ソウル市長選候補不動産公約合戦 -- 大統領も守らない"公約"だから適当ww
4月補欠選挙を控えて、ソウルは不動産公約激戦地だ。
必要があり、すべての家より作ると出た。物量作戦である。違いは、公共が主導か、民間に任せかだ。現実性に疑問も動く。
不動産税制の方向も交錯する。与党は洗剤強化基調を固守して、野党は、税負担軽減を公約した。
4月に行われるソウル市長選挙。前市長がセクハラ疑惑で捜査対象になるか？ってところで自死を選ぶという結果から行われる市長選挙です。前ソウル市長は文大統領と政府与党のお友達だったので、セクハラ疑惑も政府筋から被害者が中傷される泥沼だった。ちなみに前ソウル市長がセクハラをしたということは、被害者とされる方が原告となった別の裁判内で認定されるという恥ずかしい展開に。
首都ソウル市の市長戦ですから、単なる首長選びというより政権のこれまでを評価する与野党の大一番というポジション。大統領も3年を過ぎてこれまでの成績表を突きつけられるのと同じ認識ですから、力の入れ方が違う。
で、公約ですけど、国民の関心は景気とコロナと不動産。文大統領自身も不動産政策を公約の中心に据えるぐらい重大な関心事だったわけですが、これまで全くと言っていいほど成果が上がってない。上がってないどころか、文大統領就任後の方が不動産高騰のスピードも住宅難も酷いことになってます。なので、ソウル市長選の候補者たちもそこをメインにアピールしてます。
政府与党は十分な住宅供給を主張
政府と与党は、すぐに「供給対策」を披露する。時点は、インストール転移される見通しだ。ムン・ジェイン大統領は新年の辞で「すぐに効果を見ることができる多様な住宅供給案」を予告した。
ビョンチャンフム国土交通省長官は13日、国会を訪れた席で「（ソウル）に十分な量が供給可能である」とした。供給のキーワードに再開発・再建築の活性化とグリーンベルト解除などの規制緩和のカードを取り出すのか関心が集まっている。
民主党では、ソウル市長出馬を宣言したオサンホ議員が公共住宅16万世帯の供給を公約した。江辺北路と線路の上に人工の敷地を造成し供給することを盛り込んだ。
政府の不動産対策は、これまでの“多住宅所有者への締め付けと市場への放出を誘導”がメインでしたが、購入費用のローン割合を減らしたり総合不動産税の比率を高めたり、不動産売買の所得税を重加算してみたり狙い撃ちで徹底的に締め上げてみたものの、なかなか市場に出てこないし、出ても購入希望者が多くて価格が下がらない。
そこでここにきて人気の地域に公営の住宅を多く供給することで、全体の価格を下げる政策へシフト。とは言え、ソウルなどに空いている空き地などあるわけないので、既存の団地を再開発して容積率条件の緩和などで高密度の団地を作り、増えた物件の50％～70％を公共賃貸や分譲で供給するプランで5年間で5万世帯の供給を実現するというもの。もっとも、ソウル市内の再開発事業の1次申請では30ヶ所程度が興味を示したものの、その後、辞退が相次ぎ7ヶ所が事前コンサルタントを受けて返事待ちが6ヶ所。そこが全部再開発できたとしても1,500室程度。ちっとも人気の出ない事業だったりします。
というわけで、与党側の候補者とその応援団は供給数の増加を公約のポイントに押しているというわけ。それにしても、韓国与党側の候補が言う“公共住宅16万世帯の供給”という公約は凄いね。江辺北路ってのはソウル市内を走る高速道路でしょ？それと線路の上に敷地を作って団地を目一杯建てる？人工の基礎部分がちゃんと施行できるのか、ものすごい怖いんですけど。
国民の力は大々的再開発・再建築..75万戸公約
国民の力はキム・ジョンイン非常対策委員長が過去13日の記者会見で、高密度・ゴミルファ再開発・再建築を公約した。
金委員長は「過去10年間、ソウル市は、400カ所の整備事業を廃止して、約25万戸に達する住宅が正しく供給されなかった」と診断した。
国民の党アン・チョルス代表は14日、5年間で約75万世帯を供給するという公約を発表した。アン代表は「不動産の需要と供給の市場原理に基づいてい政策大転換をしたい」と述べた。
野党の国民の力から出馬する候補者はもっとすごい75万戸/5年間の公約。需要に供給が追いつかないのが価格高騰の原因だから…というわけ。
まぁ、ソウルのそれも江南のような特定地域で不動産高騰する理由は、供給数不足だけじゃありませんけどね。ただ、地方の中産階級の住民が大量流入して（韓国人が勝手に身内に向ける）住民の格が下がり、同時に、学区内の学校の有名大学進学率も落ちれば価格は下がるかもしれませんけど、その前に江南で公共住宅を新たに開発できる場所はないか。と言うことは、ソウル市内の不人気な地域やスラム街になっているようなところの再開発かなぁ。
