マンションチェックポイント（投資物件編）

自宅用として初めて中古の分譲マンションを購入した28年前の私は、マンションの良し悪しなど全く分からず仲介会社のセールストークを鵜呑みにしていましたが、その後自宅用マンションの買い替えや投資用マンションの購入経験（これら全て中古物件です）を経て、私なりのチェックポイントが出来てきました。
今回はそのうちの投資物件について書いてみます。

価格
ここ最近の新築マンション価格の高騰には驚いていますが、それに引きずられるように中古マンションの価格も上がってきています。
そのため、投資対象として私が検討したいと思う中古物件も見当たらなくなってしまいましたが、私の目安は20年で元が取れるもの、つまり実質利回り5％、表面利回りで7%程度です。

分譲マンションを購入すると毎月管理費と修繕積立金が発生しますし、築年数が古くなるほど修繕積立金は上がっていきます。
固定資産税も毎年徴収されますし、賃貸借契約が2年であれば2年毎に発生する数カ月分の空室期間中の家賃ロスや、次の入居者を迎え入れるための原状復帰工事にかかる費用も考慮しなければなりません。
加えて、家賃の下落を抑えるためには定期的なバリューアップリフォーム工事代も必要です。

これらの諸費用を考えれば、ローンを組んでいなかったとしても実質利回り5%は確保しておきたいところです。

立地
私は大阪市内在住で、所有する賃貸物件も大阪市内にあります。
市内では毎年のように新築賃貸マンションが増え続けていますが、立地の良い物件も結構多いです。
それらと対抗するためには、駅近、それも地下鉄から徒歩5分圏内をターゲットとします。
また駅近であれば、将来売却することなっても大幅な価格下落は避けられます。

築年数
築20年を超えると価格の下落は落ち着いてくると言われていますが、2004年頃を境に水廻りの設備機器のデザインや仕様が現行のものに近づいてきますので、ユニットバスやシステムキッチンで古臭さを感じさせず入れ替え時期を先延ばしできそうな、2004年以降に建った物件を選びます。

階数
最上階は屋上からの雨漏りリスクがあるので避けます。
眺望が抜けていれば階数に拘りませんが、ベランダのすぐ目の前に電線が垂れていないかは必ずチェックします。
投資用物件の場合はオーナーチェンジで室内に入れない場合がありますので、2階〜5階の物件は要注意です。

共用部分
以下の管理状態をチェックします。
・植栽は枯れていないか？
・手入れは十分か？
・エントランス周りにゴミは散乱していないか？
・チラシ用ゴミ箱は溢れていないか？
・貼り紙は管理されているか？
・ゴミ捨て場は整理されているか？
・駐輪場は整然としているか？
・駐輪場に空きはあるか？
・床のタイルが割れたまま放置されていないか？
・外壁は手入れされているか？
・清掃は手抜かりなく行われているか？

専有部分
・クロスは貼替えが前提ですので、以下のその他の点をチェックします。
・給湯器は交換済みか？
・フローリングの貼替えは必要か？
・給排水に問題は無いか？
・水栓はそのまま使えるか？
・水漏れは無いか？
・壁や床に染みはないか？
・建具の開閉はスムーズか？
・建具の修繕は必要か？

住民同士の挨拶
これを条件とするのはハードルが上がりますが、エントランスやエレベーターホールなどですれ違った時に、自然と挨拶が交わされているマンションは住民の質が高く住民同士のトラブルが少ないです。

上記のチェックポイント全てをクリア出来る物件を探し出すのは難しいので妥協も必要ですが、最終的には私自身が「住んでみたい」と思えるかどうかが決め手になります。

次回は新築マンションのチェックポイントについて書いてみます。