【2025年最新】不動産売却の解体トラブル事例と回避のポイントを徹底解説！
あなたはこんなお悩みありませんか？
「古い家を解体して売却したいけれど、解体業者とのトラブルが心配…」
「見積もり金額と最終的な請求額が全然違うって本当？」
「解体中に近隣住民との騒音トラブルが起きたらどうしよう…」
「業者選びや契約書のチェックポイントがわからず不安…」
不動産を売却するとき、古家を先に解体して更地で売却するかどうかは非常に悩むポイントです。
なかでも、解体工事は騒音や振動など周囲への影響も大きく、業者によっては違法な廃棄物処理を行ったり、高額な追加費用を請求してくることもあります。
一度トラブルが起きると解決に時間やコストがかかり、不動産売却自体のスケジュールにも影響が出かねません。
そこで本記事では、「株式会社おもいで不動産」が実際に受けるご相談をベースに、解体業者とのトラブル事例や回避方法をわかりやすく解説します。
オンライン勉強会やAI査定など、最新のテクノロジーをフル活用している当社ならではの視点も盛り込みながら、スムーズに売却につなげるポイントを細かくご紹介します。
さらに、遠方のお客様からの売却依頼も積極的に受け付けられる体制を整えておりますので、全国どこからでもお気軽にご相談いただけます。
本記事を最後までお読みいただくことで、解体業者選びから契約書のチェック方法、トラブルを未然に防ぐための近隣対応・行政対応まで、一通りの知識を身につけていただけるはずです。
不動産売却を検討中の方、特に古家の解体が必要な方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却時の解体トラブルはなぜ起きやすいのか？
不動産売却を成功させるうえで、解体工事は「見えない落とし穴」になりがちです。
建物が老朽化している場合、そのままの状態よりも更地にして売却するほうが引き合いが多いケースがありますが、解体工事は専門的かつ大がかりな作業です。
費用の問題
見積もり時点では安価に見えても、実際には構造や廃棄物の種類などを理由に「想定外の追加費用」が発生することがあります。作業中の騒音・振動
解体工事では、重機の使用や廃材の運び出しなどでどうしても騒音や振動が発生します。近隣住民への配慮が不十分だとクレームが入り、売却後も人間関係のトラブルが尾を引く場合があるのです。違法な廃棄物処理
中には不正に廃棄物を処分してコストを浮かせる悪質な業者も存在します。後から問題が発覚すると、解体費用だけでなく売主が責任を追及されるリスクもゼロではありません。
こうしたトラブルが起きると、解体工事の完了が遅れ、不動産売却のスケジュールにも大きな影響が出ます。
さらに費用面や法律面（宅地建物取引業法など）でトラブルが発展し、弁護士や行政を巻き込む羽目になることも。
解体業者とのトラブル事例と具体的な対策
ここからは、実際に起こりがちなトラブル事例をピックアップし、対策方法を詳しくみていきましょう。
1. 見積もりと実際の費用が大きく異なるケース
事例：追加費用を高額に請求される
よくある流れ
解体業者から提示された見積もりには、おおまかな項目しか書かれていない。
契約後、実際に解体を始めてみると「想定外の廃棄物があった」「地中から大きなコンクリート基礎が出てきた」などの理由をつけて、追加費用を請求される。
見積もりに含まれると思っていた作業が別途費用扱いされるなどで、最終的に請求額が当初の2倍以上になった。
回避方法
詳細な見積もり書を必ず確認する
「解体工事費」「廃材処理費」「運搬費」「人件費」など、細かい項目が記載されているかをチェックすることが重要です。
地中埋設物のリスクも含め、事前に話し合う
「解体後に地中埋設物が見つかった場合、追加費用はどの程度かかるか」など、想定リスクをあらかじめ聞いておきましょう。
費用の上限を契約書に明記しておく
不透明な追加請求を防ぐために、「追加費用発生時には、必ず事前に見積もりを提示し売主の同意を得る」という条項を契約書に入れるとよいでしょう。
