することに全体的に取り組んでいます。
この買収により、2025年には約100のコミュニティ、4,000戸の引き渡し、4,000件の新規受注が追加されると予想しています。
この買収が第1四半期中に完了すると仮定した場合です。
2025年の活動終了後、2026年以降のレナーの事業のために、ミルローズを通じて37,000以上の宅地が管理されることになります。
2025年の活動は、レナーがすでに事業を展開している市場に30%、そしてレナーがラウシュ・コールマンの優れた評判と優れた運営力を活用する新規市場に70%が集中しています。
レナーの事業展開地域におけるラウシュ・コールマンの位置づけに、私たちは非常に期待しています。
それでは、多くのことをカバーしてきましたが、結論として、この四半期およびLennarの年末は困難なものでしたが、短期的には前途に多少の荒波が待ち受けているかもしれませんが、長期的には非常に楽観視しています。
困難な時期ではありますが、これはレナーにとってエキサイティングな時期です。
レナーでは、生産と販売を推進しながら、財務および経営基盤の強化に取り組んでいます。
当社の市場全体で住宅不足が続いていることを踏まえ、生産を継続的に推進しています。
また、金利が正常化するにつれ、潜在需要が活性化し、利益率が回復すると考えています。
当社は、全米での事業基盤の強化、コミュニティ数の増加、販売戸数の増加に十分な備えができています。
そして何よりも重要なのは、当社の強固なバランスシートと、さらに強固な土地銀行との関係により、将来を見据えた思慮深い成長を検討し、実行に移すための柔軟性と機会が得られることです。
その点において、当社は製造モデルに重点を置き、土地パートナーシップを活用して、資本と株式のリターンに重点を置いて成長を続けていきます。
また、純粋なビジネスモデルに引き続き重点を置き、非中核資産へのエクスポージャーを削減していきます。
ジャストインタイムの宅地引き渡しと資産の少ないバランスシートを推進していきます。
そして、資産の少ない事業への転換を完了させ、戦略的成長を追求しながら、引き続き強力なキャッシュフローを生み出し、配当金や自社株買い戻しを通じて株主の皆様に資本を還元していきます。
現時点では、2025年第1四半期の引渡戸数を17,000戸から17,500戸、利益率を19%から19.25%と予想しており、2025年には約86,000戸から88,000戸の住宅を供給できる見込みです。
また、2025年も引き続き自社株買い戻しを継続する予定であり、その金額は、ミルローズのスピンオフとランドライト・オペレーティング・モデルの進展を見守りながら決定する予定です。
2025年が待ち遠しいです。
そのために、レナーの素晴らしい社員の皆さんの並外れた集中力、努力、才能に感謝したいと思います。
それでは、ジョンにバトンタッチします。
ジョン・ジャッフェ
スチュアート、ありがとうございます。
皆さん、おはようございます。
先ほどお聞きいただいたように、レナーの経営陣は、利益を緩衝材として活用しながら、一貫して大量の住宅を供給する住宅メーカーとなるための経営戦略の実行に引き続き重点的に取り組んでいます。
私は、販売ペース、コスト削減、サイクルタイムの短縮、資産軽量化の土地戦略について、第4四半期の業績についてお話しします。
私たちの焦点は、生産ペースに一致させるために必要な販売ペースを把握することから始まります。
スチュアートが指摘したように、市場の状況が私たちの予想とは異なったものとなり、販売がペースに追いつきませんでした。
四半期が始まった時点で、私たちは価格が下がりやすくなると予想し、それに応じて価格を設定しました。
しかし、住宅ローン金利は下がらずに上昇したため、この価格設定により、四半期の前半は設計販売ペースが未達成となりました。
住宅ローン金利が依然として高く、消費者が購入しやすくなるためのさらなる支援を必要としていることがわかったため、私たちは市場の現状に合わせた価格設定に調整しました。
こうした調整を行った後、私たちは目標とするペースに対して継続的に結果を測定し、それでもペースが達成できていない場合は、さらに調整を加えました。
こうしたインセンティブは主に住宅ローン金利の引き下げという形で行われ、一部の購買者に対しては、彼らの特定のニーズに対応するために、決済費用や価格引き下げを行いました。
価格設定の調整に加え、各部門はレナー・マシンと日々連携し、必要な見込み客数や予約数を確保できているかを評価し、確保できていない場合はデジタルマーケティング計画を調整しました。
販売不足により、第4四半期の販売ペースは、コミュニティあたり月間4.2戸と、当初のペース4.6戸を下回りました。
第1四半期の販売は低迷しましたが、前述の通り調整を行った結果、11月にはコミュニティあたり月間4.6戸のペースとなり、各コミュニティにつき平均2戸の未販売完成住宅を残して第4四半期を終えることができました。
はっきりさせておきますが、11月に市場が改善したわけではありません。
市場に合わせてインセンティブを調整した結果、ペースが改善したのです。
販売環境がより厳しい状況と比較すると、第4四半期を通して、大量生産と並行して生産量を平準化することに重点的に取り組んだことで、建設コストとサイクルタイムの改善が継続しました。
製造アプローチに重点的に取り組むとともに、当社のコア製品戦略の効率性を最大限に高めることで、2025年までコストとサイクルタイムの改善を継続できるでしょう。
第4四半期の建設コストは第3四半期とほぼ同水準で、前年比では2%減少しました。
過去1年間にわたってサプライチェーンの労働コストと材料コストが上昇したインフレ環境下で2%のコスト削減を達成したことは、当社の戦略の有効性を示し、当社の「選ばれるビルダー」アプローチの利点を裏付けるものです。
この製造戦略により、サイクルタイムの継続的な短縮も実現しました。
第4四半期のサイクルタイムは、第3四半期から連続して平均2日短縮され、一戸建て住宅では平均138暦日となりました。
これは、在庫回転率の改善に大きく貢献した要因であり、前年比で23日、14%の減少となります。
また、新たな関税や移民政策がコストやサイクル時間に影響を及ぼす可能性があるため、それらの潜在的影響についても言及したいと思います。
