～第21回　気をつけよう、騙されないように！！！不動産購入時のトラブル！！体験談　住宅ローンが通らないのは何故？～

　神奈川県横浜市戸塚区の女性ライダー弁護士西村紀子です。
　一人の弁護士として、一人のライダーとして、そして、一人の人間として、日々感じたり観察したりしたことで、皆様のお役に立つと思えることを、つぶやき発信していきます。

　本日のブログは、一人の弁護士として不動産トラブルの発信です。

 　不動産について全くの素人である私の大親友Kさんが、憧れのマンション購入を試みて、トラブルてんこ盛りの体験をしました。
　憤懣やるかたない彼女の依頼を受け、ブログに掲載させていただくことになった、Kさんの体験のレポートです。
　本日は、第21回目。

　前回、Ｋさんは、Ｔ物件を購入するための融資を、事前審査で最優遇金利の満額回答をくれていたＮ銀行から、物件審査をした途端に断られたことにより、憧れのＴ物件に実は何か問題があるのではないか、と考えるに至りました。

　そこで、Kさんは、Ｃ氏からもらっていた資料一式を持参して、私に相談にみえたのでした。

　第15回でも書いたとおり、Ｓマンションは、元々、Ｓマンションの敷地の地権者であるF家が１９７０年末に新築して何室かを分譲し、残余の部屋をF家が賃貸していた形の物件でした。

　ですが、おそらく老朽化により、ここ数年は、賃借人が退去した都度、F家の現在の所有者（以下「G氏」とする）が、D社に売却し、D社は、購入したＳマンションの部屋をリノベーションを行った上で、売っていることが、敷地の登記簿謄本からわかっていました。
　改めて、Ｋさんからいろいろな資料を見せてもらったところ、さらに、以下のようなことがわかったのでした。

①　今回の物件のあるＳマンションの敷地は、正確には、マンションが建っている甲地、建物に向かって右側の入り口の一部の敷地である乙地（約15平米）、左側の入り口と駐車場・駐輪場の敷地である丙地（約50平米）の３筆にわかれていて、総計４５０平米強。

②　全敷地の約１／９を占める建物に向かって左側の乙地約５０平米は、Ｓマンションの建物自体が立っているのではなく、駐輪場・駐車場になっている規約敷地（※）ですが、ここはＳマンションの区分所有者のものでもＳマンションの管理組合のものでもなく、元々の地権者Ｆ家のＧ氏（前記のとおり、G氏はＳマンションの部屋も持っている）の単独所有となっている。

③　登記簿とＳマンション管理組合の規約を見る限り、乙地とＳマンションの関係については、

　“Ｇ氏の単独所有であるが一部を通路として使用することを認める”

とあるだけ。借地権ですらなく、せいぜい使用貸借。

　よって、仮にこのＳマンションの一室をローンを組んで購入するとしても、ローン会社は、規約敷地である乙地に抵当権を設定することができない。

④　丙地と甲地とはもともと一筆の土地であったが、Ｆ家は、１９７０年代末にＳマンションを新築直後に、甲地から丙地を分筆している。

　そして、乙地を更地として、事業資金借り入れのための抵当権設定を行ってきている。

⑤　Ｇ氏はここ数年、自分が所有するＳマンションの区分所有を、部屋にもよるが、概ね１５００万円前後で売却しているが、今回の物件については、Ｄ社に対して１０００万円跳ね上がった２５００万円で売却しているようである。

などのことが、わかったのでした。

（続く）