【必見】土砂災害警戒区域（レッド・イエロー）物件の不動産売却対策と成功のコツ10選
こんなお悩みありませんか？
「自宅が土砂災害警戒区域に指定されているけど、売却する際に価格に影響はあるの？」
「購入希望者にどう説明すればいいか分からず、トラブルにならないか不安…」
「土砂災害のレッドゾーン・イエローゾーンって何が違うの？建築制限はどうなる？」
「自宅の安全性をアピールしながらスムーズに売却を進める具体的なコツを知りたい！」
土砂災害警戒区域内（レッド・イエロー問わず）の物件を売却しようと考えている方にとって、これらは大きな不安要素ですよね。
しかし、正しい知識と対策を講じることで、思ったよりスムーズに取引を進められる可能性があります。
この記事では、土砂災害警戒区域とは何か、そしてレッドゾーンとイエローゾーンの違い、不動産売却への影響や対応策を具体的に解説します。
さらに、購入希望者への説明義務や価格設定のコツなど初心者でも理解しやすい内容を詳しくカバー。
最後までお読みいただければ、土砂災害警戒区域の物件でも納得のいく売却を実現するための知識が身に付きます。
1．土砂災害警戒区域とは？
土砂災害警戒区域とは、大雨などの際に土砂崩れやがけ崩れ、土石流などが発生する恐れがある地域として、行政によって指定されたエリアのことです。
対象となる地域は、地形や地質、過去の災害履歴などをもとに判断されます。
土砂災害警戒区域は、主に「イエローゾーン（一般的な警戒区域）」と「レッドゾーン（特別警戒区域）」に分けられますが、この2つのゾーンには法的な規制の度合いや売却時のリスクに違いがあります。
1-1．イエローゾーン（一般土砂災害警戒区域）の特徴
イエローゾーンは、大雨などが発生すると土砂災害につながる恐れがある地域であり、以下のような特徴があります。
危険度の高さ：土砂災害リスクが存在するものの、レッドゾーンほど強い建築制限はありません。
居住者や購入希望者への情報提供：自治体が公表しているハザードマップにより、区域指定の情報を確認できます。
イエローゾーンは比較的規制が緩やかなため、売却活動においては「リスクの認識」と「適切な説明」があれば、スムーズに進むケースも多いです。
ただし、近年は自然災害への関心が高まっていることから、買主がより安全性を重視する傾向が強まっています。そのため、イエローゾーンだとしても丁寧な説明が必要です。
1-2．レッドゾーン（特別警戒区域）の特徴
一方、レッドゾーンはイエローゾーンよりも危険度が高く、「土砂災害特別警戒区域」として指定されます。
レッドゾーンに指定されたエリアは、建物の建築や増改築の際に厳しい制限がかかったり、行政から特別な許可が必要になったりするケースが多い点が特徴です。
建築基準の強化：一定の安全対策を施す義務が課される。
資産価値への影響：イエローゾーンよりもさらに買主が慎重になる傾向が強い。
そのため、レッドゾーン内の物件売却では、エリアの危険度だけでなく、建物自体の構造や補強状況などを十分にアピールする工夫が求められます。
1-3．土砂災害警戒区域に指定される背景
土砂災害警戒区域は、土砂災害防止法に基づき都道府県が調査を行い、危険度が高いと判断された場所を順次指定していきます。
日本は山が多く地形が複雑なため、全国各地で土砂災害リスクが存在します。
最近では、豪雨や台風などの自然災害が頻発していることから、警戒区域の指定が拡大・見直しされる動きが活発化しています。
不動産売却の観点からは、区域指定がなされた後に資産価値が下がる場合があるため、タイミングや売却戦略を考えるうえで重要な要素になります。
2．土砂災害警戒区域（レッド・イエロー）が不動産売却に与える主な影響
イエローゾーン・レッドゾーンに指定された物件は、一般的なエリアに立地する物件と比べ、売却価格や販売期間、購入希望者の心理面などに影響を及ぼすことがあります。
ここでは、その主なポイントを具体的に見ていきましょう。
2-1．売却価格への影響（市場価格との差）
相場より10～20％程度安くなることが多い
土砂災害警戒区域に指定されている物件は、同地域内の非指定物件や近隣相場と比べて、おおむね10～20％程度価格が下がる可能性があります。
特にレッドゾーンの場合は、建物の再建築が制限されるなどのリスクが高いため、値下げ幅が大きくなりがちです。
もっとも、これはあくまで一般的な傾向であり、立地条件や物件の状態、安全対策の有無などによって価格差は変動します。
例えば、防災設備をしっかり整備したり、自治体のハザードマップで安全性を確認できる資料を用意したりすることで、価格低下を最小限に抑えられる可能性もあります。
2-2．購入希望者が気にするポイント
「本当に安全なのか？」という安心材料を求める
