【2025年最新】専属専任媒介契約とは？5つの特徴・注意点と他の媒介契約との違いを徹底解説
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「こんなお悩みはありませんか？」
「不動産を売却するとき、契約形態の違いがよくわからなくて不安…」
「専属専任媒介契約って聞くけれど、本当に自分の売却計画に合うの？」
「不動産会社に一任した場合、手数料や報告義務はどうなるのか気になる…」
「他の媒介契約よりメリットがあるなら、その具体的なポイントを知りたい！」
不動産売却を成功に導くうえで欠かせないのが「媒介契約」の選択です。
契約次第で、不動産会社の動きやすさや売却活動の方向性が大きく変わります。
その中でも「専属専任媒介契約」は、売主が依頼する不動産会社を1社に限定し、集中的な販売活動を任せる特徴的な契約形態です。
しかし、なぜ「専属専任媒介契約」が存在するのでしょうか？
そして、その契約形態にはどんなメリットやデメリットが潜んでいるのか、他の媒介契約（一般媒介・専任媒介）との違いは何なのかといった点について、初めて不動産売却に挑む方は多くの疑問を抱えることでしょう。
本記事では、2025年最新の情報を踏まえつつ、専属専任媒介契約を中心に、不動産売却で押さえておきたい5つの特徴や注意点を丁寧に解説します。
また、「一般媒介契約」や「専任媒介契約」と比較することで、自分に合った契約形態を見極める参考にしていただけるはずです。
さらに、売却活動をより効率的かつ納得感のあるものにするための秘訣も盛り込みました。
当記事を読めば、不動産売却初心者の方でも専属専任媒介契約の理解が深まり、より安心して売却活動に臨むことができるでしょう。
また、全国対応・オンライン相談をフル活用し、AI査定で的確な価格提案を行う「株式会社おもいで不動産」なら、あなたの不動産売却を心強くサポートできます。
ぜひ最後までお読みいただき、不動産売却成功への第一歩を踏み出してください。
専属専任媒介契約とは？ 基本的な仕組みを解説
専属専任媒介契約は、不動産売却において「依頼する不動産会社を1社に絞る」媒介契約です。
つまり、売主は特定の不動産会社に対して独占的に売却活動を任せることになります。
この契約形態では、以下のようなルールや特徴が存在します。
1. 自己発見取引が不可
「自己発見取引」とは、売主が自ら買主を見つけた場合、そのまま直接契約することを指します。
一般媒介契約や専任媒介契約では自己発見取引が可能な場合もありますが、専属専任媒介契約ではこれが認められません。
たとえ知人や友人が購入を希望しても、必ず媒介を依頼した不動産会社を通して取引を行う必要があります。
このルールは、不動産会社側が安心して販売活動に投資できる環境を整える狙いがあるのです。
2. レインズ（REINS）への登録義務
専属専任媒介契約の場合、不動産会社は契約締結後5営業日以内に、物件情報を不動産流通機構（レインズ）へ登録する義務があります。
レインズは全国規模で不動産情報を流通させるシステムで、これにより不動産会社は多くの買い手候補へ迅速に情報提供でき、売却機会を最大化します。
3. 定期的な販売状況報告の義務
不動産会社は、1週間に1回以上、売却活動の進捗状況を売主に報告する義務があります。
これにより、売主は販売状況を逐一把握でき、不安や疑問が生じた場合もすぐに担当者へ相談可能です。
4. 専属契約による優先度向上
不動産会社から見れば、自社が独占して販売できるため、広告宣伝や内覧の調整などに全力を注ぎやすくなります。
結果的に、スピーディーで効率的な売却活動が期待できるでしょう。
専属専任媒介契約の5つの特徴・注意点（メリット・デメリット）
ここでは、専属専任媒介契約のメリットとデメリットを整理しながら、売却活動において押さえておくべき5つのポイントを解説します。
（1）不動産会社の積極的な販売活動が期待できる（メリット）
専属専任媒介契約は不動産会社にとって「独占案件」です。
他社に奪われる心配がなく、仲介手数料を確実に得られる可能性が高いので、広告投下や内覧会開催などの販売戦略にリソースを積極投入してくれます。
その結果、売却までのスピードアップが期待できる点は、売主にとって大きなメリットです。
（2）定期的な進捗報告で安心感がある（メリット）
1週間に1回以上の報告義務により、売却の進み具合を適宜確認できます。
「なかなか問い合わせが来ない」「内覧件数が少ない」などの問題があれば、早期に不動産会社と戦略を練り直せるため、売却計画を軌道修正するチャンスがつかみやすくなります。
（3）自己発見取引不可による自由度の低下（デメリット）
専属専任媒介契約では、たとえあなた自身が買主を見つけても直接契約できません。
必ず不動産会社を介する必要があります。
この点は、親族や友人が購入希望を示している状況では不利に働くことがあります。
柔軟な売却手段を残したい人にとって、やや窮屈に感じられるかもしれません。
（4）1社への依存による不安定要素（デメリット）
1社に販売活動を任せるため、選んだ不動産会社の力量が売却成否を左右します。
不動産会社の営業力やネットワーク、担当者の経験値が不足している場合、売却期間が長引くリスクもあります。
したがって、契約前に不動産会社をしっかりと見極めることが重要です。
