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自宅購入の予算の決め方

割引あり
エルー＠日本橋

こんにちは、エルーです。１発目のnoteでは、都心不動産を住宅ローンで買って住みながら投資をするのがおすすめだよ、というお話をしました。

これを読んで、オーケーわかった、都心不動産がいいんだな。で、「予算いくら」で「どこ」に「どんな物件」を買えばいいんだ？とお思いの方もいらっしゃるかと思います。

これらについては順次アンサー記事を出していきたいと考えていますが、まずは自宅購入時の予算の考え方について、この記事で解像度を上げていくお手伝いができればと思います。

前提


まず、そもそも月々どれくらい生活費がかかっているのか？をしっかり把握する必要があります。仮に、年収1,200万円の独身サラリーマンがいたとして、月にならすと100万円、手取りは約71万円（取られすぎだろ）です。

これに対し、例えば住宅ローン10倍界王拳（12,000万円借入）を使った場合、35年ローン（金利0.5％）だと月々返済額31万円ほど、管理費修繕積立金を4万円とすると月のキャッシュアウトは合計35万円です。50年ローン（金利0.7％）にした場合、月々返済額は24万円ほど、月のキャッシュアウト合計は28万円となります。※10倍MAXで借りることを推奨しているわけではありません。

この金額を見て、どう感じるでしょうか？意外と残るなーなのか、全然自由にお金使えないじゃん、なのか。

前者であればある程度攻めた予算にしてもいいでしょうし、後者であれば日々の生活にお金を使うタイプだと思うので守り気味の予算にしておいたほうがいいです。

また、今後の給料の伸びや安定性も重要です。今はMAX借りるとカツカツだけど、毎年100万200万昇給するから1年耐えれば余裕、みたいなケースも割とあると思うので、その場合は攻めてもリスクは低いでしょう。むしろ仕事に身が入って良いかもしれません。一方で、インセンティブ割合が大きくて今年はたくさん稼げたけど来年はどうなるかわからない、という場合はベース給料で予算設定したほうが良いでしょう。

あとは予算設定における論点として、頭金を入れるべきかがありますが、個人的な意見としては、その物件にどうしても住みたくてかつ金融資産が潤沢であれば検討の余地はあるが、基本的にはフルローン（なんならオーバーローン）で買えるところを予算上限とすべきだと考えます。

理由としては、住む以上、流動性は低いため、頭金として入れた現金が定期預金のような死に金になってしまうのが１点、不動産は現金で購入した場合金融資産よりもリターンが劣後しがちだというのが１点、です。

投資目線で頭金を入れるメリットがほぼないため、頭金を入れるのであればどうしても住みたいから仕方なく入れるという金持ちムーブであることを理解しつつ入れるべきでしょう。


資産性の優先度によっても違う


ローンの借入額の話に戻りますが、もし、あなたが大規模再開発エリアの中で鉄板物件を買おうとしているのであれば、生活が破綻しない前提で、銀行から借りれるだけ借りて良いと思います。

実需で譲れないポイントがあり資産性を一部劣後するのであれば、多くても7~8倍程度に抑えておいたほうが良いでしょう。

私ならこうする


私は資産性が最優先で、大規模再開発エリアの中の鉄板物件しか買わないので、50年ローンで8倍〜10倍借ります。パートナーがいたら自分は目一杯借りて、パートナーの稼ぎはセーフティネットとしておいておきます。（一次取得であれば）

また、鉄板物件といっても、物件によってはアクセルの踏み方が変わります。パークコート文京小石川ザ・タワーが買えるならパートナーの与信も使って全力で借りにいくでしょうし、鉄板物件の中でも人を選ぶ要素があるところなら個人の8倍程度に抑えるでしょう。

ちなみに今住んでる物件（購入価格7,000万円前半）は、当時源泉徴収票上の年収が800万円くらい、翌年の見込みが1,000万円くらいの時に購入しています。

どの物件ならフルスロットルで行きたくなるか？みたいな話もニーズがあればどこかでします。

月々のキャッシュフローのシミュレーション


さて、上記を踏まえて、①倹約家ケースと②散財家ケースで月々のCFがどうなっていくか？をシミュレーションしてみましょう。
どちらのケースでも年収1200万円の月収100万円の独身サラリーマンであることは共通とします。

①倹約家ケース

食費：1日2,000円×30日で6万円
交際費：1日1万円×休日8日で8万円
雑費（光熱費、美容院、洋服、通信費、その他）：6万円
計20万円

手取り71万円だとして51万円余るので、10倍界王拳35年ローンでも月々16万円余ります。50年ローンで借りられたら23万円余ります。NISA枠を埋めるのが捗りますね！

②散財家ケース

食費：1日4,000円×30日で12万円
交際費：1日1万円×15日（平日も飲み行ったりする）で15万円
雑費（光熱費、美容院、洋服、通信費、その他趣味）：15万円
計42万円

手取り71万円なら残りは29万円となり、10倍界王拳だと赤字（50年ローンならトントン）になります。6倍なら35年ローンで月の返済が19万円程度、カンツミ合わせて23万円程度なので、ギリギリ支払えるといったところでしょうか。50年ローンであれば余裕が出ます。

上記はあくまで一例ですが、こちらで実際の支払いイメージを膨らませていただければ幸いです。

終わりに

今回は、予算設定の考え方や、具体的なシミュレーションについてお話ししました。この記事の内容を応用して、適切な予算設定をしていただけたらと思います。

大前提、ご自身がときめく鉄板物件を買えるのであれば、仮に不景気で暴落が来たとしても住み続ければ良いのです。なので、世間で言われている以上に購入のリスクは少ないと考えています。そもそも、12,000万円くらいの物件に月々30万円未満で住める賃貸募集はどんどん減っていますし、来年以降はさらに激減するでしょう。しかも賃貸は定期借家が増えるため、いつ家賃を上げられるかビクビクする日々です。であれば、さっさと気に入ったところを購入して残債を減らし始めたほうがいいんじゃない？というのが私の意見です。

（↓ニイゴさんのツイートの中でもトップレベルに好き）

以上で今回の記事を締めさせていただきます。おまけとして、有料部分に我が家のキャッシュフローの具体的な数字を載せておりますので、ご興味がある方やお布施してくれる方はご覧いただければ幸いです。

改めまして、ここまでお付き合いいただき、本当にありがとうございました！参考になった方や共感いただけた方は「スキ」を押していただけると嬉しいです！

（ちょい足し）我が家のキャッシュフロー

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