購入希望者は、土砂災害のリスクを正確に把握したうえで、「自分や家族が安全に生活できるか」を最優先で考えます。
そのため、以下のような点を特に気にする傾向があります。
過去の災害履歴：同地域で過去に土砂災害や被害が実際にあったか。
防災設備の有無：排水設備や土留め工事、擁壁などがしっかり整備されているか。
自治体の支援策：避難場所の確保、防災情報の提供など自治体の取り組みがあるか。
レッドゾーンの場合はさらに、建築規制や保険加入の難易度、ローン審査への影響なども懸念材料となります。
3．購入希望者への説明義務と注意点
土砂災害警戒区域内の物件を売却する際は、宅地建物取引業法に基づき、重要事項説明書にその旨を記載し、買主に対して誠実に説明する義務があります。
これは売主（もしくは仲介を行う不動産会社）が必ず行わなければならないことです。
3-1．重要事項説明書に記載すべき内容
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）または特別警戒区域（レッドゾーン）であること
建築や増改築に対する規制内容（レッドゾーンの場合）
実際の危険度が分かる資料（自治体のハザードマップなど）の提示
また、売主としては、地域の過去の災害履歴や自治体が発表している避難指示・警戒情報などの情報を買主に伝えると、トラブルを防ぎやすくなります。
3-2．説明不足によるトラブルを防ぐ方法
誠実な情報開示がカギ
土砂災害警戒区域内であることを隠したり、軽視したりすると、あとから買主との間で契約解除や損害賠償などのトラブルに発展しかねません。
物件の安全性に関する情報や懸念事項を、初期段階で明確に伝えることが大切です。
不動産会社に依頼する場合は、重要事項説明書にしっかりと記載してもらうだけでなく、口頭でも買主の不安を解消できるようなフォローをしてもらいましょう。
4．土砂災害リスクを軽減するための具体的な対策
土砂災害リスクがあるとはいえ、何も対策をしていない物件と比較すると、適切な安全対策を行った物件は購入希望者に安心感を与えやすくなります。
以下のような防災対策を講じることで、売却時の交渉を有利に進められる場合もあります。
4-1．防災設備の導入や地盤改良の提案
排水設備の整備：雨水を速やかに流せる排水路や側溝を設置・点検する。
擁壁や土留め工事：地盤の崩落を防ぐための構造物を補強・改善する。
地盤改良工事：地質調査を行い、必要に応じて地盤改良を実施する。
これらの工事には費用がかかりますが、安全対策をしっかり行った物件は、買主からの信頼度が高まりやすく、その結果、価格交渉を有利に運べる可能性があります。
4-2．安全性をアピールする方法
自治体発行のハザードマップを提示：イエローゾーンやレッドゾーンであっても、行政が推奨する避難経路や防災対策を示す。
工事の実績や写真をまとめる：防災柵の設置や排水設備の整備などが「いつ」「どのように」行われたか記録を残し、買主に見せる。
専門家の診断書や調査結果：地質調査会社や建築士などの専門家により「安全対策が施されている」ことを客観的に示す資料を用意する。
具体的なデータや証拠を示すことで、買主の不安を和らげ、早期成約へとつなげることができます。
5．不動産会社と連携して土砂災害物件を売却するコツ
土砂災害警戒区域内の物件を売る際、信頼できる不動産会社との連携は不可欠です。
とりわけレッドゾーンの場合は、建築規制や価格交渉など一般的な売買より複雑になりやすいため、専門知識を持つ不動産会社を味方につけると良いでしょう。
5-1．専門知識を持つ不動産会社を選ぶコツ
土砂災害警戒区域内の売却実績があるか：これまでに同様の物件を扱った経験がある会社は、リスク説明や価格設定に慣れている可能性が高い。
オンライン査定やAI査定など、最新ツールを活用できるか：複数のデータを照合して適正価格を算出してもらえるため、売却価格の根拠を示しやすい。
オンライン勉強会や相談会があるか：遠方からでも打ち合わせが可能な会社であれば、スケジュール調整や準備がスムーズ。
当社「株式会社おもいで不動産」では、オンラインツールやAI査定をフル活用しているため、全国からのご依頼を承ることが可能です。
土砂災害区域の売却経験も多数ございますので、気軽にご相談ください。
5-2．購入希望者への説明をサポートしてもらう重要性
不動産会社の役割は「物件を広告して買主を探す」だけではありません。
売主と買主の間に立ち、重要事項説明書の作成やリスクに関する情報提供を適切に行うことが使命です。
特に土砂災害リスクがある物件の場合、買主にとっては大きな懸念材料となるため、以下のようなサポートが重要です。
事前情報の精査：ハザードマップや自治体の公表資料を元に物件の状況を整理。
安全対策の提案：必要な改修や補強工事のアドバイス。
