韓国不動産政策 -- 公共再開発にも民間の既存団地は冷淡,資産価値にメリットなし

政府が公共再建事前コンサルティングに参加した7つの団地のコンサルティング分析結果を返信した中での結果を受けただけの組み合わせは、内部の世論を狩猟した後、公共建築事業への参加を決定するという立場だ。
一部の組合員は、過度の寄付採納と賃貸住宅の増加などで、公共建て替えに否定的な意思を見せており、公共再建築事業の申請過程が順調でないとの観測が優勢だ。
特に事前のコンサルティング申し込み7つの団地のうち1ヶ所は、すでに公共再建に参加しないという意思を明らかにした。この団地を除く6つの団地の世帯数は、合計1412世帯である。
これらだけでは、すべての公共再建築事業に参加しても供給量は、政府が今後5年間で5万世帯の供給を目的と掲げた公共再建築事業の目標値の3〜4％に過ぎない。

韓国政府が住宅供給数を増やそうと、既存の団地群に対して公共再開発を打診、その結果、1次の申請について説明を行った団地群はどこも冷淡。7ヶ所の内1ヶ所は既に申請しないと明言。残り6つの団地が全て再開発されたとしても世帯数は政府目標5カ年の5万世帯のわずか3～4％

政府は昨年8・4対策を通じて、公共の参加時に用途地域上方などの規制緩和を、既存の世帯数の2倍以上の住宅をより供給する公共再建を導入した。容積率を500％まで増やしれ増加した容積率の50〜70％を公共賃貸や公共分譲を建て寄付採納に返還する方式である。

政府案では、建て直す団地群の容積率を増やし、増えた世帯の50％～70％を公共の賃貸や分譲に回す計画。公共の割り振り分は所得制限などの条件が付いて、家を持たない人が優先的に入居できる制度の対象になる。

ハムヨウンジンジクバンビッグデータレプジャンは「用途地域上方が可能な小規模団地は高密度開発による収益率の向上が可能な公共再建の推進に関心を示す可能性がある」とし「ただし、容積率増加分の50％を賃貸住宅に供給することによるソーシャルミックスや公共関与に建て替え高級化施工戦略が制限できるという点が、住民同意の過程で障害になることができる」と述べた。
専門家は、公共再建が市場の反応を得るために、分譲価格上限制を免除してくれたり、再建築超過利益ファンスジェ規制緩和などを追加インセンティブが提示されなければならないという指摘である。
ジョジュヒョン建国大学不動産学科名誉教授は、「高密度開発による住宅の快適性の悪化や賃貸住宅の増加に対する拒否感などが多いと思われる」とし「分譲価格上限制、再建築超過利益ファンスジェなど規制緩和が必要再建の組み合わせの参加を引き出すすることができるだろう」と強調した。

小規模団地は容積率が増加することで規模の大きな団地になることのメリットを感じるところもあるだろうけど、公共賃貸や分譲が多く割り振られることで、社会的地位の違う層が混在すること＝団地の格が下がる＝売買価格に影響する（という無自覚な差別意識） ことを懸念する声や、政府の金が入ることで、勝手な高級化改修ができなくなるのでは？という懸念が大きいみたい。

政府の狙いは「安定して過度に高くない価格で多くの住宅を供給すること」だから、付加価値をつけて値段が上がることはNGでしょう。でも、多くの住民は自分の資産である不動産が高騰してもっと良いところに住みたいのが本音。再開発への思惑がまるで違うのだから合意など無理な話。

基本的には不動産投資で儲ける不労所得など悪でしかなく、家は住めればいいだろう？というレベルで、不動産を監視、制御したいわけなので、本音を言えば効率の悪い建物や不動産投機に使われる高級アパートなどは没収して無機質な無個性な最低限の生活を保証しただけの部屋を大量生産したいのだけれど、一応、建前上は自由民主主義、資本主義の国なので民間の合意なしにできないジレンマ。北だったら楽なのに…とは文大統領の本音かもね。

専門家は無慈悲に、このプログラムを成功させたいなら申請する団地には、売買する価格の上限制を除外するとか、建て替えた物件の利便性や快適性の担保など優遇措置がなければどこも応じないよ…と、言ってますけど、政府主導で不動産の価格高騰を招いたら責任者あとで逮捕されちゃうから無理。

道筋だけ作っておいて、この件は次期政権に丸投げかなぁ。

Photo by Connor Brubaker on Unsplash