【2025年版】不動産売却後は確定申告が必要？必要書類・手続き・控除を徹底解説
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こんな不安を抱えていませんか？
「不動産を売却したら確定申告が必要なの？」
「どんな書類を準備して、どのように申告すればいい？」
「控除や特例を活用して税負担を軽減したい！」
「できるだけトラブルなくスムーズに進めたい！」
不動産を売却した後、譲渡所得が発生した場合などには確定申告が必要になるケースがあります。
確定申告が必要となる条件を把握していないと、知らない間に申告漏れをしてしまったり、延滞税がかかったりと予期せぬ出費が生じることもあります。
また、3,000万円特別控除や居住用財産の買換え特例などを活用すれば、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
そこで今回の記事では、不動産売却後の確定申告の必要性から具体的な必要書類、手続きの流れ、控除や特例の活用法、そしてトラブルを回避するためのポイントを分かりやすく解説していきます。
初めて不動産を売却する方でも理解できるように丁寧に説明していますので、ぜひ最後までお読みください。
不動産売却後に確定申告が必要なケースとは？
まずは、不動産売却後に「確定申告が必要」となる代表的なケースを見ていきましょう。
1．譲渡所得が発生した場合
不動産を売却した結果、売却価格が購入時の取得費や譲渡費用を上回り「利益（譲渡所得）」が出た場合は、確定申告が必要です。
たとえば、購入時に2,000万円で取得した不動産を3,000万円で売却し、修繕費や仲介手数料などの費用を差し引いた後に利益が残れば、それが譲渡所得となります。
譲渡所得に対する税率は短期譲渡か長期譲渡か、居住用か事業用かなどで異なります。
また、適用できる特例や控除の有無によって納める税金が大きく変わる可能性があります。
2．売却損が出た場合でも申告するメリットがあるケース
「売却損だから申告しなくてもいいのでは？」と思われがちですが、売却損が出たケースでも確定申告を行うことで控除や繰越控除を受けられる場合があります。
居住用財産を買い替えた際に活用できる「譲渡損失の繰越控除」などを使えることがあるため、損失だからこそ申告したほうが得になるケースもあるのです。
具体的には、買い替え先の住宅ローンの残高を一定額まで所得から控除できる制度があるなど、個人の状況次第で恩恵を受けられる可能性があります。
確定申告に必要な書類一覧
不動産売却後の確定申告には、多くの書類が必要になります。
以下の書類を揃えておくことで、申告時にスムーズな手続きが可能です。
1．売買契約書や領収書
不動産の売買契約書
売却時に締結した契約書は必須書類です。売却金額や売却日を正確に証明するために保管しておきましょう。仲介手数料の領収書
不動産会社に支払った仲介手数料も必要書類です。
譲渡所得の計算に必要な「譲渡費用」として計上できるため、必ず領収書を保管しておいてください。
2．取得費や譲渡費用を証明する書類
購入時の売買契約書や領収書
何年前に購入した物件かによっては書類が散逸しているケースもありますが、取得費を算出するために重要なので、紛失していないか改めて確認してください。登記費用や修繕費の領収書
登記費用、リフォームや修繕費が発生している場合は、それらを譲渡所得の計算に含められる場合があります。
領収書があるかどうかで課税額が変わる可能性があるので要注意です。
3．控除・特例適用時に必要な書類
住民票
3,000万円特別控除など、居住用不動産としての要件を証明するために「居住期間」が分かる書類が必要になる場合があります。
その際、住民票が求められるケースがあります。3,000万円特別控除の適用申請書
いわゆる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を受けるためには、各種申請書の添付が必要です。
確定申告の手続きの流れを解説
では、不動産売却後の確定申告について、具体的にどのような手順で進めていけば良いのかを解説します。
1．必要書類の準備
最初に、先ほど挙げた売買契約書や領収書、取得費に関する書類などを漏れなく揃えることが重要です。
書類が不足していると、計算が正しくできなかったり、申告期限ギリギリになってバタバタしたりする原因になります。
また、売却時に関与した不動産会社や税理士に一度確認してもらうと安心です。
2．確定申告書の記入と提出方法
個人の確定申告では、主に「確定申告書B」と「分離課税用の申告書」を作成します。
譲渡所得の計算を行い、税額を算出した上で、期限内に税務署へ提出しましょう。通常は翌年の2月16日から3月15日が提出期間ですが、土日祝日の関係で多少のずれが出る場合があります。
必ず国税庁の最新情報を確認してください。
3．e-Taxを利用したオンライン申告の手順
近年はオンライン申告(e-Tax)の利用が推奨されています。
e-Taxであれば、自宅にいながら24時間いつでも申告手続きが可能となり、税務署に足を運ぶ必要がありません。
