【2025年最新版】不動産売却で古家を解体すべきか？費用・メリット・流れを徹底解説
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こんな風に思ったことありませんか？
「古い家を解体してから売却するべきか、そのまま売却するべきか迷っている…」
「解体費用の相場や流れを知りたい！」
「古家の解体後にスムーズに売却を進める方法を教えてほしい。」
「解体に踏み切りたいけど、どのくらいの負担になるのか心配…」
不動産売却において、築年数が経った古家の扱いは大きなポイントです。
解体して更地にするか、そのままの状態で売却を進めるか悩む方は多いのではないでしょうか。
解体を行う場合には数十万円～数百万円単位の費用がかかり、さらに更地にすることによる税金負担や手続きの手間も考慮する必要があります。
一方で、更地にした方が建物の老朽化に伴う修繕リスクを回避でき、購入希望者が「自由な建築プラン」をイメージしやすくなるというメリットがあります。
この記事では、古家解体のメリット・デメリット、解体にかかる費用相場や手続きの流れを分かりやすく解説し、解体後の売却活動をどのように進めていくのかをご紹介します。
当社「株式会社おもいで不動産」では、オンライン勉強会やAI査定など最先端のテクノロジーを活用し、全国から売却のご相談を承っております。
不動産売却の初心者の方でも安心して一歩を踏み出せるよう、ぜひ最後までご覧になってみてください。
1：古家の解体を考えるべき状況とは？
1-1：建物の老朽化や安全性の問題
古家の解体を検討する第一のポイントは、建物の老朽化や安全性の問題です。築年数が長い物件では、以下のようなリスクが考えられます。
耐震性の不安：1981年以前の旧耐震基準で建築された家屋は、地震に対する強度が十分ではない可能性があります。
雨漏り・シロアリ被害：雨漏りによる腐食やシロアリ被害で、構造部分が深刻なダメージを受けているケースがある。
修繕コストの増大：水回り、屋根、外壁などに修繕が必要であり、費用がかさんでしまう場合も多い。
こうした状態の家屋をそのまま売却しようとすると、購入希望者に「修繕費用が想定以上にかかるかもしれない」という懸念を与えてしまいます。
また、構造的に危険な建物と判断されれば、買主による住宅ローン審査が通りづらくなる恐れもあるでしょう。
1-2：購入希望者のニーズに応じた判断
古家を残したまま売却するか、更地にするかの判断は、購入希望者のニーズとも大きく関わっています。特に次のようなニーズが想定されます。
自由に建物を建築したい層：オーダーメイドの注文住宅や、最新の省エネ・耐震住宅を建てたい方は、更地を好む傾向にある。
既存建物をリノベーションしたい層：一方で、リノベーションのプロやDIY愛好家は、古家の魅力を活かすことにやりがいを感じる場合もある。
したがって、「解体費用を負担してでも更地にして売りやすくする」のか、「あえて古家を残してリノベーション需要を狙う」のか、物件の場所や状態、さらにはターゲットとなる買主像を考慮して決断することが重要です。
2：古家を解体するメリットとデメリット
2-1：解体して更地にするメリット
メリット1：売却しやすさの向上
古家を解体し、更地にすることで「建物がない状態」での売却となります。
購入希望者は、自由に建物を建てられるためイメージしやすく、購入後のリフォーム・解体費用などを気にせずにすむのが魅力です。
結果的に、幅広い層の買主からの問い合わせが増える可能性があります。
メリット2：不要な修繕コストや管理の手間を省ける
古い建物を所有している間は、雨漏りやシロアリ被害など突発的な修繕が発生するリスクや日々の管理コストがかかります。
解体してしまえば、こうしたコストや手間を大幅に削減できるでしょう。
2-2：解体するデメリット
デメリット1：解体費用が発生する
解体費用は建物の構造や規模によって異なりますが、数十万円から数百万円にのぼることが一般的です。
木造住宅であれば比較的安く済むケースもありますが、RC造（鉄筋コンクリート造）の場合は解体費用が高くなる傾向があります。
デメリット2：固定資産税が増える可能性
建物がある場合、「住宅用地の特例」によって固定資産税が軽減されているケースがあります。
更地にすると軽減措置が受けられず、結果的に固定資産税の負担額が増えてしまう点に注意が必要です。特に解体後、売却までに時間がかかると、税負担が大きくなるかもしれません。
この点について詳しく知りたい方は、必ず国税庁の公式情報や税理士など専門家にご相談ください。
3：古家解体にかかる費用と相場
3-1：解体費用の一般的な相場（坪単価）
解体費用は、一般的に「坪単価」で算出されることが多いです。あくまで目安ですが、以下を参考にしてください。
