東京の住宅不動産の”バブル崩壊”は近い

不動産は「まだまだいける」　のか。

日本の不動産は、売れていません。

東京が堅調だとされていますが、販売戸数は、2024年8月728戸、前年比で50％に半減している。

平均価格1.1億円です。

販売数は激減しているが、価格は上昇しているという、明らかなバブルです。

年収の6倍が、ローンの利払いと返済の出来る限界です。

日本人の過去30年間は、平均年収460万円ですから、2,760万円が上限となるはずです。

中央値ならば、もっと低くなる。

東京に集中している、上場企業の平均年収は700万円ですから、4,200万円が上限です。

不動産は、株と同様に、売れたものの価格で、売れてない全体の住宅価格が評価されます。

地方の中堅都市以下で顕著なのが、繁華街の駐車場の多さを見れば分かります。

ビルは老朽化して壊されているのですが、売りたくても売れない土地が増え、どんどん空き地になっている。

特別に立地の良い土地が高額で売れると、「まだまだいける」となる。

ある大手不動産の日本一の営業マンと交流があるのだが、彼も「このエリアで1丁目の角は売れるが、向かいの2丁目では売れない」「（地方の有名な）不動産屋〇〇さんなら融資してくれるので物件が集中して（選びに選んで）買える」などと表現していました。

不動産融資を銀行が積極的に行わないのだから当然の結果です。

不動産はバブルだと金融庁と金融機関は認識しています。

銀行は、”金融危機”になれば、1,200兆円の保有国債が暴落し、全ての銀行が債務超過となります。（帳簿上は、時価評価しないので表には出ない）

さらに、不動産バブル崩壊による不良債権化することは避けたいはずです。

先日も、東京都内で急速成長している不動産会社の副社長（若手）と話していると、こんなことを言っていました。

「今、副社長としての僕の最大の仕事は、銀行周りです。銀行が貸してくれないから、都内の金融機関をしらみ潰しに回る」のだそうです。

不動産が売れるとされてきた東京であっても、すでに住宅は売れてない。

その原因が、住宅不動産のバブル価格が行き過ぎていること、年収低ければ銀行がローンを組んでくれないからです。

それでも、東京には高収入の上場企業が集中しており、高額報酬のサラリーマンは、1DKマンション投資を勧誘され騙されているという事例は頻発しています。（決して、そうした統計データは出てきませんが）

不動産は、定価がないのですから、買いが増えるとき上がり、売りが増えるときは下がる。

これまでは、「高いから利益が出る」と思って売る人が増えている状態です。

すでに、買い手は急速に消え始めたということです。

日本の株価の時価総額1,000兆円の３倍あるとされる不動産の全体が暴落してしまう日は必ず訪れます。

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