不動産ど素人の私が我が家を購入するまでの話　6話

ライフラインについて確認する上で大事なこと
　①ハザードマップ で安全かどうか。
　②坂道、崖、危険な道路などの有無と把握。
　③車でのアクセスは安全に出来るかどうか。
　④旧地名はどうか。
　⑤その物件の周辺の用途地域の変更を伴う、開発予定の有無

③車でのアクセスは安全にできるかどうか

　この項目は普段車に乗る方ならすぐ気づくのでしょうか。車を持たない私にとっては結構落とし穴多かったです。ポイントをまとめてみます。

　1.車でその物件から周辺、最寄り駅、国道などへ安全に通行できるか。
　　(道路の幅、坂道)
　2.物件の駐車スペースに安全に止められるか。
　（出入りのスペース、駐車スペース）
　3.物件までルートの選択肢がどれだけあるか。　

1. 車でその物件から周辺、最寄り駅、国道などへ安全に通行できるか。

　車を持たない方でも、将来的に持つ可能性があり、緊急時にタクシーや救急車を要請したり、親族や友人が車で会いに来る場合などがあります。

　道路が狭すぎて、すれ違いが困難だと思わぬ事故やトラブルの要因となります。

　車の幅は様々ですが、最低4.5メートルはないと厳しそうです。4.5メートルでも普通車のすれ違いは結構神経使うのではないでしょうか。
　運転慣れしている人はそれ程苦ではないですかね。

　とある物件を検討した時のこと、バスで15分、山の上、駐車スペースは1台でした。

　家族や友人が来るのを想定した時、上記の理由で物件から徒歩15分ほどにある遠いコインパーキングに止めて来てもらうことになると分かりました。
　その上、山の上なので坂道を往復してもらうという懸念もありました。

　路駐禁止の標識はなかったのですが、自宅前に路駐した場合は道路が狭いので近所の方の交通の妨げになるのではと思いました。

　中古物件で多く見かけるのがセットバック問題です。崖からフェンスを設置し、敷地まで一定距離離さなければいけない法律や、道路が幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならない法律があります。

　こうした法律が立てられる以前の物件は、建て替えなどの際に敷地を後退させなければならないため、建物の面積が縮小してしまう可能性があります。

　道路の幅がゆとりがあれば、そうした懸念がなくなりますので大事なポイントと思います。

2.　物件の駐車スペースに安全に止められるか。

　これは1とセットで考えたいところですが、まず駐車スペースの数、広さの問題です。

　駐車スペース1-2台を見かけることがありますが、駐車場スペースの面積の実測が載っているわけではありません。見取り図と実際では大きく異なる場合がありました。

　実際にどれくらい大きさの車が止められるのか確認した方が良いですね。中には軽自動車しか不可能で、普通車、ワゴンでは道路にはみ出す。そして玄関前がシャットアウトのような物件もありました。
　
　駐車スペース2台という表記にも注意が必要でした。見取り図の表記は多分止め方の難易度など抜きにして、とりあえずスペースが最低車両の幅をクリアしていれば駐車スペースと表記して良いルールなのか。
　
　縦スペースに2台で無理があったり、縦、横スペースで横スペースは軽自動車ギリギリスペースで、車両がはみ出るか、家に車を擦るのか（笑）。　
　

　道路の狭さと相まって、切り返しが超困難だったり、隣の物件と駐車スペースが隣り合わせで狭いとドアを全開にしたら隣の車にぶつけるリスクや、車の間を日常的に通り抜ける子供やその友達が車を傷つける懸念など、後々トラブルの元にもなりそうな場合があります。

　雑なイラストですみませんがイメージ出来る様に載せておきます（笑）

　その物件を手放す時、あるいは建て替える時のコストの問題もあります。

　家の前に重機が止められるスペースがない場合、周囲の道路を一時的に通行止めにするなどの様々なコスト。加えて重機が止められないので手作業で解体するために人件費が倍以上かかるなどがあります。百万円単位でコストが変わってくると将来的に思わぬコストになる可能性があります。

　山や坂道の物件に多いのが、コンクリート擁壁の中に駐車スペースがある場合。

　コンクリートの耐久年数が約50年と言われます。
　建て替えの時にコンクリート擁壁まで建て直しになった場合、何百万円ものコストが掛かる可能性があると説明されたことがあります。

3.物件までのルートの選択肢がどれだけあるのか

　山の上や坂道、狭い道路の物件の場合、近隣で事故や冬の凍結によるスリップ事故などの懸念があります。崖崩れなども注意ですね。
　
　こうした場合に物件へのルートが一つだけだと、交通閉鎖などが起きた時に身動きが取れなくなってしまう可能性があります。

　上記の3点のように、徒歩だけでなく車での視点で道路から駐車に至るまでの注意点も考慮する必要があります。

　私の経験では、妻の第一条件が陽当たり、風通しだったのでどうしても山の上の物件が広々としていて、物件と物件の間も広く、空気が良く陽当たりも良いと思われるところが多かったです。

　最終的に購入したのも山の上の物件なのですが、やはりネックになったのは上記の問題でした。
　
　山の上に至るまでのルートに勾配のきつい坂道や、山の下の方は狭い道路地帯だったり、崖崩れを起こしそうな所、坂道の歩道が路側帯しかないのに、カーブの連続で抜け道になっているのか車通りも多いということもありました。
　
　駐車スペースも、2台分取れる広さで価格が抑えられるのも山の上の物件が多かったですね。

　①で述べましたハザードマップ 全クリアも山の上の物件ということが多いので、こうした道路事情や利便性とどこまで駆け引きできるのか悩みました。

　どの物件もメリット、デメリットはあるので、自分、家族の第一希望、譲れない条件はなんなのか。見失わないことが大切とわかりました。

　ここまで考えているだけで、物件が相当絞られたいうかありませんでした（笑）
　恐らく価格のハードルさえ上げればどうにでもなるのですが(泣)

　続く