やはり「マネー」はじゃぶじゃぶ？
皆さん、こんにちは。
しばらく「note」から離れていましたが、これはたぶんに気候のせいかと(笑)。というのも気温が上がるにつれ、私の「活性」も上がっていき、「サーフィン」「ゴルフ」「釣り」に勤しんでおりました。やはり暖かくなるのはいいですよね。東京滞在も半分くらいになっていた感じです。こんなご時世ですが、相変わらずのん気に過ごしています。
そんな感じ日々過ごしていますが、投資活動も変わらず継続しています。実は最近保有ビルを1棟売却いたしました。今日はその取引の話を中心に皆さんにお役に立てるようなお話させて頂ければと思っています。
不動産投資にポートフォリオの組換えは必須？
私の不動産投資はレバレッジ（銀行融資）をかけて資産を形成しています。現金一括で不動産を購入する方は当てはまらないかもしれませんが、不動産はレバレッジをかけて投資出来る貴重な資産運用スキームですので、多くの方が自身の現金を確保したまま投資をしているケースが多いかと思います。
このようにレバレッジをかけて不動産投資をしている方は定期的に資産のポートフォリオ（構成）を見直す必要があります。それは以下の2点が主な理由になるかと思います。
1つめは「費用計上額が減っていく」です。不動産投資の主なメリットの一つに「節税」があります。不動産を購入した際の手数料や減価償却、金利等により課税所得が圧縮され支払う税金も小さくすることが出来ます。
結構厄介なのが「金利」です。住宅ローンをしている方はわかるかもしれませんが、月々の支払が一定でもその内訳（元本返済と金利）は毎月変動しています。支払いの最初は金利負担が大きく、次第に元本が大きくなります。金利は費用計上できますが元本は資産計上です。月日が経過するにつれ次第に費用計上が少なくなっていき節税効果が薄くなっていくのです。
住宅ローンではあまり気にならないかもしれませんが、不動産投資のように規模が大きくなるとこれは意外にバカになりません。
2つめは「マネタライズ（現金化）」です。上記のように銀行融資を利用している場合は銀行への返済に「元本」と「金利」があります。この「元本」はもちろん自身の資産を形成していってくれるものなのですが、これはキッシュフローを生み出すものではなく、いわば「建物貯金」のようなものです。この「建物貯金」を一定期間後に「利確」するために定期的に物件を売却して現金（利益）を確保する必要があります。
不動産は株式ほど大きく変動する資産ではありませんが、経済のトレンドにより上下することはもちろんありますので、頃合いを見計らって利確することは不動産投資家には必要不可欠です。
こんなご時世でも不動産投資マーケットは活況？
今回売却したのは私個人名義で保有していた最後の物件です。日本の非居住者となり日本からの所得税から免除されても日本の物件による収益には所得税が課税されます。私としても個人を身軽にするためにも機会があれば売却を考えていました。
この物件は大規模地方都市の中心地にある20世帯超の都市型RC物件で保有してから約8年ほど経過しており、毎年コンスタントに表面利回りで10％超の収益稼いでくれた孝行息子でした(笑)。
結論から言いますと、今回は約8年前に購入した金額より「15%」上乗せした金額で売却することが出来ました。
私としては急いで売却しなければならない物件でもありませんでしたし、「良い金額で売れれば」と気楽に待っていたので、本当に買い手がついた時は少し驚きました(笑)。というのも、私が逆に買い手であった場合、この金額と融資期間ではなかなか手が出ないかなと思っていたからです。
基本、不動産融資では銀行さんは法定対応年数に応じて融資期間を決めるので8年経過しているということは融資期間が8年短くなります。融資期間が短くなると月々の返済金額が大きくなり、キャッシュフローを圧迫することになり、インカムゲインを望むことが難しくなります。
ですので、私としては「この金額でも収益が問題ないような新たなスキームや資金調達方法があるのでは？」と思い、いろいろ根掘り葉掘り代理人の方に質問してしまったくらいです(笑)。もちろん詳細な情報はわかりませんでしたが、「コロナ後の観光需要を見据えて「民泊」も視野に入れながら…」というようなお話でした。
たぶん、資金が潤沢な投資家の方なのかと思いますが、やはり金融・投資マーケット自体に「マネー」がじゃぶじゃぶということもあるかと思います。
この後に来るであろう「コロナ後の社会」がどのようにリカバリするのか、それとも全く別の展開をするかどうか正直不透明でわかりませんが、どのような展開をしてもうまく対応できるように「キャッシュを厚め」に持っておくことが今私に出来る唯一の準備かなと思っております。
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