（5）契約期間や費用面の確認が必要（注意点）
専属専任媒介契約は法律上、最長3ヶ月が基本となりますが、状況に応じて更新可能です。
また、仲介手数料や広告費用の負担、価格設定や値下げのタイミングなど、契約前に細部を明確にしておくべきです。
不動産会社が用意する契約書や重要事項説明をしっかりと確認しましょう。
専属専任媒介契約と他の媒介契約（一般・専任）との違い
媒介契約には主に「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれ特徴が異なるため、比較しながら自分に合った形態を選ぶことが大切です。
一般媒介契約との違い
一般媒介契約では複数社に依頼可能であり、売主が自ら買主を探すことも容易です。その分、報告義務はなく、売却活動の進捗を細かく把握しづらいこともあります。
専属専任媒介契約は1社集中型。進捗管理やレインズ登録義務、報告義務が整備されており、より透明性の高い売却プロセスが得られます。
専任媒介契約との違い
専任媒介契約も1社に依頼する点は共通ですが、自己発見取引は可能です。
報告頻度は2週間に1回以上が基準で、専属専任媒介契約よりやや緩やかです。
より積極的な販売活動や管理体制を望むなら専属専任が有利ですが、自分でも買主探索の余地を残したいなら専任媒介契約が検討対象となるでしょう。
契約前に確認すべきポイント
専属専任媒介契約を結ぶ前に、以下の点を確認しておくことで、後々のトラブルや後悔を防ぎやすくなります。
1. 不動産会社の販売実績・信頼性
過去の成約事例や販売実績、担当者の経験、サービス内容をチェックしましょう。
口コミサイトや知人からの評判も参考になります。
また、オンライン面談や勉強会を開催している会社であれば、事前の疑問点をクリアにしてから契約可能です。
2. AI査定やオンライン相談の活用
近年はAI査定を活用する不動産会社も増えており、適正価格をスピーディーに算出できます。
たとえば、私たち「株式会社おもいで不動産」では、オンライン相談やAI査定など最新テクノロジーを活用して、忙しい方や遠方在住の方でも全国からの売却相談に対応可能です。
対面不要で気軽に価格査定を受けられ、相場感を把握しやすくなります。
3. 契約期間・更新条件の明確化
契約期間が3ヶ月であれば、その間にどの程度の販売活動を予定しているか、更新時の条件はどうなっているかを事前に確認することで、計画的な売却が可能です。
4. 手数料・広告費用の事前確認
仲介手数料は法定上限が定められていますが（宅地建物取引業法による）、広告費やホームステージング費用など、追加費用が発生する場合があります。
契約前に見積もりを取り、コスト面で納得したうえで合意することが大切です。
5. 税制面の確認（必要に応じて）
不動産売却には譲渡所得税や住民税など税金が関わる場合があります。
詳細は国税庁の公式サイトを参照したり、税理士に相談したりすることで、正確な税額や申告手続きが把握できます。
事前に税金面も把握しておくと、手残りがイメージしやすく、計画が立てやすくなります。
契約後にトラブルを防ぐためのポイント
専属専任媒介契約を結んだ後も、売却活動を円滑に進めるためには以下の点に気を配ると良いでしょう。
1. 定期的な進捗確認とフィードバック
報告が週1回以上行われるからといって、担当者任せにするのではなく、あなた自身も積極的に質問や提案を行いましょう。
たとえば、「もっと広告媒体を増やせないか」「内覧時のアピールポイントは何か」など、具体的な要望を伝えることで販売戦略をブラッシュアップできます。
2. 適切な価格設定
適正相場より大幅に高い価格を設定すると、買主が見つかりにくくなります。逆に安すぎると損が発生します。
AI査定や実績ある不動産会社の提案を参考に、現実的な価格設定を行うことが重要です。
価格見直しのタイミングも事前に相談しておくと、販売活動をスムーズに進められます。
3. 契約解除条件や担当者変更への対応策
担当者が合わない、活動方針に納得できないと感じた場合、どのように対応できるかを契約前に把握しておくと安心です。
例えば、「担当者変更を依頼するにはどうすればいいのか」「契約更新時期に再検討する余地はあるのか」など、想定されるトラブルへの対処策を事前に確認しましょう。
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まとめ
専属専任媒介契約は、不動産会社に売却活動を一任することで、積極的な販売戦略とスピーディーな成果を目指せる契約形態です。
一方で、自己発見取引が不可である点や1社に依存するリスク、柔軟性の低下など、留意すべき側面もあります。
しかし、契約前に不動産会社の実績や信頼性を確認し、契約条件や費用、報告頻度、価格設定、解除条件などを明確にしておけば、安心して売却活動をスタートできるでしょう。
また、専属専任媒介契約は報告義務やレインズ登録を通して透明性が高く、初心者でも進捗を把握しやすい点が魅力といえます。
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株式会社おもいで不動産
代表取締役 野上 俊彦
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