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「理想的な実需都心マンション購入検討の流れ」と「私のマンション購入記」

割引あり
エルー＠日本橋


こんにちは、エルー＠日本橋というアカウント名でXをやっています。表題の通り、私が日本橋エリアでマンション購入に至るまでの軌跡を記していきます。

ただ当時を振り返るだけだと面白みに欠けるかなと思ったので、購入に向けた検討フェーズをしっかり切って、理想的な検討の流れと共に自分の当時の行動を思い起こし、こうすれば良かったという反省点をTips的にまとめていくことで、これから検討される方々のお役に立てるようなものに仕上げていければと考えています。お付き合いいただけますと幸いです。本文無料。


はじめに

なぜマンション購入記を書こうと思ったか

まずはここをあらためて整理すると、理由は２つで、
①若手にとって都心でマンション購入＆資産形成をする難易度が年々上がっており、自分の経験が誰かの役に立つのではないかと考えた
②２件目のマンションを契約したため、１件目の話をある程度詳細に書いても大きな問題がなさそうだと思ったから
です。

あとは、なんとなく考えている・考えていたことを言語化しておくことで、自分で備忘録的に見返すのに役立ちそうというのもあります。

私の属性

・都内会社員
・独身、子なし
・マンション購入検討開始時の年齢は20代中盤
・年収は当時の源泉で800万円前後、翌年の源泉では1,000万に乗る見込
・一次取得で、検討時は秋葉原駅徒歩3分の分譲賃貸1DK住み（月15万弱）

マンション購入を検討しはじめたきっかけ

そもそもマンションを買いたいなと思うようになったのは、秋葉原の分譲賃貸に住んだことがきっかけでした。それまでは実家である千葉の建売戸建てに長年住んでおり、分譲マンションの良さを感じる機会がなかったのです。

大学生の頃は安アパートに一人暮らししてたものの寒すぎて冬の電気代がバカ高く、まさか床暖房つけるだけでエアコンいらずのマンションが世の中に存在するとは…とひとり感動してました笑

また、なぜか学生時代からマンションマニアさんやのらえもんさんのTwitterアカウントをフォローしており、マンション購入という選択肢が身近にあったというのも大きかったと思います。

分譲マンションの良さを肌身に感じ、こんなにいいものなら買ってしまおう、ということで、色々なブロガーさんや有識者と思われる方々の発信内容を読み漁る日々が始まりました。

理想的な検討の流れ

さて、資産性重視の一次取得サラリーマンが意識すべきポイントとして、以前ツイートさせていただきました。これを押さえた上で、以下の流れで検討をしていくのが良いと思います。

・どこのエリアで買うべきか？→検討フェーズ①へ
・どのマンションを買うべきか？→検討フェーズ②へ
・どの部屋(出物)を買うべきか？→検討フェーズ③へ

こうすればよかった（Tips）

早速ですが、本格的に検討を始める前に、こうすればよかったと思うことを書いていきます。

✅住宅購入に関する体系的な知識や、今後の予測に関する知識を身につけるべきだった

当時は誰を指針にすればいいかもよくわからなかったし、何が良い情報で何が間違った情報かを判断する術をあまり持っていなかったので、適当にブログやYouTubeを漁ってしまってました。最短で土台の知識を得るには、以下のような情報源から知識を吸収すべきだったと思っています。

-沖レク
都心マンション購入者から絶大な支持を誇る、沖有人さんが提供するサービス、住まいサーフィンから無料で観ることができる動画です。
ぶっちゃけここの知識を身につけておけば、資産性を担保した実需不動産の購入においては十分合格点を叩き出せると思います。

ただ、住まいサーフィンのサイトが個人的には若干使いづらいと感じていたのと、沖レクのページのUIが胡散臭すぎて、あまりちゃんと見てませんでした（反省）。

-住宅の買い時（めちゃええジェントさんのnote）
表題の通り住宅の買い時を、歴史を振り返ってファクトを散りばめながら丁寧にわかりやすく解説してくれている無料noteです。正直、無料noteのクオリティじゃないです。おそらく副業でやられている不動産エージェントのPR的な位置付けの記事だと思いますが、こちらの内容だけでも十分な価値があります。

-若手エリサラは今すぐ都心マンションを買え！（Ashさんのnote）
一部で若干燃えてますが（笑）、初心者にとってはとても有益な記事だと思います。無料部分だけでも相当なボリュームがあるので、未読の方は一読をおすすめします。必要な情報をこれだけ体系的に整理されている記事は他にないレベルだと思いますし、これを読んでおくことで様々な地雷を回避できるでしょう。沖レクが教科書だとすると、これは参考書ですね。

