不動産投資家は新築分譲マンションは絶対に買わない！その理由とは？
「ポートフォリオワーカーになったボクから20代、30代のボクへ」第2回
-お金の使い方１-
賃貸派、持ち家派？
20代、30代の時、多くの方が家を買うかどうかの選択を迫られると思います。賃貸派か持ち家派は二分されており、どちらが正解とも言えません。完全に好みの問題です。
たまたま昨日のDaily Web Checkで見つけた記事にこんなのがありました。「【20代持ち家vs一生賃貸】60年間の総費用試算は意外な結果。どちらも「想定外」リスクに注意」
結果は、いずれも約6000万円必要で、賃貸の方が70万円安いだけでした。
タイトルにあるように各々リスクがあり、
持ち家派のリスクは、「老後まで住むためのリフォーム費用で、きれいにするには2000万円必要」
賃貸派のリスクは、「老後での家賃支払い」「年齢による更新拒絶」
とのことでした。
大家的には、亡くなられる可能性の高い、年配の方を入れたくないのはわからなくもありません。特にお一人で住まわれると孤独死のリスクもあるし。まーそういう保険もありますけどね。
では、持ち家派、賃貸派、どちらの方が多いいのでしょうか？ 日本人の持ち家率は61.7％だそうです。Source：大和ハウス工業
ここに関しても僅差ですね。でもね、不思議です。あくまでもボクの周りにの話ですが、賃貸の人は殆どいません。外資系勤務のサラリーマン、不動産投資家仲間に関していうと、持ち家率は90％以上だと思います。
ここでさらにデータを探してみます。年収別持ち家率です。すぐに見つかりました。今度は統計局のデータです。年収700万以上の持ち家率は80.5%で、年収が上がるにつれさらに持ち家率があがるようです。
なので、この記事を読まれている意識高い系の20代、30代の方は、おそらく家を買うことになるでしょう！
と、いうことで、本noteではないですね、ほとんどの方にとって人生最大の買い物である「自宅購入というお金の使い方」について、ポートフォリオワーカーになったボクから20代、30代のボク（キミ）にアドバイスをすることとします。
不動産投資家が考える持ち家派の本当のリスク
冒頭のデータでは、持ち家のリスクは、老後のリフォーム費用とのことでした。しかし、ボクは全く違い意見を持っています。老後は老後でリスクはあるのかもしれませんが、それよりもリスクは、購入時にあると思います。
それは、“不動産についてあまりにも無知である”ということです。
自宅を購入する前には、複数の書籍や先輩の話を聞き、勉強することでしょう。数千万円の借金をするのですから、当然ですよね。リクルート系の雑誌でローンのこと、給料に対する住宅ローン返済割合等々、買う側の心得はしっかりと学びます。
でもね、見方があくまでも「買う側」、つまり「消費者」としての観点からしか学ばないのです。
ロバート・キヨサキ氏は”自宅は負債“と言っています。なにも価値を生み出さないからです。
ここらへんを詳しく知りたい場合は、『ロバートキヨサキ 自宅 負債』で検索するとたくさんサイトが出てきます。また、ちゃんと理解したいよ、という方は、下記の本を読むといいでしょう。「自宅は負債」以外にも「4つのクワドラント」の考え方は、頭を叩かれたような強い衝撃を受けるかもしれません。
まずは、こういう考えがあることを認識し、それに対し、自分なりのカウンタープロポーザルを持って自宅を購入することが重要だと思います。
ちなみにボクはこんな視点は全く持ち合わせていませんでした。ボクが自宅を購入したのは、2000年初めだったので、この本が出版される前だったのもあります。が、しかし、先程も書いたように、消費者視点しか持ち合わせていなかったからです。
では、今、不動産投資家になったボクだったから、ロバート・キヨサキ氏の「自宅は負債」という考えも知った上で、自宅購入をどうするか？
ちなみに、現在は約20年前に新築で購入した東京近郊の分譲マンションに住んでます。残債は購入時の1/3ぐらい。会社へも1時間弱で行けるし、自分の書斎もあるので特に不満はありません。すでに購入し古くなってきてはいますが、気にいっています。
完全に現状肯定バイアスが掛かってホメオスタシスが働いています（苦笑）。自分に対しては合理的な判断ができなくなっているので、そこは含みおき頂き下さい。「今、自宅を持っていない、何の制約もない20代、30代のボク（キミ）だったら」という視点で書かせていただきます。
郊外の新築分譲マンションは絶対に買わない
まず、今住んでいるような郊外の新築分譲マンションは絶対に買いません。新築分譲マンションを買ったとしても23区の駅徒歩5分以内とかかなりシビアな条件を付け、それに見合えば検討しなくもないかな、程度です。そうすると、そのかわりに広さや購入価格を妥協することになります。自宅と考えるとそれはそれで重要な問題。現実的には、なかなかそんな条件に見合ういい物件は見つけられないのでは？とは思いますが。。。
では、なぜ「郊外の新築分譲マンションは買わない」のか？
これはよく言われることなので答えを予想できた方もいると思います。「デベロッパーのマージンがたんまり乗っている」からです。マージン率は約20-30%と言われていますね。なので、新築分譲マンションは買った瞬間に価値が20-30％減じると言われる所以です。
でもね。これが本当の理由ではないのです。一番の理由は、購入したマンションの一室（「区分」といいます）の「出口戦略」がたてづらいと思うからです。
「出口戦略」とは、「損失を最小限に抑えるための作戦（Wikipedia）」のことで、不動産に関しては、「売却する際にどういう方法がとれ、どの方法がベストであるかを検討すること」として使われます。多くの場合、購入前に検討しておきます。実際には、検討した通りにはならないかもしれません。しかし、オプションを複数検討しておくことは、予想外の事態になったとしても、事前に検討しているため、対応できる可能性は何も検討していないよりは高くなることでしょう。
一般的な都内郊外のファミリータイプの区分だと、場所にもよるとは思いますが、築20年で10-30%価格が下落します。武蔵小杉などは積極的な都市開発により、下落どころか値上げになりました。が、それは本当に一握りの駅、街の特殊事例であり、一般化することは危険です。
そのため、この下落率を最小化できる物件を購入することが重要になってきます。まー古くなるので、下がるのは仕方ない部分はあるのですがね。
では、
どのような物件を買うべきか？
どういう視点で探すべきか？
どのような出口戦略を考えるべきなのか？
がポイントになります。
ですが、長くなったので、次回に書きたいと思います。
ーー本日のつぶやきーー
今日、久々に会社行きます！何ヶ月ぶりだろう？
パソコン持っていって、持って帰ってくるのが雨なのでツライ。。。
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