韓国文政権、25番目の不動産対策 2025年に入居爆弾？住宅価格急落の可能性
不動産価格の高騰が止まらない韓国、文政権が任期中25個目の不動産対策をこの2月に発表しました。今までの規制中心から供給数を増やす方向に転換した政策ですが、はたして混乱はまだ続いています。
「供給爆弾」を介して住宅市場を安定させるには「2・4対策」は、ムン・ジェイン、政府がこれまでに発表した24回の対策ではなく、一歩進んだ政策である。テナントの保護という名分にもこだわり、チャーターもの不足とパニックバインを触発させた「良くない」対策」賃貸借3法」やジョンセナンを誘発した再建築マンション室居住義務化政策などの「大義名分型ポリシー」に比べると実用的な対策である。ただし、副作用を量産したでたらめポリシーの反省と政策転換がないという点が惜しい。
「投機だけキャッチ住宅価格をとる」は無知で規制を乱発であるゴールデンタイムを無駄にした専任大臣とは異なり、ビョンチャンフム長官は、専門家らしく供給拡大に政策転換を選択した。市場を知っている専門家である彼に選択の余地はなかっただろう。規制を加えるとはほど市場は正反対に動いてホームレスに背信と政策への不信だけ残すだけだ。
大混乱と価格上昇を招いたこれまでの規制政策
朝鮮日報ということで、なかなか厳しい論調からスタートしている記事ですが、確かに、これまでの不動産政策、文大統領が不動産で儲ける不労所得が大嫌い！ってこともあって、高額住宅を売買しようとする層にはかなり厳しい措置がとられました。また、分譲中心に住宅が取引され、賃貸に回していた物件も2年後に追い出されたり、相場にあわせて一気に家賃や保証金が上げられて借家人が苦労することを抑えようとして、逆に賃貸物件が減少して庶民が苦労し、需要と供給のバランスが崩れて不動産全体の価格が上がってしまうとか、とにかくやればやるほど混乱だけが残って価格は上がる一方だったわけです。
「副作用を量産したでたらめポリシーの反省と政策転換がないという点が惜しい」とは、それでも優しい言い回しじゃないかと（笑）
修復型から再開発型へシフト
今回の発表では、政府は、2025年までにソウルだけ32万3000世帯など、全国に83万6000世帯を追加供給することができる「敷地」を追加供給するとした。現実的に2025年までに80万世帯を着工もしくは建てる困難であることあまりにもよく知っているので「敷地の確保」という中途半端な表現を使ったのだ。、規制緩和をする代わりに、「公共主導+利益共有」を組み合わせることで、好みの是非と左派団体の非難を避けることができる安全装置を設けてから、市場のニーズをある程度反映して供給拡大に政策を転換した。市場のニーズを逆反映した24回の理念型対策とは異なり、市場のニーズをある程度反映した実用主義的政策である。
左派の政治家の専売特許である「修復型都市再生」にこだわっていないことも画期的である。韓国の住宅政策を左右したムン・ジェイン政府キム・スヒョン前政策室長とパク・ウォンスン前ソウル市長は70〜80年代の日本で流行した、いわゆる「修復型都市再生」をソウルで実現しようとする夢が強かった。修復型は、既存の住民が継続して居住できるように建物を維持しながら、住宅を改良して駐車場、公園などの施設を補完する方式である。「全面撤去」をして、新た建物を建てる方法が必ず望ましいことではない。しかし、政府が莫大な予算を投入する修復型都市再生は、80年代学生運動の理念であるだけで、住民も不満して、最終的にスラム化を放置すること批判を受けた。今回の対策で「住宅商業高密度地区」（駅周辺）、「住宅産業融合地球」（準工業地域）、「住宅供給を有効に地球」（低層老後）を介してフロント撤去、アパート供給する方向に転換した。スラム化する準工業地域の開発に画期的転機になることができる。産業施設の結合次第で直走近接型「コンパクトシティ」への発展の可能性もある。
ソウルを含めた首都圏に人口の半分以上が住む歪な韓国では、ソウルに空き地なんてない。建て替え再開発は、分譲アパートばかりなので住民が組合を設立して民間で建て替えをしても、住民はほぼすべて資産が値上がりすることしか期待していませんから、文政権の目指す、誰でも手が届く低価格の理想的住宅なんて絶対に出てきません。
売買の規制を強化したり高額物件の維持や購入に多額の税や手数料、ローンの禁止などの規制を追加して、手放させて供給数を増やす＝価格の下落を狙ったけれど、結局、需要には追いつかず、高いけれど出た時に買わないと次がない…というパニック買いを助長させただけでした。
修復型の再開発が左派の専売特許だとは知りませんでしたが、庶民の生活を第一に、生活を維持しながら再開発をしようとすれば周辺しかいじれないのは道理。でも、肝心の住民は、自分の暮らしに周りが落ちてきて平均化する平等ではなく、自分がより良い暮らし、良いところに住みたいという欲求がもっと強かったという、ここでも理想と現実の乖離に文政権は気づいてない。
再開発だとしても、簡単にはいきません。2025年までに80万世帯を着工もしくは建てるなんて、中国や北朝鮮ならまだしも、一応は個人の財産権も保障している自由主義国家で自称先進国がなかなか強引なこともできません。