（おまけ）都心不動産による住みながら投資のススメ
自分の記事で恐縮ですが、なぜ都心で不動産を買うべきか？を友達に伝えるノリで書いたもので、結構腹落ちしやすい内容かなと思います。本文は全部無料で読めます。私のスタンスもこの記事で明示しているので、前提情報として目を通していただけると、これから先の内容が理解しやすくなると思います。

検討フェーズ①エリア選定

考え方

・大規模再開発エリア、及びその恩恵を受けるエリア 
・予算の範囲内のエリア
・住みやすい、住んでいて楽しいエリア (街を歩いたり、お店に入ったり、通勤ルートを通ってみたりする)

大規模再開発エリアについては以前のツイートを参照ください。（渋谷が抜けてるので、脳内補完お願いします🙏）

予算の考え方についても以前記事を書いているので、合わせてご確認いただければと思います。端的に言うと、自分のキャッシュフローをきちんと把握し、予算設定をしましょうという当たり前のことしか書いてませんが、イメージは湧きやすくなるかと。

大規模再開発（近隣）エリア、かつ予算で絞り込んでから、候補となる駅をひたすら歩き回るのが良いと思います。

私の体験談

マンション購入を検討し始めてからは、とにかく色々なエリアに足を伸ばしていました。
当時は大規模再開発エリアを詳しく調べたりもしておらず、マンマニさんの記事で再開発情報を知り、少し追加で調べてみるといった具合でした。

見に行ったエリアも、話題になっていたマンションとその周辺中古を見に行っただけで、そこまで深く街歩きもしていなかったなと反省です。

https://x.com/nekohanowakazou/status/1859631511794069931

上記に書き漏らしていましたが、
・江戸川橋
・初台
・渋谷
・浅草
・上野
・芝浦
あたりも見ていました。

この中から日本橋を選んだ決め手は
・圧倒的なアクセスの良さ、都心距離
・コレド室町や近代的なビルと昔ながらの風景の調和
・日本橋という名前の響きの良さ
・三井不動産のお膝元で、とてつもない規模の再開発進行中
といったあたりですね。

やっぱり街が好きになれたし、都心距離の割には安い、そして今後の伸び代も十分あるということで、住めるなら住みたい、素直にそう思えました。

こうすればよかった（Tips）

✅大規模再開発エリアを頭に入れた上で、自分の予算に合う、かつ好きなエリア選定をすべきだった
✅そのエリアの空気を実際に感じるため、もっと街歩きをすべきだった

結果的に日本橋に落ち着いて本当によかったなと思うものの、シンプルに上記の流れで検討をしておくべきだったと反省しています。
また、Googleマップのストリートビューで仮想散歩をしたり、気になるエリアは積極的に歩いたりして、自分がここで生活してどう感じるかをもっと試行すべきでした。ただ、代わりにマンマニさんの動画を週末エンドレスで流していて、現地のイメージは湧かせていました。

検討フェーズ②マンション選定

考え方

・中古、あるいは即入居できる新築 (早く買える、住めるに越したことはない)
・駅近(駅徒歩5分以内、妥協しても7分まで)→駅遠にするならそれを上回るメリットがあるかを確認
・出来るだけ築浅(例えば築5年以内なら5年住んでも築10年。出口が狭まらない)
・出来るだけ大規模(ランドマーク性、コスパの良さ、過去売買実績の多さなどメリット多数)
・大手デベ(メジャー7なら無難か。三井は鉄板。有象無象の分譲主から一次取得層がチョイスするのは困難)
・ときめき感(テンションが上がるかどうか。マンションにテンションが上がるってどういうこと？という方はマンションマニアさんのYouTube視聴がおすすめ)

私の体験談

南千住、板橋大山、日暮里はどれも新築マンションの竣工売りで、実際に建っている部屋を見ることができました。

ここで感じたのは、やはりメジャー７かどうかが建物クオリティに与える影響が大きいなということ。板橋大山は三菱のパークハウスで、当時マンマニさんも激推ししていた物件でしたが、細部の作り込みが本当に見事でした。エリアとしては地縁もないし職場アクセスがいいとも言えない（あかん）ところでしたが、こんなマンションに住んでみたいなあと心から思えるマンションだったのを覚えています。ちなみに↓です。まさか後発のスミフタワマンが坪600万円を超えるとはつゆ知らず・・・

その後はプラウドタワー亀戸クロスのMRに行きましたが、建物自体はよかったものの亀戸で坪400か・・・（当時の日本橋と同じくらいの単価）と日和り、見送りました。当時の与信だと6000万台後半の2LDKしか届かなかったのですが、3LDK行けてたら申し込んでたかな・・・いや、独身でそんなに広い部屋を買う発想がなかったのでやっぱり都心で買ってたでしょうね。