関税に関しては、当社は8年前に中国やその他のアジア諸国からの製造を中止し、現在では当社のサプライチェーンの大部分が米国の製造業者から購入しています。
当社では、主に米国で組み立てられる製品に使用される電子部品など、一部の部品は中国製を使用しています。
これらの部品には関税が課されます。
私たちは、1票につき5,000ドルから7,000ドルのコスト増になる可能性があると見積もっています。
木材に関しては、すでに国産材の使用を増やしています。
移民問題に関しては、移民政策の変更による潜在的な影響を評価するのははるかに困難です。
まず、どのような政策が実施されるのかが不明です。
さらに、当社の地元の労働者や職人、あるいは製造業者の中で、新しい規制や施行の対象となる可能性がある労働者の割合について、信頼できる情報はありません。
しかし、パンデミック時のサプライチェーンの混乱と同様に、当社は、一貫して大量の注文を請け負う選ばれたビルダーとして、また生産効率に重点を置く企業として、地元の職人や国内の製造業者と協力し、最も効果的な解決策を見出すことができるでしょう。
私たちは、その過去の経験から、サプライチェーンにとって当社の戦略がいかに重要であるかを学びました。
これにより、混乱による影響を最小限に抑えることができます。
そして、今回も同じことができると信じています。
第4四半期には、戦略的な土地開発業者および土地銀行のパートナーと効果的に協力し、当社に代わって土地を購入し、住宅建設マシンにジャストインタイムで宅地を供給しました。
ダイアンが、当四半期の土地銀行の購入内訳の詳細を説明しますが、購入のほとんどは、コミュニティごとに当社の開始ペースに合わせたジャストインタイムの取り崩しです。
当四半期には、土地銀行が当社に代わって約17,000区画の宅地を約15億ドルで取得し、土地開発に約6億4,000万ドルを投じました。
資産を最小限に抑えることに重点を置いた結果、当社の用地供給数は1.4年から1.1年に減少しました。
また、用地の割合増加は前年比で76%から82%に抑えられました。
営業戦略の実行におけるこれらの改善により、サイクルタイムの短縮と用地の保有期間の短縮が可能となり、その結果、在庫回転率が改善され、昨年の1.5から1.6に増加し、7%の増加となりました。
第4四半期は、事業環境が厳しいものでした。
住宅ローン金利が上昇する中、住宅購入者は、無理のない毎月の支払額を実現するために、より多くの支援を必要としていました。
2025年の金利がどのような方向に向かおうとも、当社は市場に合わせた価格設定戦略を継続していきます。
レナーのマーケティング・セールス・マシンに傾倒し、大量生産の生産フローに一層注力し、ミルローズ社との提携により、資産をあまり必要としない土地戦略をさらに強化していきます。
また、当社の素晴らしい社員の皆さんの努力、集中力、実行力に感謝したいと思います。
それでは、ダイアンにバトンタッチします。
ダイアン・ベセット
ジョン、ありがとうございます。
そして、皆さん、おはようございます。
スチュアートとジョンから、当社の業績について詳しく説明がありました。
そこで、私はバランスシートのハイライトを数分で要約し、第1四半期の見通しを提示したいと思います。
それでは、バランスシートについて説明します。
繰り返しになりますが、ご存じの通り、当社は在庫を適切な市場マージンで回転させることで利益を最大化するという、ボリュームベースの戦略を採っています。
これらの取り組みの結果、キャッシュフローが改善し、29億ドルのリボルビング信用枠に対して借入金ゼロ、47億ドルの現金残高で年度末を迎えることができました。
これにより、総流動性は約76億ドルとなりました。
バランスシートの効率性と資本投資の削減に継続的に取り組んだ結果、再び「土地軽量化」という目標に向かって前進することができました。
年末時点での当社の用地所有年数は1.1年、管理用地は82%となり、当社の歴史上、用地所有年数は最低、管理用地率は最高となりました。
当社は、85,000区画の用地を所有し、394,000区画の用地を管理し、合計479,000区画の用地を所有する形で1年を終えました。
このポートフォリオにより、資本効率の高い方法で市場シェアを拡大し続けるための強力な競争優位性が当社に備わっていると確信しています。
今期の土地購入費用は21億ドルでした。
しかし、そのうちの約80%は、まもなく垂直建設が始まる完成宅地でした。
これは、ジャストインタイム方式で土地を購入するという当社の製造モデルに一致しています。
当四半期に販売された住宅のうち、約66%は、当社が完成した宅地を購入した第三者による宅地造成によるものでした。
最後に、当社の在庫回転率は1.6倍で、昨年の1.5倍から増加し、在庫利益率は29.2%でした。
ミルローズ社のスピンオフを進め、土地の所有権を減らし、住宅用地をジャストインタイム方式で購入し続けることで、収益はより一貫してキャッシュフローに近づくはずです。
そして、将来的には、株主への資本還元をこのキャッシュフローにより近づけることを目標としています。
当四半期は生産に重点を置いた結果、約18,400戸の住宅の建設を開始し、当四半期末の在庫数は35,600戸となりました。
この在庫数には、完成したものの販売できずに残った住宅約2,900戸が含まれており、これはコミュニティ1つあたり約2戸で、当社の過去の水準の範囲内です。
次に負債の状況ですが、当四半期には優先社債の償還や買戻しはありませんでした。
しかし、2024年度には5億5400万ドルの社債を返済し、2018年以降、70億ドル以上の社債を返済または買戻し、金利の節約額は4億ドル近くに上りました。
これらの措置により、住宅建設事業の負債と総資本比率は年末時点で7.5%まで低下し、過去最低を記録しました。
また、次の負債の満期は2025年5月までありません。
株主への利益還元を増加させるという当社の取り組みに沿って、スチュアートが述べたように、当社では発行済み株式300万株を5億2100万ドルで買い戻しました。
これにより、年間合計は1360万株、総額21億ドルとなりました。
さらに、当四半期の現金配当総額は1億3500万ドル、年間では約5億5000万ドルでした。