木造住宅：1坪あたり3万円～5万円
RC（鉄筋コンクリート）住宅：1坪あたり6万円～8万円
軽量鉄骨造：RCよりは安めだが、木造より高いケースが多い
物件の立地条件や建物の高さ、廃材の搬出経路などによっても費用は変動します。
また、業者によっては解体工事の「廃材処分費」「人件費」「重機搬入費」などが別途加算される場合もあるため、必ず複数の業者から見積もりを取得しましょう。
3-2：アスベストや特殊廃棄物がある場合の追加費用
築年数が古い建物の中には、アスベストや特殊廃棄物が含まれているケースがあります。
これらの除去・処分には専門技術と設備が必要で、追加費用が発生する点に注意が必要です。
アスベストの除去費用：1㎡あたり1万～2万円ほどの追加料金がかかることもある。
土壌汚染調査・処理：かつて工場跡地などで使用されていた土地では、土壌汚染の可能性があり、その調査や処理費用を負担しなければならないことも。
アスベスト除去などは専門性が高く、違法な処理をすれば宅地建物取引業法やその他の法令に抵触する恐れもありますので、信頼できる解体業者を選ぶことがとても重要です。
4：古家解体の具体的な流れと注意点
4-1：解体業者選びと見積もりの取り方
ステップ1：情報収集
インターネットで検索したり、知人からの紹介などを通じて複数の解体業者をピックアップします。
解体業者によっては、リサイクル率が高い工法や、近隣への騒音対策に力を入れているところなど、特色が異なる場合があります。
ステップ2：現地調査＆見積もり依頼
候補となる業者に現地調査をしてもらい、詳細な見積もりを取得します。
解体費用だけでなく、「アスベスト調査費用」「廃材処分費」「近隣対策費用」などの内訳を明確に示してもらうとよいでしょう。
ステップ3：契約とスケジュール調整
複数の業者の見積もりを比較検討したうえで、最適な業者と契約します。
工事開始時期や解体期間のスケジュール、騒音が想定される時間帯などを事前に確認し、近隣住民への説明にも活かします。
4-2：近隣住民への挨拶や騒音対策
解体工事はどうしても騒音や振動、ホコリの飛散などが発生します。トラブルを避けるためにも、解体工事開始前には以下の手順を踏むことが望ましいです。
近隣住民への挨拶：工事開始日・終了予定日、工事内容の概要を伝え、何か問題が生じた場合の連絡先を渡しておきます。
騒音・振動対策：防音シートや粉塵の飛散を抑える設備を導入し、作業時間も適切に管理する。
ゴミや廃材の飛散防止策：解体工事中は廃材を適切な場所に保管し、飛散しないようシートをかぶせたり仕切りを設置したりする。
こうした対応は、周辺住民との良好な関係を保つうえで必須です。
万が一、工事中にクレームがあった場合は業者と連携し、速やかに対処しましょう。
5：解体後の売却活動の進め方
5-1：更地の魅力を購入希望者にアピールする方法
古家を解体して更地にした後は、その状態ならではの魅力をしっかりとアピールすることが大切です。
具体的には、以下のような施策が有効です。
建築プラン例の提示：ハウスメーカーや建築士などと提携し、購入後に建てられる住宅のプラン例を作成してもらう。イメージパースや概算予算を提示すれば、買主は将来像を思い描きやすくなります。
日当たりや風通しの確認：更地だと、実際にその土地の日当たりや風通しを体感しやすくなります。物件の下見に来た方に、時間帯別の写真などを見せると好印象です。
用途地域・法的規制の説明：建ぺい率や容積率、高さ制限、斜線制限などを事前に整理し、購入希望者が安心してプランを練れるよう配慮します。
5-2：不動産会社との連携で購入希望者を効果的に探す方法
解体後の売却では、不動産会社のサポートが非常に重要です。以下のポイントに注目してください。
広告戦略の立案：更地の場合、ターゲットは「新築を建てたいファミリー層」や「注文住宅を検討中のご夫婦」など幅広いです。
インターネット広告やポータルサイトへの掲載に加えて、SNSなどオンライン媒体をフル活用してアピールします。オンライン面談やVR内見の活用：当社「株式会社おもいで不動産」では、オンラインをフル活用し、全国の売主・買主に対応しています。
自宅にいながら物件情報を確認できるオンライン面談やVR技術でのイメージ提案を行うことで、遠方の購入希望者にもアプローチ可能です。適切な価格設定：解体費用を売却価格にどう反映させるかは大きなポイント。相場とかけ離れた価格を設定すると、購入希望者が離れてしまう可能性があります。
AI査定を取り入れた正確な価格算出と、担当エージェントによる市場分析を組み合わせて、最適な価格を提案してもらいましょう。
6：成功事例から学ぶ！古家解体後に売却を成功させた方法
