不動産投資家が教える「自宅はどのような物件を買うべきか？」

「ポートフォリオワーカーになったボクから20代、30代のボクへ」第3回
-お金の使い方2-

前回noteでは、
・自宅購入派のリスクは、自宅購入時に「あまりに無知である」こと
・自宅を購入する際には、「消費者目線だけでなく不動産投資家」的視点も持つべき
・投資家視点とは、どう売却するかの「出口戦略を考える」こと
という説明をさせていただきました。今回はここからの続きです。

出口戦略で意識するポイント

自宅を購入する際には、ライフスタイルの変化が発生することを想定しないといけません。転勤、子供が生まれた/大きくなったなり物件が手狭になった、逆に子供が独立し部屋が余った、等々です。

この場合、現在のライフスタイルに合わせるために自宅の出口戦略を検討することになります。一般的には売却を真っ先に考えるのでしょうが、「賃貸に出す」ことも検討すべきです。つまり、自宅の所有権はそのままに貸し出すのです。

当然高い金額で「売却」したいし、「賃貸」付したいのが人情。

出口戦略を成功裏に導くには、自宅購入時に2つのポイントを確認する必要があります。

1. 物件価格が下落しないか = リセールバリューが高い物件か
2. 高く貸せる物件(地域)か

1.リセールバリューが高い物件か

「リセールバリュー」とは「一度購入したものを販売する際の、再販価値のこと。 中古車販売などの際に使われることが多い。（Wikipedia)」です。つまり、高く売却できることを、“リセールバリューが高い”といいます。

中古車の例がWikipediaでは出ていますが、フェラーリやポルシェなどはリセールバリューが高いと言われてますよね。高くて希少性がありますからね。

では、「不動産におけるリセールバリューが高い物件とは」どういったものでしょうか？　こちらでも希少性が高い物件が、それに該当します。

具体的には、都心の駅チカの物件です。

なぜ駅チカの物件が、希少性が高いかというと、駅を中心に円を描いてみればわかります。駅徒歩5分と10分、15分では、駅から遠くになればなるほど面積が25:100:225と拡大していきます。駅チカは面積自体が狭いので物件がなかなか出てこず、希少性が高いのです

実際に駅から近いので便利でもありますしね。

では、都心以外ではどうでしょう？　この問いについても、新宿駅、渋谷駅、池袋駅等のターミナル駅を中心に円を描いてみればわかります。ターミナル駅まで10分でいける駅と20分でいける駅では、100:400の面積の広がり差があります。つまり、「都心はターミナル駅までの近さ」であり、遠くなればなるほど希少性はなくなることがわかります。

地方都市の場合は、駅からの距離よりもイオンなどの大型ショッピングモールからの距離の方が重要とも聞きます。あまり詳しくないので、首都圏に限定して書かせていただきます。

「都心の駅チカに物件を買えば、希少性が高く、リセールバリューが高い=高く売却できる」としても、当然のことながら全ての物件に該当するわけではあります。一般論として考えていただければと思います。

また、人によっても異なるでしょうが、ファミリーで住むことを想定するとそれなりの広さが必要になります。この条件で自宅を購入しようと思った場合、それなりに高額になってしまうことが想定されます。ローンが組めるかという現実的な問題も出てきます。

なので、この観点を意識し、どこまで妥協した物件が購入できるかのせめぎあいになるのですｗ

2.高く貸せる物件か

「なるほど！、売らなくても貸し出せればいいのね」となっても、2つの問題があります。
・そのままの状態で貸し出せるのか
・そもそも賃貸需要があるのか

「そのままの状態で貸し出せるのか」は、リフォームだけの問題です。お金が解決してくれます。問題は、「そもそも賃貸需要があるのか」の方です。

「人がいる限りどこでも賃貸需要はある」

ボロ物件専門に不動産投資を行う友人の言葉です。ちゃんと希望通りの家賃で貸せるかは重要なポイントです。友人の場合は、ボロにめちゃくちゃな指値を入れ、かなりきれいな状態にし、地域最安値で貸し出します。そのため、入居はちゃんと付き、かなりの高利回り15-20%で賃貸運営できています。もともと「地域最安値価格を調べ、それならば、リフォーム費用を含めいくらで購入すれば想定利回りができるを計算している」からです。

自宅を買う際には同じことをしなければなりません。

重要なのでもう一度書きます。

自宅を買う際には同じことをしなければなりません。つまり、自分が購入しようと思っている物件は、いくらで貸し出せるのか、またどのぐらいの利回りを期待すべきか。

を購入する前にちゃんと検討しないとダメなのです。こうなると不動産投資家ですねｗ

はい、不動産投資家並とはいかず、このぐらいは自分でできるようになっていた方がいいと思います。自分でできなければ、購入する不動産仲介に「この物件貸し出したらいくらで貸せますかね？」と聞けばいいのです。

（不動産仲介は漫画「正直不動産」に出てるように、息を吐くように嘘をつくのでｗ　信用していい人としてはいけない人を見分けないとダメですが）

でも安心して下さい。いくらで貸し出せるのかは簡単に調べられるのです。ボクが新築アパートを建てる際に使うシュミレーションサイトを使えば、誰でも大体の想定賃料は簡単に知ることができます。ちなみに無料です！

そのサイトは。。。長くなってしまったので、次回にお教えします。

ーー本日のつぶやきーー
ちゃんと伝えたいと思いマインドマップでまとめていたら、スゴイ分量になってしまいました。また、書いていたら、簡単にわかる「賃料の調べ方」とか、「利回り計算方法」とか、説明した方がいいかな、とも思ってきました。最低限の内容ですけどね。

この「お金の使い方」シリーズの他に、「知識」「仕事」「いざというとき」まで書くと、どのぐらいの時間がかかるんでしょうかね。

まーまだ死ぬ予定はないし、自分の娘に残すつもりで書いているので丁寧に書いていきたいと思います。