したがって、2024年度の合計では、当社の株式および債券保有者に対して約33億ドルを還元したことになります。
株主資本はほぼ280億ドルに増加し、1株当たりの帳簿価格は104ドルに増加しました。
まとめると、当社のバランスシートの強固さ、高い流動性、低いレバレッジは、2025年に向けて、当社に大きな自信と財務の柔軟性をもたらします。
以上、簡単にご説明しましたが、第1四半期の見通しについて、いくつかご説明したいと思います。
なお、これらの見通しには、Rausch Colemanの買収やスピンオフの影響は含まれていません。
新規受注については、販売ペースと生産ペースを一致させるため、第1四半期の新規受注は17,500～18,000戸の範囲になると予想しています。
また、在庫を現金化することに引き続き重点的に取り組むことで、第1四半期の引き渡し戸数は17,000～17,500戸の範囲になると予想しています。
これらの住宅の第1四半期の平均販売価格は、引き続き購入しやすい価格設定を維持する方針であるため、41万ドルから41万5,000ドル程度になる見込みです。
粗利益率は19%から19.25%になるものと予想しています。
スチュアートが言及したように、追加の背景情報として、第1四半期に完了予定のバックログの粗利益率は約20%です。
現時点で予測できないのは、第1四半期に販売および完了予定の住宅の粗利益率で、完了予定の約50%になると予測しています。
12月中旬の現時点では、春の販売シーズンに関する見通しが限られているため、これらの契約締結は、当社の未処理案件よりも粗利益率が低いと予想しています。
しかし、市場環境が改善すれば、この上振れから利益を得られるでしょう。
また、第1四半期の利益率は、現場コストの当期費用計上により、常にマイナスの影響を受けていることを思い出してください。
第1四半期の収益は年間で最も低いものです。
また、例年通り、2025年の第1四半期は利益率の最低期となります。
販売活動を維持するためのコスト増を見込んでおり、販売管理費の割合は8.7%から8.8%の範囲になる見通しです。
住宅建設の合弁事業、土地販売、その他のカテゴリーを合わせた利益は、ほぼ損益分岐点になると予想しています。
金融サービス事業の収益は、約1億ドルから1億1,000万ドルになると予想しています。
また、集合住宅事業では、約1,000万ドルの損失を見込んでいます。
レナー・その他では、約2,000万ドルの損失を見込んでいます。
ただし、これは当社の公開テクノロジー投資に対する時価評価調整の影響を除外したものです。
第1四半期の企業一般管理費は総収益の約2.6%となる見込みであり、慈善基金への寄付金は1戸あたり1,000ドルを基準とします。
第1四半期の税率は約24.5%となる見込みであり、加重平均株式数は約2億6,600万株となる見込みです。
したがって、連結ベースでは、これらの予測から、当四半期の1株当たり利益は約1.60ドルから1.80ドルの範囲になると見込まれます。
また、2025年については、ご存じのように市場環境が不透明であるため、配達に関する見通しのみを提供し、2025年通年では、Rausch Colemanの買収を含め、86,000～88,000戸の住宅の引き渡しを目標としています。
それでは、オペレーターに交代します。
質疑応答
オペレーター
[オペレーターの指示] アラン・ラトナー（Zelman & Associates）です。
アラン・ラトナー
皆さん、おはようございます。
詳細なご説明をどうもありがとうございます。
現在、本当に多くのことが起こっており、感謝しております。
スチュアート、私は、この四半期の需要に影響を与えた消費者と推進要因について、あなたの考えを聞きたいと思っています。
金利は明らかに悪い方向に動いており、9月の時点と比較すると、予想よりもやや弱かった理由も納得できます。
しかし、住宅ローン金利が6％台後半、四半期では7％に達したとすると、これは24年春や1年前の皆さんの販売状況とそれほど変わらないでしょう。
しかし、需要全体という観点では、かなり大幅に弱含みだったように思えます。
では、その原因は何だとお考えですか？季節要因でしょうか？それとも、これほどまでに需要が落ち込んでいるのは、これほどまでに金利が低下しているのに、経済状況がそれほどまでに大きく変化したとは思えないので、供給と需要の関係が原因でしょうか？
スチュアート・ミラー
アラン、さまざまな要因が組み合わさっていると思います。
特にエントリーレベルでは、消費者の購買意欲が低下していると思います。
しかし、ワンランク上のレベルに上がっても、現在のインフレ環境では頭金を用意するのは難しいでしょう。
つまり、物価は上昇しているのにインフレ率は低下しているということです。
しかし、物価が下がっているわけではありません。
頭金を貯めるのは難しく、住宅ローンを組むのも難しくなっています。
金利が上昇し、下降し、また上昇し、下降するという動きが組み合わさっているのだと思います。
それが少しばかりの躊躇を生み出し、実際に購入を思いとどまる人が出ています。
季節的な要因も多少はあります。
さまざまな要因が重なり、購入者が実際に購入を決断するのに、より難しい環境になっているのです。
第3四半期の終わりに差し掛かり、金利が下降傾向にあったとき、以前の動きのときと同じような金利下降に対する反応は見られませんでした。
そして、そこから第4四半期に移ると、金利はまず少し下がり、その後、50ベーシスポイントの連邦準備制度理事会の利下げを受けて上昇しました。
消費者は、そのことに少し驚いたようで、より傍観的になりました。
ですから、私たちがウェルカム・ホーム・センターの店頭で感じたこと、特に第4四半期に金利が上昇し始めたことの組み合わせが原因だと言いたいのです。
インセンティブや金利引き下げ、購入価格の値引きなど、それらの要素すべてが、消費者を取り込むための手段として、ますます複雑になってきました。
アラン・ラトナー
わかりました。
補足説明を感謝します。
次に、価格戦略と全体的なペースについてですが、あなたは常に利益率と価格が販売目標を達成するための手段であると明確に述べています。
市場がやや低迷しているにもかかわらず、3か月前とあまり変わらない25%の成約成長目標について、あなたがどのように考えているのか興味があります。