2025年に下落の可能性とは？
今年と来年の住宅価格を急騰するだろうと予測する専門家たちも「今回の対策がなくても、市場メカニズムによって2024〜2025年前後の住宅価格が急落するだろう」と予測している。再建築規制で着工が延期されたソウル遁村住公などの主要なだけが2023年から入居を開始する。3期新都市入居も切迫してGTXもこの時期に開通され、ソウルの需要を大幅に分散することができる。ここだが、今回の対策がどの程度効果を発揮するとかなりの住宅価格の下落圧力をかけるだろう。盧武鉉政府（2003年2月25日〜2008年2月24日）が規制から供給までのすべてのポリシーを総動員したが、住宅価格をつかめなかったが、時間が経って、2010〜2013年に住宅価格の下落につながった。
ソウル遁村がどこか正確には知りませんが、ソウル郊外かな。新交通網でいわゆるベッドタウンが開発、2023年に入居開始されるだけでも下落圧力がかかるという。じゃ、文政権の不動産政策乱発は必要ないじゃん。
住宅市場の歴史はどの政府も、短期間で住宅価格をキャッチすることもでき、扶養することもないということを示している。アパート一つ建てるも3〜4年には、新都市の開発に10年近くかかるのが住宅市場である。パク・ウォンスン前ソウル市長とムン・ジェイン政府は、規制中心の政策を広げ再建、再開発を大幅に縮小して遅延させた。
このため、ソウルのマンション入居物量が2019年4万4000世帯で、2020年5万世帯が、今年2万7000世帯、2022年に1万7000世帯まで減少する。来年の再来年までジョンセナンは避けられないし、ますます希少になる新しいアパート売買高も予想される。しかし、時間が経過すると、入居物量が増え、住宅市場が調整される時期は必ず来る。
いまさら後の祭りだけれど、文政権の規制によって不動産政策の先行きが不透明なのと、市場の動向が読みにくくなって民間開発の不動産供給が大きく減少。中古物件も、いつ売るのが正解なのか見定めようと賃貸に回したり、塩漬けして市場に出てこなかったわけですね。
単純に需要に比較して供給が足りないから不動産価格が上がっているというわけでもなく、韓国内の事情も関係しているから複雑だし、文政権が認めたがらないので、最適な手が打てるとは思えませんが。
首都圏に人が集まるのは、文政権の所得主導成長経済によって地方の経済が大打撃を受け、雇用が喪失。地方の経済が衰退して、とりあえず首都圏に出て仕事にありつこうという心理で集まるのもひとつ。
生まれた時から格差社会で、並大抵の努力では超えられない壁が立ちはだかる社会で、なんとか子どもに楽をさせようと思えば教育しかない。そこで、有名大学への進学率が高いソウル周辺の学校へ進学させようと、学区内に住む需要がめちゃくちゃ高いのもひとつ。
※有名大学卒業してもサムスンのような大財閥へ就職できるのは1％以下。最近でもガス公社食堂の料理人募集に大卒が殺到するニュースもありましたが、大卒は韓国ではほぼ何の履歴にもなりませんが。
そういった需要による住宅不足なので、単に不動産を増やすとか、住宅価格の上限を決めるとかいった不動産規制だけでは何の役にも立たない。
コロナ対策のばら撒きと低金利が不動産へ流入の懸念
根本的には住宅価格の急騰は、供給不足だけの問題ではない。低金利と過剰流動性に住宅需要が増えるしかない構造的な要因もある。米国、ニュージーランド、イギリスなど世界のほとんどの国の住宅価格がコロナも急騰している。現政府がまるで韓国だけの住宅価格がジョグするよう規制を乱発して住宅価格をキャッチすることができていると大声を打ちながら、市場をかく乱させ不信を招いた。
～中略～
過剰流動性への対策も考えなければならない。一部の専門家は、庶民をサポートするとしすぎ解かチャーターローンは、最終的住宅保証金を急増させて家主に投資資金を提供すると批判している。数十兆ウォンと推算される新都市の土地補償資金、高騰した証券市場での不動産に流れ入ることができる資金の流れモニターする必要がある。
今のところ二極化している韓国社会の資産や所得の中で、既に持っている者は不動産に、持たざる者は借金を種銭にして株式に突っ込む流れになっているように思えます。資産も所得も仕事もない層は生活するだけで精一杯。
コロナで経済が疲弊しきっている今、当分は低金利が続くでしょう。大衆迎合主義の大統領府や政権与党は膨れ上がる家計債務を気にしつつも、急激な貸付規制はできない。それどころか、コロナ被害補償法や利益共有制、あるいはベーシックインカムに近いものまで言及する始末。ばら撒きは当分、終わりそうもない。
実際問題として、今は持たざる者が安定して家を購入できる制度と、持たざる者の夢として不動産を資産として持ち、増やすために値上がりを期待する制度とは真逆だから、今は家を求めている世論だって手に入れた途端に他より儲けたいと思うのが人情。
住宅が資産のほとんどを占め、投資の金が不動産に集中している現状と価値観が変化するまではなかなか難しいと思いますけどね。