民泊関係の勉強会に参加してきました。

2/22の土曜日は、リアルとzoomとで開催された不動産活用関係の勉強会に参加してきました。
河口湖駅周辺で4件の簡易宿所を運用する西さんを講師に、民泊運営の話と思いきや、奥様の取得した訳あり物件をいかにして収益物件に仕上げていったかについて、涙と絶望からの苦闘の日々を赤裸々に語っていただいた、会う意味非常に為になるお話でした。

外部から話だけ聞く分には、訳アリ物件には安くても手を出さないようにしましょう。非常に苦労しますよという、誰がどう考えても一般的な結論になると思うのですが、人生、思う通りに事が運ぶことも無く、やはり、自分の身に困難が降りかかってきた際には、どうやって知恵と、工夫と、交渉と、そして自分の精神的な成長によって、より良い（もしくはよりましな）未来を勝ち取るべきかという人生の先輩の道をあらかじめ経験できたことは非常にありがたかったですし、私のこれからの事業でも気を付けねばと思った次第です。

今回私がチャレンジするDIY物件も、築77年の公営団地を活用するのですから、「いくら歴史的価値がある！」と私が悦に入っていたところで、宿として機能しない状況では話にならないわけで。お借りすることになって（うすうすかんじていたけれど）明らかになっていく事もあるのです。

まず賃貸ですから、当然どんなに改装にお金を掛けても、自分の所有物にはなりませんから、予想される収入に見合う投資に留めなければ、そもそも賃貸期間中で回収できなくなるわけです。
そして、現段階で大家さんである「魚ん町+」さんが長崎県から団地を借り受ける期間は10年という契約です。もちろん10年では改装の費用を回収できないので、県とは契約更新を行うことを前提でこの事業は進めていると言っていただいていますが、なにぶん建物の所有者が「長崎県」ですので、10年後の政治の状況によって「前言撤回」されるリスクは常に頭に残してこの事業を進めなければならないというわけです。

そして、あくまでわたしら店子は、「魚ん町+」さんの可能な範囲のサポートしか受けられないわけで、「雨漏りしたから直して」というような根本的なサポートは受けられますが、「水道管が古くなってるから新設して」とか、「壁にヒビが入ってるから埋めなおして」という借りる部屋の現状を改善する行為は店子さんが自由に改装できるし返却時に原状回復する義務がない代わりに、「魚ん町+」さんは補修の義務を負わない内容になっています。
電気、ガス、水道のインフラは使用できる状態で部屋までは届けますが、
そこから先の更新は店子さんの責任でやるという事ですので、古いインフラを活用するのか？、新設するのか？、それによってどのくらいコストアップするのか？そのへんを考えながら工事を進めなければなりません。

今回のリフォームで、宿泊施設のインフラ関係について金井建設さんとも問題になったのは、この団地で使える電気の容量が30Aしか上げられないという問題でした。

現在の日本の家屋は様々な便利設備が用意されており、その多くは電気を使います。
30Aという容量は、100Ｖの電圧の日本の電気製品なら、1時間当たり合計して3000Ｗまでの電気製品が使える電気量になるのですが、宿泊施設の場合、エアコンを使いながら、テレビを見ている隣の部屋で、ご飯を炊いて、ＩＨコンロでおかずを炒めながら電子レンジを使ったりするともう3000Ｗを超えてしまう可能性が高いという・・・

「昔の生活を体験する宿だから」どこまで現代の電化製品を使わずに宿として許容できる内容にできるのか
そんなことまで考えながら設備を提案してくれる金井建設さんには感謝です。

とはいえ現在の建設相場では、想定した見積よりも合算金額が上がってゆき
今週の打ち合わせは、何を大切にして、何を省くのかというやり取りが続くのでした。