不動産売却必見！容積率の基本と価格への影響、効果的な売却戦略を徹底解説
▲音声で記事を読む▲
こんな風に思ったことありませんか？
「不動産を売りたいけれど、容積率ってどうやって活かせばいいの？」
「容積率が高い・低いと、売却価格や購入希望者へのアピールポイントはどう変わる？」
「容積率を上手に使った売却事例が知りたい！」
「そもそも容積率って何？専門用語が多くてわかりづらい…」
不動産の売却を考え始めると、物件のさまざまな情報を整理する必要があります。
なかでも「容積率」は、価格の決定や購入希望者の関心を左右する大切なポイントです。
しかしながら、専門用語や法律の知識が必要になるため、初心者にとってはハードルが高く感じられるかもしれません。
本記事では、**不動産売却をオンライン中心でサポートしている「株式会社おもいで不動産」**が、容積率にまつわる基本知識や価格への影響、そして容積率を最大限に活かす売却戦略をわかりやすく解説します。
当社は、オンライン勉強会やAI査定などの先進的な取り組みをフル活用しており、遠方の方でも全国から売却相談・依頼を受け付けています。
ぜひ最後までご覧いただき、売却成功のヒントをつかんでください。
容積率とは？基本的な意味と計算方法
まずは容積率の定義から確認しましょう。
容積率は、不動産売却においてとても重要な指標であり、物件価値や購入希望者の興味関心にも大きく関わる要素です。
1. 容積率の定義と役割
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積（建物の各階の床面積を合計したもの）の割合を示した数値です。
都市計画法に基づき設定されており、地域ごとに上限となる容積率が定められています。
容積率の役割
都市計画の一環：過密な都市開発を防ぎ、住環境の適正な維持や都市機能の改善を図るために用いられています。
建築規制：各地域でどの程度の建物を建てられるのかを決めるルールとなり、将来の街並みや街の景観に影響を与えます。
例えば、都市部の商業地域では高い容積率が設定されており、大きなビルやマンションなどを建てやすくなっています。
一方、住宅地では容積率が低めに設定されているケースも多く、過密な建築を抑えて良好な住環境を守る役割を果たしています。
2. 容積率の計算方法
容積率の計算式は非常にシンプルです。
容積率（％） ＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100
延べ床面積：建物の各階の床面積を合計したもの
敷地面積：建物が建っている土地の面積
計算例：
敷地面積：100㎡
延べ床面積：150㎡
容積率：150%（150㎡ ÷ 100㎡ × 100）
このように、敷地面積と延べ床面積の関係から算出される数値が容積率です。
法律で定められた上限を超える建築は原則できないため、不動産の売却価格や購入希望者のプランにも大きく影響してきます。
容積率が不動産売却価格に与える影響
容積率が高い・低いという特徴は、売却価格や購入希望者の検討材料に直結する場合があります。なぜなら、容積率は将来的に建物を増改築できる自由度や、敷地の有効活用度合いを示す指標として重要視されるからです。
1. 容積率が高い場合のメリットと購入希望者へのアピールポイント
容積率が高い物件は、建築できる延べ床面積が広いということを意味します。そのため、以下のようなメリットを打ち出せます。
多用途な建築プランが可能
二世帯住宅、賃貸併用住宅、あるいは賃貸アパート・マンションの建築など、投資目的の購入希望者にとっても魅力的です。将来の増築や改装に柔軟性
容積率に余裕があると、将来的に増築して家族構成の変化に対応したり、新たな事業用スペースを確保したりと、多様なプランが立てやすくなります。
したがって、容積率が高い物件を売却する場合は、「この土地は将来こんな風に活用できます！」という将来ビジョンを具体的に提示することがポイントです。
投資家や幅広いニーズを持つ購入希望者へのアピールが功を奏し、高値での成約につながることもあります。
2. 容積率が低い場合の注意点と対策
一方で、容積率が低い物件については、建築可能面積が限られるため、用途が限定されてしまう点を意識する必要があります。
とはいえ、容積率が低いことが必ずしもデメリットばかりではありません。
以下の対策を考えることで、購入希望者へ魅力的にアピールできます。
広い庭や駐車場を強調