利益率が正常化されたとみなされる水準を少なくとも当面は下回っている状況で、現在、どのようなことを考えていらっしゃいますか？ 利益率の下限や、現在掲げている販売目標を達成するために進んで行うインセンティブの上限はありますか？
スチュアート・ミラー
私たちは、定常状態の販売量によって、土地代やレンガ代、その他経費を長期的に合理化できると確信しています。
ですから、答えは「市場に適応する」ということです。
もちろん、あまりに不安定な状況であれば戦略を変更する可能性もありますが、それは境界外にあるためです。
しかし、市場の正常化、新しい正常値や金利への調整、あるいは手頃な価格の問題に関連する場合は、単純に手頃な価格です。
市場の状況に合わせて調整し、販売量を維持し、それをテコとして土地代と製造コストの両方を合理化していくつもりです。
オペレーター
次の質問者はJPモルガンのマイケル・ルオートです。
マイケル・ルオート
まず、多くの質問があります。
間もなくミルローズについてお話があると思いますが、私は本業に焦点を当てたいと思います。
本業こそ、今日、投資家の方々にお話ししているクライアントのほとんどが本当に重視していることだと思います。
スチュアート、あなたは何度か、当社が、過去の実績とほぼ同様の仕上がりスペックを維持し、物事が安定化すれば、正常化されたマージンから利益を得られるよう、取扱量を継続的に増やしていくという位置づけであると述べました。
また、ダイアンも言及していたと思いますが、あなたは、第1四半期が年間で粗利益率が最も低くなるだろうという確信を持っていると述べました。
正常化された粗利益率が今後12～24ヶ月でどのような意味を持つのかを考えてみます。
過去1年、第1四半期で見たものとの比較です。
正常化された利益率がレナーにとってどのような意味を持つのか、このより不安定な時期を乗り越えた後、どのように考えるべきでしょうか？
スチュアート・ミラー
マイク、特に私が激動の時代だと考える中では、先を見通すのは難しいと思います。
激動という言葉は強すぎるかもしれませんが、金利は変動しています。
システム全体に多くの変化がもたらされています。
正常化とは具体的に何を指すのでしょうか？その数値がどの程度なのかは分かりません。
しかし、それは間違いなく、現在の水準よりも高い数値でしょう。
市場は新しい正常値に調整していると思います。
供給不足と需要が背景で高まっていますが、その要因は人口と世帯形成だけです。
正常化されたマージンとは何でしょうか？それは、今よりも高い水準になるでしょう。
需要が市場原理によって活性化され、金利が引き下げられ、食料品店やガソリンスタンドの価格が安定化し、ガソリン価格が下がれば、さらに上昇するでしょう。
これらの要因がすべて組み合わさって作用するでしょう。
私たちが注目しているのは、市場の状況に合わせて価格を設定することです。
つまり、市場が変動するにつれ、当社の利益率もそれに合わせて上下するということです。
そして、現在の市場状況は厳しいものであると認識しています。
今後は利益率が回復し、より大きな数量で利益を拡大できる時期が訪れるでしょう。
ジョン・ジャッフェ
マイク、私たちの全員が言っていることを付け加えたいと思います。
当社の戦略は、サプライチェーンへのアプローチを継続的に効率化し、コストを削減することで、マージンの方程式を改善することを可能にします。
マイケル・ルア
スチュアートとジョン、両氏に感謝します。
ありがとうございます。
2つ目の質問ですが、売上高についてお伺いしたいと思います。
前四半期、そして恐らく今も何度か繰り返しおっしゃっていると思いますが、年間10%程度の成長を目指しているということでした。
これは、2025年度以降の目標として前四半期におっしゃっていたことです。
現在のガイダンスでは、8%から10%の成長を見込んでいます。
ただし、これはラウシュ・コールマンの貢献分を含んでいます。
同社は、第1四半期の業績が好調であれば、4,000ユニットの成長に約5%貢献するとおっしゃっていたと思います。
つまり、3%から5%の範囲でのオーガニック成長を意味していることは明らかです。
私は今後のことを考えています。
D.R.ホートンと同程度の規模を持つ競合他社の中で、2025年度の販売棟数を横ばいから若干の増加と予測しているのは御社だけです。
その大きな要因は、コミュニティをオンライン化することの難しさです。
今後、レナーのオーガニック成長についてはどのように考えればよいのでしょうか？ 10%という目標は、依然として絶対的な数字だとお考えですか？ 変動性はあるのでしょうか？ オーガニック成長は、おそらくもう少し低いでしょう。
2015年度は、少なくともオーガニックベースでは、一部の建設業者にとって通常の成長年または成長を目指す年を下回る可能性が高いと思われます。
スチュアート・ミラー
マイク、オーガニックとインオーガニックの境界線は、少しあいまいになってきています。
その理由は、当社が成長するにつれ、コミュニティを追加しているからです。
当社との提携や協力関係がより良い進路であると判断した小規模なビルダーを買収し、コミュニティを追加することもあります。
そして時には、1つのコミュニティを買うのではなく、4つのコミュニティを買うということもあります。
これは、さまざまな市場でさまざまなペースで定期的に継続していることです。
ですから、有機的成長と非有機的成長の境界線を見極めるのは難しいのです。
ですから、私たちは基本的に、この2つの組み合わせによる成長率を考慮しています。
Rausch Colemanでは、すでに私たちが参入している市場で、すでに存在する強固なオペレーティングシステムやプラットフォームにコミュニティ数を追加しています。
また、Rausch Colemanが持つ高い評価と買収に伴って獲得した優秀な人材を活用し、新規市場にゼロから参入して成長を遂げている市場もあります。
つまり、ラッシュ・コールマンに関しても、オーガニックとインオーガニックの境界線は、本当に「切り離せるのか？ 切り離すとしたらどうするのか？」という疑問を投げかけます。
私たちは、オーガニックとインオーガニックの両方を、成長戦略と結びついたものとして捉えています。