2. 違法な廃棄物処理によるトラブル
事例：解体後の廃材が不法投棄される
よくある流れ
安さだけで業者を選んだ結果、廃棄物を正規の処理ルートに乗せず、不法投棄されていた。
行政から指摘が入り、売主の責任問題に発展。最悪の場合は売主側が処分費用や罰則を負うリスクもある。
回避方法
許可業者かどうかの確認
行政から解体工事業や廃棄物処理業の許可を得ているかどうかを必ずチェックしましょう。
マニフェストの発行を確認する
産業廃棄物を処理する際には「産業廃棄物管理票（マニフェスト）」が発行されます。これをきちんと交付している業者は信頼度が高いです。
証拠保全を意識する
作業完了後に写真や書類を受け取るなど、正しく処理された証拠を手元に残しておくと安心です。
3. 近隣住民との騒音・振動を巡る問題
事例：工事中のクレームがエスカレートし、引っ越し後まで尾を引く
よくある流れ
解体工事の騒音や振動に対し、近隣住民が不満を抱える。
工事開始前の十分な説明がなかったため、不満が爆発しトラブルに発展。
売却後も「解体のときの騒音トラブルを放置していた」との印象が近隣に残り、結果的に売却後に余計な気まずさを抱えることに。
回避方法
事前の挨拶と周知
工事開始前に近隣住民へ挨拶回りをして、工事期間・作業時間・施工内容を説明しておくと安心感を与えられます。
工事時間の配慮
早朝や日没後の工事は避けられるように、契約書で工事時間の上限を決めておきましょう。
騒音対策の有無を業者に確認
防音シートの設置、重機の使用方法など、具体的にどのように騒音を最小限に抑えるかを業者にヒアリングしておくと良いでしょう。
解体業者を選ぶ際の重要チェックポイント
1. 行政の許可と実績、口コミの確認
許可の種類
建設業許可や解体工事業の許可を得ているかどうかは必須のチェック事項。
実績や口コミ
過去に解体を依頼した人の口コミを参考にすることで、業者の対応やトラブル対応力を把握できます。
相見積もりの実施
必ず複数社に見積もりを依頼し、その比較から信頼度・費用面などを総合的に判断しましょう。
2. 契約書に明記すべき内容を見落とさない
工事の範囲
どこまで解体するか、廃棄物処理や庭木の撤去なども含まれるのかを明確に記載する。
工期と予算の上限
具体的な工期を設定し、予期せぬ追加費用が発生する場合の対応策を取り決めておく。
保険・補償の確認
近隣の建物や道路などを傷つけた場合の損害賠償保険に入っているかどうか、業者に確認すると安心です。
3. 事前に法律や税金の基本を押さえる
宅地建物取引業法の基礎知識
不動産会社とのやり取りでは宅地建物取引業法に基づく説明が必要になることが多いです。重要事項の説明や契約の締結方法を理解しておきましょう。
税金に関する確認
解体工事に直接税金がかかるわけではありませんが、不動産を売却すると譲渡所得税などが発生する場合があります。詳しくは国税庁の情報も確認しながら、必要に応じて税理士や不動産会社へ相談するのがおすすめです。
解体作業中に注意すべきポイント
1. 進捗管理と契約内容の照合
定期的な報告を受ける
解体工事の進捗報告を業者からこまめに受け取り、写真や作業日報を確認すると不正や見落としを防ぎやすくなります。
契約書に基づいた監理
契約書に記載された内容と実際の作業が相違していないかを都度チェックしておきましょう。
2. 近隣住民との円滑なコミュニケーション
作業状況の周知
騒音がひどくなる日の工事や、大きなダンプが来る日時などを事前に周囲に周知しておくと、トラブルを最小限に抑えられます。
迅速なクレーム対応
万が一クレームが来た際は誠実に対応し、「いつ解決の見通しが立つのか」など具体的に説明すると状況が改善しやすくなります。
トラブルが発生した場合の対処法
1. 業者との冷静な話し合い
証拠の収集
見積書、契約書、写真、やり取りの記録（メールやメッセージアプリなど）はすべて保管し、業者との協議に活用しましょう。
書面でのやり取りを重視