開かれた民主党のソウル市長候補キム・ジネ議員は「すべての規制を解除するということは、ソウルの不動産に火を上げということ」とし「年間数十万号の供給は数ゲーム」と15日、国会で記者会見をした。金議員によると、過去30年余りの間、ソウルに供給された住宅（許認可基準）は、年間8〜9万号だ。
数十万戸の供給には、どの候補も容積率や高さ制限といった規制緩和や、人工敷地、地上線路の地下埋設などだが、規制緩和では民間の開発競争が激化して高級アパートがまた不動産価格の高騰を呼び、公共住宅の不人気が加速してしまいそうだし、大がかりな住宅開発はとても1期の期間中にできる事業ではないと。まぁ、そうですね。
次のポイントは税制対決
不動産処方の対立が激化される地点は、税制だ。
民主党キム・テニョン院内代表は、過去12日「党政の不動産対策は投機ブロックと多住宅者の差益の返還、供給拡大が原則」と述べた。
金院内代表は、「譲渡税の強化は、投機性住宅者と多住宅者が相場差益で得る不労所得を遮断するためのもの」とし「多住宅者の譲渡差益に課税するという公平課税原則を持って、不動産安定化政策を揺るぎなく推進していく」と述べた。
キム・ジョンイン非対委員長は去る14日、不動産対策発表で「今すぐ緊急不動産市場の安定化のために、譲渡税重課制を廃止し、不動産取引の税負担を軽減してロックされている物件が市場に出てくることができるように誘導する」とした。
譲渡緩和は短期供給拡大が必要な状況で唯一の方策というのが国民の力の主張である。1家具1住宅者等の住宅実需税負担を軽減することも野党公約だ。
政府与党の推進しているのは、多住宅所有者が所有する物件を譲渡する際の譲渡税と、所有してる間の不動産税の重税化で、複数物件を持つことで得をしない状態にして手放すことを強要する北風政策。逆に野党は、不動産取引の負担を減らして取引を活性化させ、塩漬けにしている物件を市場に放出させる太陽政策。真逆なんですね。
与党の北風政策は取引が減少して供給数が少ないのは実証済みですが、では野党の太陽政策が効果あるか…というと、これもわかりません。ただ、文政権前はそれなりにコントロールできるところがありましたので、短期的には供給数増加には効果があるでしょう。
ただ、文大統領の公約に反することになりますから、意地でも不動産で儲ける不労所得を増やすようなことは与党にはできません。つまり、民間開発の大幅な増加や中古物件の取引市場活性化は望めないので、公共物件の大幅な増加しかできることがないということになりそうです。
その中ではたして与党側の候補者に人気が出るかどうか。
追記 --2021/01/17
ソウル市長選と不動産対策に関する別の記事が出てきました。
17日、不動産ビッグテイト業者アシルによると、この日、ソウルのアパート物件は3万9537件で前月の12月に（毎月17日基準）の4万2921件より7.9％減少した。ソウルのマンション物件は昨年6月、8万3658件ピークに達した後、続けて落ちるが、11月4万5253件で再び反騰かと思ったら、12月4万2921件で減少したことに続き、今年に入って1月3万件台まで減少した。
昨年12月には、規制地域を追加指定課題として地方に追い込まれた買いがソウルに戻るはじめ、住宅価格が大幅に上昇した時期だ。韓国の不動産ウォンの月間マンション値の変動率の推移をみると、ソウルマーケティング変動率は昨年9月に0.29％で、10月0.11％に落ちた後、11月に0.12％で息抜きに入ったようだが、12月0.28％に戻って上がる開始した。
先月、新しいソウルでアパート物件が最も多く減少したのは、銅雀区と道峰区であった。一ヶ月前に備えて、それぞれ23.4％（1388件→1064件）、23.3％（1492件→1145件）減少した。
銅雀区A公認仲介士は「ナオギマンとすぐに最高の取引行われ、家主が物件を収め入れている」とし「ひとまず4月補欠選挙まで見守る雰囲気」と述べた。
ソウルのアパート物件が前年同月比約8%減少。昨年6月から減少傾向が続いている。ソウルの人気地域が調整対象地域に指定されてから周辺地域や地方に需要が移り、周辺が十分高くなったことでソウルのアパート物件の割安感から再び価格が上昇。
そのため、多住宅所有者がいったん値段がどこまで上がるか様子を見るために手放すことを控えている…という分析。実際、先月中頃から比較して1億ウォン近く上昇している地区が多い。
需要と割安感から人気で値段が上がり、まだ値上がりすると踏んで物件が市場に出なくなり、さらに値上がりの要因になっている。供給が期待できないスパイラルですね。
多住宅所有者には不動産取引に関する税金が非常に重くなる今の制度では、重税を支払っても十分に儲けが出ると踏まないと物件を手放さないが、ソウル市長に野党候補が当選すれば、もしかしたらソウル市内の物件供給のために別の支援策で、負担する税金を支援する案が出てくるかもしれない。
その間、物件不足で値は下がらないだろうから、野党候補を当選させ、しっかりと得になる政策が出てきてから手放しても遅くないということか。