ダイアン・ベセット
はい、マイク、付け加えたいことがあります。
ラウシュ・コールマンの例であなたが言っているように、私たちは新しい市場に拡大しながら、既存の市場でもシェアを伸ばしています。
それがまさに私たちの目標です。
なぜなら、市場シェアを拡大すればするほど、その市場からより多くの利益を得ることができるからです。
そして、本当に重要なのは、私たちがこれをどのように構築しているか、つまり、これを無機的成長と呼ぶべきものだと思います。
そして、これが本当に大きな差別化要因であると思います。
私たちは、ウィップを買収し、素早く回転させ、収益性を最終利益に追加し、高いリターンを実現しています。
ですから、M&A活動について、まったく異なる観点から考える必要があると思います。
かつては非常に否定的なもので、多くののれん代などが発生しました。
しかし、これはM&Aに対する異なる考え方であり、従来考えられていたよりもむしろオーガニックな成長に近いものだと思います。
マイケル・ルホー
ダイアン、ありがとうございます。
第1四半期の粗利益率について、ラウシュ・コールマンの企業結合会計の影響は含まれていません。
第1四半期には含まれないと思いますが、第2四半期、第3四半期には含まれるのでしょうか？
ダイアン・ベセット
はい、第1四半期末に取引が完了した場合、第2四半期にはパーチェス法による影響が多少発生するでしょう。
しかし、考えてみてください。
もしそうなった場合、そして繰り返しになりますが、取引完了の時期にもよりますが、第2、第3、第4四半期に4,000件の配達を見込んでいる場合、第2四半期のパーチェス法による影響は、全体の利益率に大きな影響を与えるものではないことがお分かりいただけるでしょう。
オペレーター
次の質問者は、Evercore ISI のスティーブン・キム氏です。
スティーブン・キム
粗利益について、少し整理させてください。
スチュアート、バックログの粗利益率は20%に近いと示唆されたと思います。
また、1Qに獲得したものの、11月末時点でまだ販売されていない、あるいは販売契約が締結されていない案件の件数は、全体の約半分だとおっしゃっていたと思います。
そうすると、楽になりますね。
第1四半期の粗利益率が19%だったということは、今後数週間にわたって販売する商品の粗利益率は18%程度になるだろうと、あなたは考えているということですね。
しかし、第1四半期は第4四半期の販売が落ち込んだ分を取り戻す時期であるともおっしゃいましたね。
ということは、もしあなたが定常状態の粗利益率を把握しようとしているのであれば、18%は少し低めになる可能性があるということです。
なぜなら、第4四半期の落ち込みを埋め合わせるために、実際には少し過剰販売しているからです。
ただ、私が正しく考えているか、あるいは他に考慮すべき調整があるかどうかを確認したいのです。
スチュアート・ミラー
あなたは良い仕事をしていると思います。
かなり的を射ています。
そして、市場が実際にどう展開し、そのレベルでの活動を可能にするか、あるいは可能にしないかを見守る必要がありますが、私たちはその活動に取り組むつもりです。
ダイアン・ベセット
はい、スティーブン、その通りだと思います。
20%のマージンについて考えてみると、第4四半期からインセンティブレベルが上昇した影響があります。
ジョンがその詳細を説明してくれましたね。
市場環境が改善すれば、さらに上向くと思います。
しかし、12月半ばの現時点ではまだ見通しが立たないため、今は本当に保守的に考えています。
スチュアート・ミラー
付け加えさせていただきますと、当社は数量の問題を解決しています。
当社が行っているのは、コスト構造の合理化を図りながら、数量の問題を解決することです。
土地の側面からなのか、生産のハードコストの側面からなのかは別として、当社の貿易パートナーとの関係を構築し、彼らが信頼できる予測可能な数量を確保し、当社がひるむことはないと彼らに理解してもらうことで、これらの数値のいくつかについて効率性を改善することができます。
厳しい環境下で、コスト削減を継続的に達成、あるいは少なくとも安定した状態を維持することができています。
また、安定した数量を確保することで、コスト合理化をさらに進展させることができると考えています。
つまり、ビジネスを考える上で重要な、こうした要素すべてに相殺効果があるということです。
スティーブン・キム
はい、それは参考になります。
また、第1四半期は通年よりも利益率が低いというご指摘もあったと思います。
その点も考慮すると、18は控えめな数字である上に、通年ベースの数字とは異なります。
スチュアート・ミラー
はい、それでは。
ダイアン・ベセット
スティーブ、その分野への影響も考慮に入れています。
これは未熟な数字ではありません。
スチュアート・ミラー
それと、第3四半期に戻りたいと思います。
その四半期では、コミュニティ数が減少したことを詳しく説明しました。
コミュニティ数の増加は、コミュニティごとのプレッシャーを軽減することにも役立ちます。
ですから、これらの問題は解決に向かって進んでいます。
私たちはそのことに自信を持っています。
今は少し下がっていますが、いずれは正常化し、より大きな数字に増加していくでしょう。
Q - Stephen Kim
わかりました。
では、受注高に話題を変えましょう。
御社のクロージングガイドは86～88%で、約10%上昇しています。
私の質問は、これはクロージングレンジを大幅に上回る年間受注高を想定しているのか、あるいは、年間バックログ回転率を大幅に上回ることを想定しているのか、ということです。
なぜなら、その売上高のガイドラインを達成するには、どちらか一方が必要だと私は思うからです。
受注高がその数字を上回るか、あるいは受注残回転率が昨年度を上回る必要があるでしょう。
ですから、どちらなのかが気になります。
もしそうであれば、受注が増加するということですね。
ただ、私たちの考えが正しいことを確認したいのです。
なぜなら、私のモデルでは、Rauschを含めて第2四半期と第3四半期の受注成長率は20%以上になるはずだと示しているからです。