誠実かつ丁寧な説明：買主が抱える疑問や不安に対し、法令に準拠した形で説明・説得を行う。
不動産会社のサポートが充実していれば、売主としても買主対応のストレスを大幅に軽減できます。
6．成功事例から学ぶ！土砂災害警戒区域内（レッド・イエロー）の物件売却事例
ここでは、実際に土砂災害警戒区域内（イエローゾーン・レッドゾーン）でも売却を成功させた事例を紹介し、どのようなポイントが成約につながったのかを探ってみましょう。
6-1．防災設備をアピールし信頼を得たイエローゾーンの事例
事例概要：
とあるイエローゾーン内の物件は、過去に土砂災害の発生はなかったものの、大雨時には周辺の水はけが悪くなることが懸念材料でした。
売主は防災設備に力を入れるため、以下の対策を実施しました。
排水溝や側溝の定期的な清掃
擁壁の点検と一部補修
自治体が発行するハザードマップを用いた説明
さらに、売主は不動産会社のアドバイスをもとに、これらの設備や点検履歴を写真とレポート形式でまとめ、内覧時に購入希望者へ提示。
結果、「しっかり対策されていて安心できる」という声を得て、相場よりやや低めの価格で設定したところ、想定より早く成約となりました。
6-2．建築規制を理解したうえで広告戦略を組み立てたレッドゾーンの事例
事例概要：
レッドゾーン内の物件は、増改築を行う場合に行政の許可や基準を満たすための大掛かりな工事が必要になるケースがあり、買主にとって大きなハードルとなりがちです。
この物件では、不動産会社が「今の建物をそのまま利用する」ニーズを持つ買主層をあらかじめ想定し、広告のターゲットを絞り込みました。
築年数が比較的浅い
構造が頑丈で、すぐに入居可能
周辺環境に利便性があり、仕事・通学に便利
さらに、「将来的な改築が必要ない」か、あるいは「大規模な改築を予定しているが専門家のサポートを受けられる」層にアプローチ。
結果として、地元の工務店や設計事務所とも連携しながら、安全対策の提案をセットで行う販売戦略を打ち出し、短期間での成約を実現しました。
7．まとめ：土砂災害警戒区域内の物件でも納得のいく売却を実現しよう！
レッドゾーン・イエローゾーン問わず、土砂災害警戒区域内の物件はリスクを伴います。
しかし、次のポイントを意識すれば、大きなトラブルや値下げ交渉に悩まされずに売却を成功させる可能性があります。
正確な情報開示
重要事項説明書に区域指定の事実や建築規制を明記
ハザードマップや過去の災害履歴を買主へ提示
適切な防災対策とアピール
排水設備や擁壁の補修、地盤改良などを検討
点検履歴や専門家の評価レポートを見える化
専門知識を持つ不動産会社との連携
土砂災害物件の売却経験や実績がある会社を選ぶ
AI査定やオンライン勉強会などを活用して全国の買主にアプローチ
ターゲットを明確にした広告戦略
リフォーム不要で住める層、専門家のサポートを受けられる層を狙う
ストロングポイント（利便性・交通の良さなど）をしっかりPR
土砂災害警戒区域に指定されているからといって、必ずしも売却が難しくなるわけではありません。
安全対策と正直な情報提供によって、購入希望者の信頼を得られれば、スムーズな売却が十分に可能です。
まずは信頼できる不動産会社に相談し、物件のリスクと魅力を正しく把握するところから始めてみましょう。
8．「株式会社おもいで不動産」からのお知らせ
当社は、不動産売却に関するオンライン勉強会やAI査定などを活用し、日本全国からの売却相談を承っています。
土砂災害警戒区域（レッドゾーン・イエローゾーン）に指定された物件の売却実績も多数ございますので、どうぞ安心してご相談ください。
8-1．LINEオープンチャット「不動産売却相談室」への登録
まずは気軽に情報交換をしたい方へ、当社が運営するLINEオープンチャット「不動産売却相談室」がおすすめです。
土砂災害警戒区域に限らず、不動産売却の初歩的な疑問や、具体的な売却計画のご相談まで幅広くサポートいたします。
8-2．査定依頼はこちら（物件種別でリンクを分けています）
実際に売却を検討している方は、以下のリンクから物件種別に応じた査定依頼を行っていただけます。
AIと経験豊富なスタッフが連携し、スピーディーかつ的確な価格の目安をお出しします。
8-3．LINE公式アカウント登録
当社のLINE公式アカウントを登録すると、土砂災害対策や不動産売却に関する最新情報を定期的にお届けします。
売却の流れやお得なキャンペーン情報なども見逃さないよう、ぜひご登録ください。
以上が、土砂災害警戒区域（レッドゾーン・イエローゾーン）に指定された不動産を売却する際のポイントと、当社「株式会社おもいで不動産」からのお知らせです。
土砂災害リスクを適切に把握し、購入希望者に誠実に説明していくことで、売却を成功へと導くことが可能です。
ぜひ本記事を参考に、安心して不動産売却を進めてください。