容積率が低い分、庭や駐車スペースに余裕が持てることが多いです。
ガーデニング、家庭菜園、駐車スペースの複数台確保など、「ゆとりある暮らし」を想起させる訴求が可能です。将来のリフォームや増築の制限を事前に案内
容積率が低いと大幅な増改築が難しいケースがあります。
購入希望者には事前に情報提供し、不動産会社と協力しながら納得度の高い売買に結びつけましょう。
容積率の低い物件を売却する場合、**「敷地を広々と使える」「落ち着いた住環境が手に入る」**といったメリットを、購入希望者が具体的な生活イメージとして描けるように伝えることが大切です。
容積率を活かした購入希望者へのアピール方法
1. 建築可能な広さを活用した具体的なプラン提案
容積率が高い場合は、そのポテンシャルを最大限に伝えることが鍵です。
たとえば、二世帯住宅を検討するファミリー層向けには「親世帯・子世帯がゆとりをもって暮らせる間取り」、投資用に検討する方には「賃貸アパートやマンションなど収益重視のプラン」など、具体的な活用例を提案します。
二世帯住宅の魅力
親世帯と子世帯が一緒に暮らせる安心感、生活費の節約効果などをアピールする。投資用物件の魅力
将来的な家賃収入や、土地資産の活用度合いを試算してみせることで、投資家にとっての魅力度を高める。
2. 容積率が低い場合の活用アイデア（庭や駐車場の魅力を伝える）
容積率が低い物件でも、購入希望者に合った使い方を丁寧に提案することで価値を高められます。たとえば：
ガーデニングスペース
ガーデニングやバーベキューなど、アウトドアを楽しめる生活シーンをイメージさせる。広々とした駐車場
大型車や複数台所有しているファミリー層に「駐車スペースのゆとり」をPRする。
現代では、都市部でも車を複数台所有する家庭が増えているほか、リモートワークや在宅勤務が普及し、庭で過ごす時間を大切にするライフスタイルへのニーズも高まっています。
容積率の低い物件ならではの“広さ”や“開放感”を全面的にアピールしましょう。
不動産会社と連携して容積率を活かした売却を進める方法
1. 地域特性を考慮した販売戦略の立て方
容積率や建築規制は、物件が所在する地域によって異なります。
商業地域や住宅専用地域など、用途地域の違いを踏まえた戦略が必要です。
物件が位置する地域の特性をよく理解し、以下のような販売戦略を検討すると効果的です。
ターゲット層の選定
例えば商業地域であれば投資家層、住宅地域であればファミリー層や定住志向の強い購入希望者を狙う。広告戦略・訴求ポイントの明確化
広告や説明資料では、容積率に関する詳細だけでなく、「エリアの利便性や将来性」「近隣環境のメリット」を合わせて伝えると、購入希望者の興味を引きやすくなります。
不動産会社は地域の市場動向を熟知しているので、物件固有のアピールポイントを浮き彫りにしてくれるでしょう。
当社「株式会社おもいで不動産」では、オンライン勉強会を通じて最新の不動産市況や査定のポイントを全国どこからでも学べる環境を整えています。
2. 購入希望者に容積率の特性を適切に伝える方法
容積率は、購入希望者が「将来どんな家づくり（あるいは事業活用）が可能なのか」をイメージするための基礎的な指標です。
専門的な言葉が多い分、わかりやすい資料や説明が不可欠となります。
図面やシミュレーションの活用
容積率を踏まえた場合の建物プラン図やCGパース（完成予想図）を用意し、将来的な活用イメージを視覚的に提示する。用途地域や建ぺい率との関連性をまとめる
「用途地域」「建ぺい率」など容積率以外の建築制限も合わせて説明することで、総合的な判断をサポートする。
当社では、AI査定やオンラインツールを活用し、わかりやすい資料を提供するサポート体制を整えています。
専門用語の多い不動産売却こそ、顧客目線に立った分かりやすい説明が求められます。
成功事例から学ぶ！容積率を活かした不動産売却の方法
1. 容積率を活かして短期間で成約に至った成功事例
ある物件では、高い容積率が設定されている地域に立地していました。
そこで、不動産広告に「商業地域で容積率が高く、将来の建替えやビル建設も可能」と打ち出すことで、投資家層の関心が急増。
実際に賃貸マンション運営を検討している投資家が内見に訪れ、予想よりも早く高値で成約した事例があります。
ポイント
投資家が魅力を感じる「将来の開発余地」を明示
賃貸物件経営のシミュレーション資料を提示
高い容積率ならではの「ビル建設可能性」が評価された
2. 容積率の制約を逆手にとって購入希望者を引き付けた例
