「もっと早く始めておくべきだと後悔している」｜ 家賃収入年1,500万円の元サラリーマン大家が語る不動産投資の成功メソッド③
コロナ禍を契機に資産形成に対する関心が高まっている。資産形成には様々な手法があるが、その中でも「東京・中古・ワンルーム」への不動産投資を推奨しているのが、最新刊「サラリーマンを辞めたくなったら読む不動産投資の本」など3冊の著書を持つ台場史貞氏だ。
台場氏は、自身もサラリーマン時代から不動産投資をスタートして、転職を複数回経験しながらも資産形成に成功。現在はセミリタイアし、セミナー講師などとしても活躍しているという台場氏に不動産投資の成功メソッドを聞いた。
「もっと早く始めておくべきだと後悔している」
――台場さんが不動産投資を始めたきっかけをおしえてください。
私は若い時から、「お金を働かせるにはどうしたらよいのか」ということに関心がありました。
そのため資産運用が「財テク」と呼ばれていた時代から様々なことをやりました。株式や金への投資もやっていましたが、不安定だと感じました。株は価格が上がるほど「いつ下がるのか」という不安も生まれます。幸いなことに大きく損はしませんでしたが、毎日夜12時くらいにパソコンを開いて、次の日の買い付けをして‥といった作業をしていると、仕事のように感じてしまったんですよね。「不労所得」ではないなと。
そうした流れの中で、ある程度安定して利回りを稼ぐことができる手法として、不動産投資を検討しはじめたのです。
――不動産投資にも様々な手法があります。
最初は、地元である愛知県の不動産を検討しました。しかし、日曜日の朝に地元のアパートの駐車場の埋まり具合などをみてみると、空室が非常に多いように感じました。名古屋の新築も考えましたが、4、5000万ぐらいするので、始めるのには勇気が必要でした。
いくつか検討した後、最後に東京のワンルームを検討するようになったのですが、当時の自分は新築という選択肢しか考えていませんでした。しかし、新築ワンルームの場合、自身の持ち出しが増える要素が多くなってしまいます。
新築ワンルームを販売する企業の営業マンの中には、「赤字でもサラリーマンとしての収入と合算することで還付金が受け取れます」という話をする人もいるのですが、そのやり方だと、サラリーマンの収入が途絶えたら、さらに足を引っ張られることになってしまいます。
このような試行錯誤を経て、「東京の中古ワンルーム」という選択肢に辿り着きました。東京の中古ワンルームであれば、1,000万程度の価格から始めることができるので、スタートにはちょうどよいと思い、2004年、自身が45歳の時に購入しました。
――そこから少しずつ買い増されたわけですね。
始めた頃は、「ちゃんとお金が入ってくるのか」「部屋の管理をしっかりしてもらえるか」という不安がありました。
そのため、最初の1部屋を買ったときに営業マンに宣言したんです。「管理の状況や毎月のお金の流れを確認したいので１年間は買い増ししません」と。しかし、実際に１年間状況をみてみると、非常にうまくいっているので、買い増しをしていきました。
これは「今となっては」という話なのですが、もっとも後悔しているのは、買い増しのスピードが遅かったことです。もっとスピード感をもって取り組めば、より早い段階で資産をつくることができたと思います。
ローンをうまく使って、より早く資産を積み上げている不動産投資家の方もいるのですが、私はやはり怖かったのでしょうね。
――「東京、中古、ワンルーム」という手法については、どのように評価されていますか。
日本の中でも東京は人口が増えているので、やはり安心感があります。価格的にも1,000万〜1,500万程度で1部屋購入できるので始めやすいというのも魅力です。
長期で見ると、東京の人口が減る可能性もあるでしょう。それでも単身者は増えていくと考えられます。また、ワンルームであれば、母子家庭や高齢者の二人ぐらしといったニーズも取り込むことができます。
投資家として、利回りとリスクを考えた際に、一番バランスが取れているのが、「東京、中古、ワンルーム」だと思いますね。
――不動産投資は最初に動く金額が大きいのでハードルが高いと感じる人も多いと思います。そうした方々にアドバイスはありますか？
結局は、リスクを相対的に捉えることだと思います。
例えば、私が暮らしている愛知県では多くの人が車を買います。300万円の車を買うと、そこから保険やガソリン、メンテナンスといった費用がかかり続ける。つまり、投資的に考えるとマイナスのキャッシュフローなんです。
では、同じ300万を頭金にして1,000万のワンルームマンションを中古で買ったとするとどうでしょうか。やり方さえ間違えなければ、毎月プラスになる可能性が高いと思います。
しかも不動産投資の場合は、「サラリーマン」という属性を生かすことで金融機関からお金を借りることができます。さらに、借りたお金は自分ではなく入居者が返してくれるのです。確かに頭金が必要ですが、300万円で車を買ってマイナスを出し続けるよりは、リスクは高くないと思いますね。
あるいは、4,000万の物件を1,000万の頭金と3,000万の住宅ローンを組んで自宅として購入するという場合があります。そんな話を会社でしたら、周囲はなんというのでしょうか？おそらく「やっと一人前になったね」などと言われると思います。
しかし、同じ1,000万を使って、250万を頭金として750万のローンを組み、1,000万円の中古ワンルームマンションを4つ買ったとします。1,000万を使って、3,000万を借りるという点では同じです。ところが、会社で「先週東京に行って4つワンルームマンションを買ったんですよ」といったら、おそらく周りは「おいおい、大丈夫か」というでしょう。
――確かに一見、リスクを取りすぎているように思えてしまいますね。
実際の住宅ローンは、自分以外で返済するしかありません。それに対して、不動産投資であれば、確かに空室リスクもありますが、ほとんどの場合、入居者がローンを返済してくれます。その上で家賃収入も数万円入ってくる。
こうした状況を無視して、住宅ローンを組んでいる人が「不動産投資は危ない」というのは、バランスが悪いと思います。これらのリスクを相対的に考えて、投資を検討すべきだと思いますね。
――数ある不動産投資の会社の中で、日本財託をパートナーとして選ばれた理由を教えてください。
「東京の中古ワンルーム」という手法に限定しても、数多くの会社があります。私が17年ほど前に、不動産投資を始めた時も５社ほど資料請求をしました。
資料が届いた後に、すべての会社に対して「ここから先は自分で考える。考えがまとまったら連絡するので電話をしないでくれ」と伝えました。そして、実際に電話をしてこなかったのは、日本財託だけだったので、「約束を守ってくれた」ということで取引を始めたのです。
日本財託は、「東京・中古・ワンルーム」という手法の不動産投資会社の中でも大手ですし、入居率も非常に高いです。「平均入居率98％」とされていますが、私が管理している物件では99%以上です。それだけ力のある会社なので、選んでよかったと思っていますね。
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