もしあなたが「いいえ、おそらくバックログ回転率の方が高いでしょう」とおっしゃるのであれば、私は「では、おそらく不法就労者の取り締まりによるサイクルタイムへの影響を考慮しているのですか？」と尋ねたいと思います。
スチュアート・ミラー
はい。
ですから、私の答えに満足されないでしょうね。
しかし、私は、両方の要素が少しずつあると思います。
そして、私たちはプラットフォーム全体で、より効率的に業務を遂行しています。
つまり、受注、つまり新規受注の面で、販売の創出に重点的に取り組んでいるということです。
デジタルマーケティングの仕組みやダイナミックプライシングの仕組みを通じて、これらのプログラムで効率性を高めており、受注の増加につながるでしょう。
それに加えて、私たちがサイクルタイムに注いできた重点と注意が、バックログの転換を加速させ、私たちのビジネスに注入している効率性を高めることを可能にしています。
つまり、ジョンの説明を聞けば、より厳しい環境下で建設コストが安定しているのは、サイクルタイムが短縮されているからなのです。
今、移民問題と移民政策がどうなるかという疑問が提起されましたが、それは未知の要素であり、私たちは皆、そのようなことがどのように組み合わさるのかを把握しなければなりません。
しかし、重ねて申し上げますが、私たちが取り組んでいることのひとつは、貿易相手国に予測可能性をもたらすことで、私たちが彼らのために存在し、彼らにも私たちのために存在してもらう必要があることを理解してもらうことです。
そして、それは市場に存在する見返りです。
当社は、サプライヤーが最高のパフォーマンスを発揮できるよう、ロジスティクスと予測可能性を明確に提示することに一貫して取り組んできました。
市場が後退を迫るような状況でも、当社は後退することなく、その予測可能性が価値を付加しています。
ジョン・ジャッフェ
それに付け加えると、スティーブ、予測可能性は簡素化への真の集中によってもたらされます。
従って、以前よりもスキューの数が大幅に減少しました。
これにより、スチュアートが先ほど説明したように、労働力とメーカーの両方を活用しながら、本当に実行が可能になります。
スティーブン・キム
はっきりさせておきたいのですが、サイクルタイムを想定しているのですか？サイクルタイムの影響を想定していないように聞こえますが、もしサイクルタイムが市場に影響を与えるのであれば、それは他の人たちに影響を与えるでしょうが、あなたには影響を与えないでしょう。
はっきりさせておきたいのですが、それはあなたが期待していることなのですか？
スチュアート・ミラー
それは、2人のハンターと彼らを追いかける熊の絵です。
私たちはそこまで非情ではありません。
競合他社にはすべて成功してほしいと思っています。
しかし、私たちは生産とサイクルタイムに焦点を絞っています。
そして、私たちが達成していることを達成できるよう、最も一貫性を保つよう努めています。
さて、不確かな政治情勢を踏まえて、ここにばらつきがあることを想定しているのでしょうか？
私たちは当然、貿易パートナーと協力し、話し合いながら、さまざまな可能性について検討しています。
現時点で明確な答えはありますか？ありません。
ジョンもその点については明確でしたが、私たちは何も手をこまねいているわけではありません。
これは私たちの考え方の重要な一部です。
オペレーター
次の質問者は、Wolfe ResearchのTrevor Allinsonさんです。
Trevor Allinson
スチュアートさん、先ほどサプライヤーや取引業者との会話についてお話されていたので、その点についてもう少し詳しくお聞きしたいと思います。
第1四半期の粗利益率がパンデミック以前の水準に回復していることを踏まえて、数量の増加に重点的に取り組んでいる中、政策変更の影響を除いて、2025年には取引業者とサプライヤーの両方からコスト削減が見込めるでしょうか？
ジョン・ジャッフェ
はい、ジョンです。
サプライチェーンとの継続的な話し合いは、効率性を高め、コスト削減を実現するためのものです。
今後も継続していく予定です。
その大部分は、当社の製品戦略、つまり中核となる製品戦略に関連しています。
先ほど、その戦略についてお話ししましたが、その詳細として、偏りの削減についてお話しました。
しかし、最大のポイントは、安定した予測可能な数量により、当社の取引パートナーと話し合い、当社の利益率が下がるのと同様に、彼らの利益率も下がるということです。
Trevor Allinson
わかりました。
非常に納得のいく説明です。
次に、業界では完成在庫水準の高まりについて多くの議論がなされています。
御社の完成在庫水準は比較的通常の状態を保っているようですね。
現在の需要環境における完成在庫水準について、御社の安心感についてお話いただけますか？また、そのコメントを市場全体の完成在庫水準に拡大していただけますか。
そして、御社の市場のいずれかで、在庫がさらに増加していると感じている場合は、その旨をお話しください。
ジョン・ジャッフェ
はい、素晴らしい質問ですね、トレバー。
年末の在庫は、当社の想定の範囲内ではありましたが、その上限に達していました。
当社は適切な在庫水準を維持することに非常に注力しています。
適切な在庫水準についてお話しましょう。
在庫の積み増しは、将来に暗雲を垂れ込める最善の方法であると認識しています。
在庫が多すぎると、価格や利益率の成長を常に抑制することになります。
ですから、在庫レベルを一定の範囲内に維持することに重点的に取り組んでいます。
これまで、私たちは、現在のような2軒の家ではなく、コミュニティあたり1軒の家に近い傾向がありました。
しかし、私たちは1軒から2軒の家の範囲内に収まってきました。
私たちは、ランドライト戦略を踏まえた思考プロセスに移行し、これまでよりも少し多く供給できるようになったのです。
そして、それによって、生産中または生産予定の店舗ではなく、今すぐ店舗が必要なお客様に対応できるようになりました。
ですから、私たちは、コミュニティあたり2店舗という範囲に近い数字が、私たちが目指す着地点だと考えています。
しかし、それ以上にはしたくありません。
これが私たちの考え方です。
それが私たちが解決しようとしていることです。
在庫は慎重に管理しますが、戦略上、過去の最高値に近い水準を少し超える程度になるでしょう。
ジョン・ジャッフェ