必要事項を入力すると計算を支援してくれる機能もあるので、書面での申告に比べてミスが減るというメリットもあります。
マイナンバーカード等を使って本人確認
e-Taxソフトやブラウザ上で必要事項を入力
書類の添付もオンラインで可能
オンライン環境に抵抗がなければ、こちらの方法がおすすめです。
確定申告時に活用できる控除や特例
不動産売却時にかかる税金は大きな負担になることがありますが、適用要件を満たせば税負担を軽減できる制度がいくつか用意されています。
以下の代表的な控除や特例をチェックしてみましょう。
1．3,000万円特別控除の適用条件
最も有名なのが、居住用財産を売却した場合に譲渡益から最高3,000万円まで控除できる制度です。
以下のような要件を満たす必要があります。
住んでいる、または住まなくなってから3年目の年末までに売却する
過去に同じ特例を使った期間が一定年数以上空いている
親子や夫婦間など特別な関係者への譲渡ではない
賃貸物件として活用していた期間が一定年数を超えていない
詳しい要件は国税庁のサイトや税理士への確認をおすすめします。
この特別控除を使うと、たとえば4,000万円の譲渡所得があった場合でも、3,000万円分は課税対象外となり、大幅な税額軽減が期待できます。
2．居住用財産の買換え特例や譲渡損失の繰越控除
買換え特例
住み替えを目的として売却と購入を行う場合、譲渡所得に課税されない特例があるケースがあります。
ただし、購入する不動産の価格など、厳密な要件がありますので利用前には必ず確認しましょう。譲渡損失の繰越控除
売却によって損失が出た場合に、その損失を翌年以降の所得から差し引くことができる制度です。
こちらも居住用財産としての要件やローン残高の要件があります。
これらの制度を活用することで、数百万円単位で税額に差が出る場合があるため、「自分の場合は該当するか？」をしっかり調べておくことが大切です。
確定申告での注意点とトラブルを防ぐ方法
不動産売却後の確定申告にはいくつかの落とし穴があります。
以下のポイントを押さえて、トラブルを事前に防ぎましょう。
1．申告期限を守る重要性
確定申告の期限は通常翌年3月15日（厳密には15日が土日の場合は翌平日）です。
これを過ぎると、延滞税や無申告加算税が課されることがあります。
売却額が大きい場合は加算税も相当な金額になる可能性があるため、とにかく期限厳守を心がけましょう。
2．書類不備や計算ミスを防ぐポイント
事前に書類をチェックリスト化する
不動産売却に伴う書類は多岐にわたるため、チェックリストを作り、必要書類が揃っているか逐一確認することが大切です。不動産会社や税理士に相談する
専門家に依頼することで、単独では気づきにくい計算ミスや控除の見落としを防ぐことができます。
特に不動産売却に長けた税理士であれば、3,000万円控除や買換え特例、譲渡損失の繰越控除などの適用状況をしっかり調べてくれるので安心です。
成功事例から学ぶ！不動産売却後の確定申告をスムーズに行った方法
実際に、不動産売却後の確定申告を成功させた方々の事例を見ながら、押さえておくべきポイントを学んでおきましょう。
1．節税対策を活用して負担を軽減した事例
ある方は、長年住んでいたマイホームを売却し、3,000万円特別控除をフル活用した結果、最終的にほとんど課税所得が生じませんでした。
売却前に税理士に相談し、控除が適用できるタイミングで売却活動を始めたことが成功のカギです。
このように、事前の計画が税額に大きな影響を与えます。
2．税理士のサポートでスムーズに申告を終えた成功例
別のケースでは、売却に際し専門知識がないため、自力での確定申告に不安を感じていた方が、あらかじめ税理士を手配し必要書類を整えました。
その結果、買換え特例の申請がスムーズに進み、住み替えで新たに購入した家にかかる費用負担も抑えられたそうです。
「こんな制度があるなんて知らなかった」ということを防げるのは、専門家ならではの強みといえます。
まとめ
不動産売却後の確定申告は、税金に関する非常に重要な手続きです。
申告を怠ったり遅れたりすると延滞税がかかる可能性があるだけでなく、控除を見落として余計な税金を払うことにもなりかねません。
一方、3,000万円特別控除や買換え特例、譲渡損失の繰越控除などをきちんと使えば、税金面で大きなメリットを享受できるケースも多々あります。
譲渡所得が出たら必ず申告する
損失が出ても繰越控除などを狙って申告するメリットがある
必要書類を早めに準備し、期限を厳守する
迷ったら不動産会社や税理士、専門家へ相談する
これらのポイントを押さえていただければ、不動産売却後の確定申告をスムーズかつ安心して進めることができるでしょう。
適切な手続きを踏むことで、節税効果を最大化し、余計なトラブルや税金の負担を回避できます。
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代表取締役 野上 俊彦
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