口頭だけの議論では「言った言わない」の水掛け論に陥りやすいです。メールや書面でやり取りを行い、記録を残すことが重要です。
2. 第三者への相談
行政機関の相談窓口
解体や不法投棄に関しては自治体が相談窓口を設けていることがあります。問題解決の糸口にするのも一手です。
弁護士への相談
大きな金銭トラブルや損害賠償問題に発展した場合は、弁護士に相談することで適切な法的手段を踏むことができます。
成功事例から学ぶ！トラブル回避のポイント
1. 口コミと実績重視で、信頼できる業者を選定した事例
背景
古家の解体をしてから更地で売却しようと考えていたAさん。最初は安さだけで業者を探していました。
対応
しかし友人から「安さだけで決めると不法投棄や追加費用を請求されるリスクがある」と助言を受け、口コミサイトや業者の実績を念入りに調べることに。
結果
地域で評判の良い業者を選定した結果、見積もりや契約内容も明確で、解体期間中の近隣トラブルもゼロ。結果的にスムーズに更地化が進み、不動産売却も短期間で完了したそうです。
2. 契約書や見積もりを詳細に詰めてトラブルを防いだ事例
背景
Bさんは、過去にリフォーム業者とのトラブルを経験していたため、今回は慎重に解体業者を選ぼうと考えていました。
対応
解体前の打ち合わせで「もし地下から大きな瓦礫が出てきたら、追加費用は1立米あたりいくらか？」など、細かい部分も事前に確認。契約書には「追加費用が発生する場合は事前に見積もりを出し、合意の上で作業を進める」と明文化。
結果
実際に解体途中で想定外の廃材が見つかったものの、業者がすぐにBさんに報告と見積もりを提出し、合意を得たうえで作業を継続。トラブルが大事に至ることはなく、結果的に費用も納得の範囲内で済んだとのことです。
まとめ：解体トラブルを回避してスムーズに不動産を売却するために
解体工事は不動産売却のプロセスの中でも大きな懸念材料になりがちです。
しかし、業者選びから契約書のチェック、そして作業中の管理までポイントをしっかり押さえておけば、トラブルを最小限に抑えながら解体を進めることが可能です。
信頼できる解体業者を選ぶために、見積もり内容や実績をしっかり確認する。
近隣住民への配慮や作業の進捗管理を徹底し、トラブルを未然に防ぐ。
トラブル発生時は、事実確認と話し合い、必要に応じて専門家（行政・弁護士）に相談する。
建物の解体は費用も手間もかかりますが、売却後のリターンを高めるチャンスともいえます。
古家を解体して更地にすることで、土地の利用価値が上がり、買い手がつきやすくなるケースは少なくありません。
とはいえ、解体業者の選定を誤ったり、契約内容を曖昧にしてしまうと、思わぬ追加費用が発生したり、近隣住民とのトラブルに発展したりと、売却の大幅な遅延につながってしまうリスクがあります。
私たち「株式会社おもいで不動産」は、オンライン勉強会やAI査定などをフル活用しながら、全国からの不動産売却のご相談を承っております。
遠方であっても、ビデオ会議システム等を用いてスピーディーに査定・アドバイスを行うことが可能です。
また、解体業者選びや契約書チェックのポイントについても、提携の専門家と連携しながら最適なサポートを提供いたします。
不動産売却は人生において大きな意思決定となる場合が多いです。
だからこそ、「任せて安心、相談してよかった」と思っていただけるよう、私たちはプロフェッショナルとしての責任を持って最後まで伴走します。
解体工事のトラブルで不安を感じている方も、どうぞお気軽にご相談ください。
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解体工事を含めた不動産売却に関するお悩み・ご不安があれば、ぜひ一度ご相談ください。
皆様のご相談・お問い合わせを心よりお待ちしております。
一つの出逢いから、一緒におもいでを創り、一生のお付き合いを。
株式会社おもいで不動産
代表取締役 野上 俊彦
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