一方で、容積率が比較的低い地域に立地する物件でも、広い庭や車庫スペースを活かしたライフスタイルを強くPRすることで成約に結びついたケースがあります。
ファミリー層に対して、「子どもが安心して遊べる庭」「家庭菜園やガーデニングで季節を楽しめる暮らし」といった具体的なイメージを共有し、他の物件との差別化に成功しました。
ポイント
「落ち着いた住環境」「広い敷地ならではのプライベート空間」を強調
購入後のリフォーム・外構工事のアイデアを提案
車を複数台所有している家族には「駐車スペースのゆとり」を訴求
このように、容積率は高くても低くても、それぞれの特徴を活かす売却戦略が存在します。
容積率に関連する法律や税金を確認する際の注意点
容積率や用途地域、建ぺい率などの情報は、都市計画法や宅建業法など、各種法律に則って決められています。
不動産売却を検討する際、法律面でのトラブルを避けるためにも、以下のポイントを押さえておきましょう。
不動産取引に関する法律の確認
宅建業法（不動産の取引に関する法律）
宅建業法（e-Gov法令検索）都市計画法
都市計画法（e-Gov法令検索）
税金に関する確認
不動産売却時にかかる譲渡所得税や住民税などについては、国税庁の公式サイトを参照するのがおすすめです。国税庁公式サイト
税金の計算は個別のケースによって異なるため、「大丈夫だろう」と自己判断せずに、税理士や専門家へ相談することを推奨します。
また、当社のオンライン勉強会でも、初心者向けに税金や法律のポイントをわかりやすく解説していますので、お気軽にご活用ください。
まとめ：容積率を理解して不動産売却をスムーズに進めよう
容積率は、不動産売却において価格や購入希望者の興味関心に大きな影響を与える要素です。
高い容積率を活かせる場合は、その将来性や拡張性を具体的に示すことで高値売却を狙えますし、低い容積率でも敷地の広さや落ち着いた住環境をPRすることで差別化できます。
容積率の基本を理解する
敷地面積に対する延べ床面積の割合である容積率は、物件の将来性・活用プランに直結します。高い容積率の場合のアピールポイント
建築の自由度、増改築や投資物件としての魅力などを示し、購入希望者に将来ビジョンを想像させる。低い容積率の場合のアピールポイント
広い庭、複数台駐車、ゆとりある住環境など「余白」の価値を明確に伝える。不動産会社との連携がカギ
地域の特性や法律の専門知識を活かし、購入希望者に対して適切な資料や説明を行う。法律・税金面の確認を忘れない
容積率や建築制限、税金関連などの正確な確認は必須。公式サイトや専門家の助言を得て進める。
当社「株式会社おもいで不動産」では、オンライン勉強会で法律・税金の基礎から学べる環境を整え、さらにAI査定を活用して迅速かつ正確な査定金額を導き出すことが可能です。
全国どこからでもお気軽にご相談いただけますので、「まずは話を聞いてみたい」という方も大歓迎です。
「株式会社おもいで不動産」での売却相談・査定依頼はこちら！
この記事を読んでみて、容積率や不動産売却に関して少しでも疑問や興味をお持ちいただけましたか？
「株式会社おもいで不動産」では、オーナー様の物件を最大限に活かす売却戦略をご提案しています。
容積率だけでなく、税金や不動産市況についても全国規模でサポートできるオンライン体制を整えておりますので、いつでもお気軽にご連絡ください。
無料査定依頼
AI査定を活用した正確かつスピーディーな査定金額を知りたい方は、下記のリンクから無料査定をお申し込みください。
→ 無料査定依頼はこちらLINE公式アカウントの登録
物件売却に役立つ情報や、最新の不動産市況、オンライン勉強会の開催案内など、限定コンテンツを配信しています。
当社ならではのオンライン対応で、全国どこからでもスムーズに売却相談を進められるのが大きな強みです。
「どのくらいで売れるのか知りたい」「容積率をうまく活かした売却方法を探している」など、どんなお悩みでも構いません。
まずはお気軽にご相談ください！
皆さまの不動産売却が成功し、より良い次のステップに進んでいただくために、「株式会社おもいで不動産」は全力でサポートいたします。
私たちと一緒に、あなたの大切な資産を最大限に活かす売却を実現しましょう。
一つの出逢いから、一緒におもいでを創り、一生のお付き合いを。
株式会社おもいで不動産
代表取締役 野上 俊彦
福岡県知事（1）19722号
電話番号：092-409-4562
住所：福岡県福岡市博多区千代4-20-49 703号室