それと、トレバーさん、付け加えさせていただくと、私たちは在庫水準の維持だけでなく、その鮮度にも非常に重点を置いています。
ですから、私たちは在庫の鮮度を落とさないことに非常に重点を置いています。
私たちの在庫を見ていただくと、約80%が90日以内、あるいはそれより新しいものです。
ですから、これは私たちの事業基盤の全体的な重点分野の大きな部分を占めています。
オペレーター
次にお電話をいただいたのは、ゴールドマン・サックスのSusan Maklariさんです。
Susan Maklari
おはようございます。
質問をいただきありがとうございます。
最初の質問は、コスト構造の合理化に焦点を当てた部分に戻ります。
製品提供の標準化について、現時点での進捗状況についてお話いただけますか？今後数四半期でどれくらいの改善が見込めるのでしょうか？また、それは長期的に利益率の改善につながるのでしょうか？それとも、事業のキャッシュフローの改善だけでしょうか？
ジョン・ジャッフェ
私たちはそのために懸命に努力してきました。
標準化された製品提供であり、私たちはそれをコア製品と呼んでいます。
2012年には、当社の開始件数の約10%を占めていましたが、2025年には開始件数の約3分の1にまで成長すると予想しています。
つまり、一貫性を高めることで、サプライチェーンの労働力と材料の両方にとって非常に有益な合理化がさらに進むと考えています。
また、一貫性を高めることで効率性も向上し、コストとサイクルタイムの両方を削減できるでしょう。
要するに、スーザン、私たちが10%から3分の1へとコア製品への移行に焦点を絞ってきたのは、取引先との再交渉というよりも、バリューエンジニアリングや、住宅の設計と生産の両方に効率性を組み込むことによって、大幅な効率化を実現できるからです。
ですから、今後1年間にコア製品がさらに増え、それに伴うコスト削減も大幅に進むと当社は考えています。
スーザン・マクラリ
それから、スチュアート、あなたが述べたコメントのひとつに、自社株買い戻しと株主還元に引き続き重点的に取り組むというものがありました。
ミルローズがこのプロセスを進めるにつれ、明らかに進化していくでしょう。
そこには多くの変化が起こり得ることを理解しています。
しかし、あなたが注目しているいくつかの重要な要因についてお話いただけますか。
また、ミルローズが事業から撤退し、新しいビジネスモデルに移行するにつれ、それらがどのように進化していく可能性があるかについてもお話いただけますか。
スチュアート・ミラー
まず、ミルローズは5年間にわたって継続してきたプロセスの最終段階であることを思い出してください。
私たちは、住宅供給を基本とするアンジェロ・ゴードンをはじめとする他のランド・バンキングのパートナー企業と、膨大な量の経験を積んできました。
ミルローズは次のステップです。
ミルローズとの最大の違いは、グループが次々と資本調達を続けなければならないものとは対照的に、ミルローズは恒久的な資本手段であるということです。
ミルローズには戦略的な側面があります。
私たちは土地の大部分を確保し、残りの土地をシステムに移行します。
資本がどのように流れるかを見ていきます。
特にミルローズの取り組みの立ち上げ時には、 株式公開にあたっては、立ち上げプロセスがあり、この取り組みが成熟するにつれ、他のランド・バンキングの関係者や、地主と取引し、オプション・プログラムを順次実施しているエピソード・プログラムとも連携していくことになるでしょう。
土地重視の戦略を完全に実現するにあたり、私たちが生み出す資本やキャッシュフローが、配当や自社株買い戻しを通じて実際にどれだけ株主に還元されるかという点について、私たちは自信を深めています。
また、負債の返済も行っています。
ご質問の答えになっているか分かりませんが、ミルローズが株式公開するにあたり、私たちは成熟のプロセスを歩んでいるところです。
ダイアン・ベセット
はい、スーザン、付け加えさせていただきます。
私が申し上げたことを覚えておいていただければと思いますが、目標は、純利益とキャッシュフローを一致させることです。
2025年は、多くのことがまとまる年になると思います。
そして、配当や自社株買い戻しなど、あらゆる仕組みを通じて株主還元を確実に増加させるという旅路に、私たちはまだ乗り出したばかりです。
しかし、長期的な持続可能性という観点で見た場合、純利益がキャッシュフローにかなり近づき、負債の観点から見て満期が近い債券が大量にないという段階に達すると思います。
そのため、意図的にキャッシュフローを自社株買いにより多く振り向けることになるでしょう。
なぜなら、当社は正式に負債削減に非常に重点を置いていたからです。
ですから、当社の進む方向性について、ある程度の予測ができると思います。
当社にとって重要なのは、持続可能なプログラムを持つことであり、その方向に向かって一歩一歩進んでいると思います。
スーザン・マクラリ
わかりました。
非常に参考になりました。
ありがとうございます。
頑張ってください。
スチュアート・ミラー
スーザン、ありがとうございます。
では最後に1つだけ質問をどうぞ。
オペレーター
次の質問者はUBSのジョン・ラヴァロです。
ジョン・ラヴァロ
こんにちは。
私の質問にもお答えいただきありがとうございます。
まずスピンについてです。
ミラーローズの案件で外部マネージャーと提携した理由についてお聞かせください。
それから、同じような質問ですが、適切な比較対象として何を考えていますか。
つまり、私たちはモーゲージREITに注目すべきでしょうか。
モーゲージREITは、簿価の20%引きで取引される傾向があります。
そこで、外部マネージャーを起用する理由と、適切な比較対象として何を考えているのか、お聞かせください。
スチュアート・ミラー
ジョン、ご質問ありがとうございます。
私のすぐ隣にフレッド・ロスマンが座っていますが、フレッドはミルローズのプログラミングと実行の構築において多大な貢献をしてくれました。
まず初めに、外部マネージャーを選んだ理由ですが、ケネディ・ルイスを選んだのは、このビジネスにおいて強力なパートナーであったからです。
アンジェロ・ゴードンと私たちが始めました。
ケネディ・ルイスは途中から参加しました。