6-1：解体後に購入希望者が増えた事例
事例①：木造2階建の古家を解体したケース
築40年近い木造住宅を所有していたKさんは、雨漏りやシロアリ被害が深刻で、修繕費用が高額になる見通しでした。
そこで思い切って解体し、更地で売却を進めることに。
解体後は、「自由に新築を建てられる」「周辺環境や日当たりを検討しやすい」として問い合わせが増加。結果的に、解体前より高い金額での売却が実現しました。
この事例が示すように、老朽化が進んだ古家が購入希望者の心理的ハードルになる場合、更地にしてしまうほうが「コストを見込まなくてよい安心感」を与えられます。
6-2：解体コストを価格に反映して成約に至った事例
事例②：解体費用を購入希望者の負担で調整したケース
築30年ほどの軽量鉄骨造の家を売却したUさんは、当初は解体費用をUさん自身が全額負担するつもりでした。
しかし不動産会社の提案で「解体費用分値下げ」プランを打ち出し、「買主が自分で解体をする」形で売却を進めることに。
その結果、買主は「解体を含めた総額」を自分の都合の良い方法でコントロールでき、リノベーションや建て替えの自由度をより高く感じられるとして即決。同時に売主のコスト負担も抑えられ、スムーズな成約へとつながりました。
7：古家解体に関する注意点と法令遵守
古家を解体するにあたっては、法令遵守と適切な手続きが欠かせません。
特に不動産を売却する立場にある場合、宅地建物取引業法などの関連法規に違反しないよう注意が必要です。
届出や確認申請：解体規模によっては、市区町村に対して解体工事の届出が必要となる場合があります。自治体のホームページや担当部署で必ず確認しましょう。
廃棄物の適正処理：解体時に発生する廃材は、産業廃棄物として適正に処理しなければなりません。違法な処理は処罰の対象となります。
宅地建物取引業法の遵守：不動産の売買仲介を行う場合や、告知事項の説明などについては、宅地建物取引業法に基づいた適切な手続きを。
虚偽や隠蔽があった場合、契約解除や損害賠償につながる恐れがあるため注意が必要です。
当社「株式会社おもいで不動産」では、解体の前後を含めて法令面でも安心いただけるようサポートしております。
疑問があれば遠慮なくご相談ください。
まとめ 〜 古家解体の要点と売却の成功へ向けて 〜
古家を解体して更地にするか、そのまま売却に出すかは物件の状態や購入希望者のニーズによって結論が変わってきます。
大きな費用がかかる解体工事だけに、実施前には入念な検討が必要です。
古家の状態を客観的に把握：耐震性や修繕費用などを精査し、解体コストとメリット・デメリットを比較する。
複数の解体業者から見積もり：費用内訳を細かくチェックし、信頼できる業者に依頼する。
税負担や法令への対応：固定資産税が上がるリスクや廃棄物処理など、解体に関わる注意事項を把握する。わからない場合は国税庁や専門家へ相談する。
売却活動はプロと連携：解体後の更地を最大限アピールする戦略を、不動産会社とともに練る。AI査定やオンライン勉強会を活用し、適正価格の設定や全国への情報発信を行う。
不動産売却は多くの方にとって人生でそう何度も経験しない大きな取引です。
失敗しないためには、専門家の意見を取り入れながら冷静に進めることが重要です。
私たち「株式会社おもいで不動産」は、全国対応可能な体制とオンラインをフル活用した勉強会・AI査定で、皆様の不動産売却をしっかりサポートしています。
古家の解体にまつわるご不安や、費用の試算、売却の進め方など、お気軽にご相談ください。
物件の種類（戸建・マンション・土地）や立地を問わず、あなたにぴったりの売却プランをご提案いたします。
9：当社「株式会社おもいで不動産」へのご相談・査定依頼はこちら
最後までお読みいただき、ありがとうございます。
古家解体の判断から売却活動に至るまで、一連の流れをご理解いただけましたでしょうか。
売却は大きな決断の連続ですが、正しい情報と信頼できるパートナーさえいれば、納得のいく結果を得られるはずです。
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古家解体を検討中の方や、不動産売却でお悩みの方にとって、この記事が少しでも有益な情報源となれば幸いです。
売却は人生の大きな転機でもありますので、後悔しないようじっくりご検討ください。
私たち「株式会社おもいで不動産」は、皆様の大切な資産売却をしっかりとサポートしてまいります。ぜひお気軽にご相談・お問い合わせくださいませ。
一つの出逢いから、一緒におもいでを創り、一生のお付き合いを。
株式会社おもいで不動産
代表取締役 野上 俊彦
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