投資家に必要なトレンドの見極め方
皆さん、こんにちは。
前回の投稿で私の不労所得のスタイルとそのコアとなる不動産投資を始めたきっかけをお話したかと思います。
今回は東京の区分の後のお話とそこから得ることの出来た「示唆/考え方」をご共有出来ればと思っています。
区分を購入ししばらく運用した後に、次は収益不動産の一棟買いに着手しました。理由は、区分は節税効果は得られるが収益には結びつかないこと、そして区分で不動産投資のKPIや気にすることがだいぶ肌感覚でもわかってきたためです。ちなみに私が購入した物件はすべて中古です。
その後、収益物件の一棟買いを進めていくわけですが、私が購入した物件はすべて地方であり、その対象都市も地方の政令指定都市/中核都市に限っておりました。すでに売却した物件もありますが、どの物件も収益に大きく貢献してくれました。投資としてはすべて成功したといってもよいと思っています。今回はそこで学んだ「大切な3つの観点」をご共有させてください。
1. マクロ環境のトレンド
昨今コロナの影響で地方移住などが取りだたされていますが、実は「中央集権化」から「分散化」の流れはその前から脈々と出来つつありました。
これはひとえにテクノロジーの進化（リモートワークやシェアオフィス等）により利便性が向上しているからです。テクノロジーが高度化してコモディティ化し安価になることで立地の重要性や規模の経済の優位性が小さくなります。（今のご時世ではイメージしやすいですよね）
その流れを踏まえ当時から「投資するのであれば東京よりは地方」と考え、その中でも地方の政令指定都市/中核都市の人口動態のトレンドに注目しておりました。
20年や30年後の状況はなかなか見極めれられませんが、5年ぐらいだと人口動態はよほど大きな環境変化がない限り外れることはありません。
地方でも局地的には周辺都市から流入人口が増える都市というのは結構あるものなんです。
2. ミクロ環境のトレンド
私は一棟目の収益物件を購入してから結構短期間に規模を拡大しました。
急拡大することでリスクを懸念する方もいるかと思いますが、私はそうは思いませんでした。
前回の投稿でもお話したように私は理論値と現在値のGAPを見極めることが得意なタイプのため、その当時の不動産マーケットには「歪み」が生じていると考えました。不動産の価値が不当に低く見積もられ、融資環境が大幅に借り手に有利な状況となっていました。当時、民主党政権でデフレ真っただ中から一気に安倍政権でリフレに舵を切りましたからね。いわゆるアービトラージの一種です。
実際に短期間で出来る限り投資をした後に、ご存知のように「スルガショック」や現在の「コロナショック」が発生しその歪みは一気に閉じてしまっています。
当時、この不動産マーケットの「歪み」を見つけた人間は周りにもそれなりにいたのですが、皆、もう少し現金が溜まってからとか仕事がひと段落して準備が整ってからと自分の都合を優先した場合は投資機会を逃した人間も多かったようです。
元ZOZOの前澤さんのように4ケタ億円お持ちの方ではそれでもOKですが、そこまで資金がない方が自分の都合を優先してもマーケットはアナタを待ってくれません。「歪み」を見つけた場合は何はともあれ、自分の都合は劣後させて行動を起こさなければいけません。
なぜならマーケットが正常になったら必ずその「歪み」は閉じてしまうものですから。
3. ヒトの気持ちのトレンド
私が当時投資を前向きに実施していた際にも懐疑的にみる方も多くいました。特に不動産はバブル崩壊でイメージも悪くまた関わる人間もどこか胡散臭く見えていたものです。まあ、それに関しては否定はしませんが(笑)
これはどの投資にでも当てはまるかと思いますが、みんながみんな良いと思い投資行動に走った場合、基本的にはそれはバブルです。ウォールストリートの格言で「靴磨きまで株の話をしだしたら…」というやつです。現代の日本では「ワイドショーに取り上げられたら…」という感じでしょうか？
ですので、本当に良い投資というのは反対する方が多いときにその逆張りで投資出来るかということです。ざっくり私の感覚ですと10人いたら、7、8人は反対する感じがちょうど良いのかなと。全員が全員反対した場合はそれはそれで危ないかなと(笑)
繰り返しになりますが、今から不動産投資を始めることはお勧めしませんし、また今は新規の方はなかなか参入できないかと思います。
ただ、今回ご紹介した示唆や考え方は今後にも十分活かせることだと思いますので、今後の皆さんの投資スタイル確立のご参考になれば幸いです。
大切なのはどんな形でもご自身の不労所得を増やしていくことです。
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