フレッド、ケネディ・ルイスとの関係について意見を聞かせてください。
フレッド・ロスマン
もちろん、ケネディ・ルイスとは長い間強固な関係を築いており、非常に良い協力関係を築いてきました。
外部マネージャーとして彼らを起用することで、ミルローズは初日から事業を軌道に乗せることができます。
私たちは膨大な数の住宅用地の移転を予定しており、ミルローズには社内プラットフォームとシステムの構築を急ぐ必要があります。
ですから、初日からミルローズは非常に活発に稼働し、レナーの強力なパートナーとなるでしょう。
スチュアート・ミラー
それについて補足させていただくと、私たちは「なぜアンジェロ・ゴードンとやらなかったのか」と尋ねられました。
アンジェロ・ゴードンとの関係は非常に強固で有益ですが、複数の資金プールは、将来を見据えた場合、私たちや業界にとって有益です。
そのため、フレッドが言ったように、ホッパーに精通した強力な参加者がいます。
土地の購入、開発、資金調達、そしてシステム内での秩序ある移動を全体的に監督する方法です。
私たちはすでにケネディ・ルイス社の専門家たちと多くの経験を積んできました。
彼らは自然な外部マネージャーでした。
なぜ外部マネージャーなのかというと、コスト構造が明確に可視化されるからです。
コスト構造はプロのマネージャーが負担します。
非常に明確な料金体系で、管理に関連するすべての諸経費の支払いをサポートします。
世界が理解しやすい、よりシンプルな構造です。
次に、比較対象となるものは何かという質問ですが、 ミルローズを株式公開するまでの数ヶ月間は、その件については保留にしておこうと考えています。
ですから、もう少し様子を見て、S-11に記載されている内容の範囲内で対応していくつもりです。
しかし、資本市場への参入には非常に意欲的です。
住宅用地のジャストインタイム方式の配送から利益を得る住宅建設業者としての将来にとって、どのような意味を持つのかを考えています。
ダイアン・ベセット
ジョン、私はただ、ミルローズの目標のひとつは、ミルローズに持続可能な定期的なキャッシュフローと利益を生み出させることだったと付け加えたいのです。
そして、完璧ではないものの、例えば債券投資から得られる利益と比較して、そのようなことを考えています。
ですから、持続可能な定期的な利益は非常に重要になると思います。
スチュアートが言ったように、その継続的な収入とキャッシュフローに対して固定料金体系を導入することは、私たちが達成しようとしている目標、その目標のひとつを達成することになると思います。
投資の観点からミルローズについて考えてみると、
スチュアート・ミラー
フレッド、他に付け加えることはありますか？
フレッド・ロスマン
ケネディ・ルイス社がチームをまとめ、実績を積み上げてきたので、初日から当社にとってシームレスな移行を実現できるでしょう。
そして、これはミルローズの成功とレナーの持続可能な将来の成長にとって極めて重要だと思います。
ジョン・ラヴァロ
それは非常に参考になります。
それでは、フォローアップとして、先ほどの質問に戻りたいと思います。
ここで戦略を理解していることを確認したいのです。
10%の成長という目標はラウシュ以前からありました。
ラウシュを含め、皆さんはそれを高い水準で維持してきました。
つまり、質問はこうです。
もしラウシュがなければ、その目標値は引き下げられていたのでしょうか？あるいは逆に、ラウシュは既存のコミュニティでペースをそれほど上げなくても、同じ販売量を確保できる機会を提供したということでしょうか？
スチュアート・ミラー
少し補足させてください。
Rauschとの契約は、公表されるずっと前から進めていました。
当社の業界では、契約を結ぶ際には、関係性と適合性がすべてです。
関係性だけでなく、物事をまとめる上で最善の方法について熟考した交渉を行うために、膨大な時間を費やしてきました。
ですから、当社の10%は、Rauschに先行するものではありません。
当社は、この戦略が当社の全体戦略の非常に戦略的な一部であることを認識しており、そのように考えてきました。
今日、当社が成長戦略について考えている方法、あるいはこれまで考えてきた方法を見ると、すでに当社が確立している部門の一部を強化するという側面があります。
一部の部門はすでに強化されていますが、当社のブランドをより広範な地域に展開する方法についても考えてきました。
そのため、新しい市場に参入するための買収という要素は、当社が成長について考えてきた方法に、意図的に拍車をかけるものとなっています。
そして、Rauschのプログラムは、当社が期待していた成長戦略の枠内にうまく収まりました。
ここで改めて言っておきたいのですが、Rauschの取引の交渉では、フレッドが主導的な役割を果たしました。
フレッド、補足してもらえますか？
フレッド・ロスマン
Rauschは、当社が参入していない多くの市場で強力なポジションを築いています。
そのため、当社が参入していない多くの市場で、Rauschを第一候補として即座に交渉を開始しました。
今後、当社の能力とRausch Colemanの優れた実績、そして土地へのアクセスを組み合わせることで、多くの新しい市場でナンバーワンのメーカーとして成長し、その機会を直ちに獲得できるでしょう。
両社にとって本当に素晴らしい機会です。
ダイアン・ベセット
そして、より低価格帯で、これは今日の価格競争市場において魅力的です。
ジョン・ラヴァロ
そうですね。
わかりました。
皆さん、ありがとうございました。
スチュアート・ミラー
いいえ、どういたしまして。
それでは、本日はご参加いただきありがとうございました。
少し波乱の多い展開でしたが、私たちは将来にとても期待しています。
短期的には不安定ですが、長期的には期待が持てます。
第1四半期の終わりにまたご報告できることを楽しみにしています。
それでは、皆さん良い一日を、そして良い休日をお過ごしください。
オペレーター
ありがとうございました。
以上を持ちまして、本日のカンファレンスコールを終了させていただきます。
この時点で回線を切断していただいて結構です。
お読みいただきありがとうございました!
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