そして日本橋物件のMRです。某クレヴィアの小規模物件のMRに行きました。その前にプラウドタワー芝浦（駅徒歩11分くらい）のオンライン商談を受けたのですが、その話をクレヴィアの営業にしたところ、「資産性気にするのになんで駅遠のマンション検討してるんですか」的なことを言われ、ここのマンションは買わないと心に決めました。（その後のリセールを見たら、私の目に狂いはありませんでした。ザマーミロ👅）

結局は日本橋でとある物件とご縁があったのですが、もし買えてなかったら
・クラッシィハウス大手町
・パークホームズ初台ザレジデンス
・パークコート渋谷ザ・タワー
・グランドメゾン浅草花川戸
・パークタワー勝どき
のどれかを買ってたと思います。

こうすればよかった（Tips）

✅駅徒歩5分以内で絞るべきだった（大規模物件除く）
✅中古をもっと見るべきだった

南千住と日暮里はなんとなく予算に余裕を持って買えそうというだけで見に行ってたので、駅徒歩も10分くらいだったし、結構無駄だったなあと。そして中古の素振りの数が足らなすぎました。

検討フェーズ③個別物件選定

考え方

・自分が暮らしやすいと感じる条件を明確にする
・価格が過去成約実績に比べて大きく割高でない(マンションレビューで売出実績をまずは確認。実際の成約実績は仲介へ確認)
・毎月のCFが回る

私の体験談

日本橋エリアに落ち着いたのですが、買える物件もいろいろありました。1LDK40平米の物件も検討してましたし、60平米近くの2LDKも検討してました。

当時の秋葉原の賃貸が30平米だったので、正直40平米でも十分ステップアップになります。ただ、出口の広さを考え、2LDKの中で安い部屋をチョイスしました。間取りもどんなのが良いかあまり分かってなかったし、こだわりもなかったので、悪すぎなければいいだろうという気持ちでさっさと決めました。今でこそ相場がすごく上がりましたが、当時もかなり高値圏で推移しており、自分のこだわりよりもできるだけリスクを避けることを優先した形です。

結果的には、日本橋エリアの中ではかなりいい間取りの物件（妥協した点も少なからずありますが）を買う機会に恵まれ、一次取得の旅は終わりを迎えました。ここで掴んだ物件に大変満足してしまい、二次取得への旅では険しい道のりが待ち受けることになるのは、また別のお話。

余談ですが、スムログの単身向けマンションプレゼンバトルという企画がすごく好きで、当時何回も読み返してましたね笑
単身物件とはいえ、昔はこんなに安かったのですね・・・（遠い目）

こうすればよかった（Tips）

✅部屋選びの指針をもっと確立しておいてもよかった
✅毎月のCFをしっかり把握し、早めにどこまで予算を攻められるかを考えておくべきだった→諸費用込みでオーバーローン組めないか銀行に相談すべきだった

餅つき名人さんの、部屋選びで失敗しないポイントという記事はガチ有益なので目を通しておいた方がいいでしょう。

モモレジさんのブログも素晴らしいです。最初は何を言っているかわからないかもしれないので、餅つき名人さんのブログで予習してからモモレジさんブログにいった方がいいかな。

また、若くてガンガン給料上がる見込みがある方は、できるだけ低金利で住宅ローン引っ張った方が良いでしょう。もちろん予算の範囲内で。

終わりに

以上、理想的な検討の流れと、私のプチ購入記でした。自宅購入の歩き方的な記事にできてたら嬉しいです。

その他有益なマンション購入記ご紹介

どちらかというと流れをまとめたい、有益情報を紹介したい、という想いが強く、購入記としては物足りないものになってる自覚はあります笑

ということで、マンション購入記をもっと読みたい！という方向けに、私が読んで面白かったかつ幅広く役立ちそうだと思った記事をいくつか挙げさせていただきます。

・マンションデザインさん（30代独身）

・ニイゴさん（20代子持ち）

・2LDKさん（30代子持ち）

ご自身に近い属性の方のマンション購入記が、やはり参考になりますからね。

お知らせ

PRになりますが、これから自宅を買いたい方向けに、おすすめ物件のライン配信をやっております。シンプルに割安な物件というよりは、適正〜やや高いくらいだがハマる人がいそうな物件を中心にご紹介していますので、興味がある方はぜひ友達登録をお願いします。（割安物件はすぐに現金買いが入り、実需が買えることは少ないため）

日本橋多めですが、錦糸町、住吉、清澄白河あたりのイースト東京全般が配信対象です。


今後も記事を書いていきたいと思いますので、面白かった、役に立ったという方は「スキ」を押していただけると励みになります。

また、おまけコンテンツとして日本橋の新築マンションのモデルルームの話を追記します。本文に入れなかった理由は、ズバリ、私の今の家に関わるからです。笑

気になる方はどうぞ。どちらかというとこっちが購入記の本編みたいになってしまったかも。

（おまけ）日本橋新築マンションMRの話

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