容積率と建ぺい率とは？理想の家を建てるために知っておきたいこと
「容積率と建ぺい率って何？」
「理想の家を建てるのにどう関係してくるの？」
「そろそろマイホームを」と考えたときに、初めて「容積率」「建ぺい率」というワードを聞いて戸惑う人は多いでしょう。
家を建てる時には容積率や建ぺい率を守る必要があります。土地を購入したものの、建ぺい率が低く理想の家を建てられなかったということがないように、土地購入前には理解しておくべきといえるでしょう。
今回の記事では、容積率と建ぺい率の要点をまとめました。
計算方法や緩和規定など具体的な内容についても、わかりやすく解説していきます。
容積率と建ぺい率とは？
容積率・建ぺい率を一言で表すなら、「建物の大きさに関わる制限」です。「この土地には、このサイズの建物であれば建てて良い」という指標で、都市計画法や建築基準法によって地域ごとに定められています。地域の過密化が防げたり、景観の美しさや日当たりが守られたりしているのは、容積率や建ぺい率が決められているため。
快適な住環境を守る大切な基準なのです。
容積率とは？
容積率は、「土地の敷地面積に対する、建物の延べ床面積の割合」を示したものです。
延べ床面積とは、建物全ての階の合計床面積のこと。
平面ではなく、立体的な大きさであることがポイントと言えるでしょう。
容積率には、風通しや日当たりなど住環境の保持以外にも、人口のコントロールという役割があります。
例えば、小さな土地に超高層マンションが建つと、その土地の人口密度は急激にあがり、快適とは程遠い環境になってしまいます。
建ぺい率とは？
建ぺい率とは、「土地の敷地面積に対する、建築面積の割合」を示したものです。
建築面積とは、建物を真上から見た面積のこと。
複数階建ての場合は、一番大きな階の面積で計算されます。
建ぺい率には、建物の採光や通風を確保するという目的と、火災の際に延焼しにくいといった防災面の観点があります。
敷地内に一定の空地を作ることで、安全性や快適さが守られているのですね。
用途地域で異なる容積率・建ぺい率
容積率と建ぺい率の数値が高いほど、土地に対して建物の面積は大きくなります。
しかし、あくまで目的は街並みとの調和や住まいの快適さ、防災といったもの。
そのため、計画的に区分けされた用途地域によって、その割合が決められています。
用途地域とは、都市を住宅地・商業地・工業地など用途別に分け、建築できる建物の用途や制限などのルールを定めた制度です。
用途地域は全部で13種類ありますが、その中から住居に関する8種類の容積率と建ぺい率を表でわかりやすく紹介しましょう。
この表からわかることは、例えば「低層住居専用地域」は、戸建てなど低い建物の地域であること。
そのため、日当たりなどを遮る高い建物が建てられないように、容積率は50～200％と低めの設定になっています。
「住居地域」になると、容積率も建ぺい率も一気にあがります。
一方、店舗などもOKとあり、住宅の隣に高い建物が建つ可能性は十分考えられます。
現状は高い建物が周囲になくても、将来的に高い建物が立つ可能性も頭に入れながら、土地購入を検討したほうが良いといえるでしょう。
用途地域や容積率・建ぺい率を知りたい場合は、市役所や区役所の都市計画課に問合せましょう。
または、インターネットに、色分けされた地図がUPされていることもあります。
容積率・建ぺい率の計算方法
マイホームを建てるには、容積率・建ぺい率両方の基準を満たさなければなりません。
場合によっては、2・3階建ての家を建てられなかったり、敷地面積は広いのに家の中は狭くなってしまったりということが起こりえます。
「広い土地を買って、広い家を建てよう」
「土地は狭いけど、その分を高さでカバーしよう」
それらの希望が叶うかは、容積率・建ぺい率にかかっています。
それほど重要な数値のため、ぜひご自身で計算できるようになっておくことをオススメします。
容積率の計算方法
容積率の計算方法は、以下の通りです。
【容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100】
例えば、敷地面積100㎡で延べ床面積が200㎡だった場合は、【200㎡÷100㎡×100】で容積率は200％となります。
これから土地を買って家を建てようという方は、この計算法を使えば建てられる家の延べ面積が計算できますね。
ただし、注意点があります。
前述の通り、容積率は用途地域ごとに決められた制限が適用されるのが基本。
しかし、前面道路の幅が12ｍ未満の場合は、それに応じた既定が設けられています。
道路幅による容積率と用途地域による容積率のうち、適用されるのは厳しい方の数値。
土地に面した道路の幅が狭いと、容積率はさらに制限されるという訳ですね。
建ぺい率の計算方法
建ぺい率の計算方法は、以下の通りです。
【建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100】
例えば、敷地面積100㎡で建築面積が50㎡だった場合は、【50㎡÷100㎡×100】で建ぺい率は50％となります。
容積率と同じく、これからマイホーム建築を考えている方は、この計算方法で建築面積を計算してみましょう。
建ぺい率の確認不足で、思っていたより家が狭くなったというのは、よく聞く失敗談です。
特に注意が必要なのは、平屋を建てる場合。
例えば、建ぺい率50％の地域で100㎡の土地に建物を建てるとしましょう。
2階建てを検討している方は、どちらか広い方の階の面積が50㎡となりますが、平屋だと家全体で50㎡が最大となってしまうのです。
理想の家を建てるために、建ぺい率の知識がいかに大切かお分かりいただけたでしょう。
条件によって緩和される規定
過ごしやすい住環境を維持するために、容積率と建ぺい率には様々な厳しい条件が定められています。
しかし、条件によっては制限が緩和されるケースがあります。
緩和の特例を利用することで、思っていたより広いスペースを確保できることがありますので、チェックしておきましょう。
容積率が緩和されるケース
ここでは、容積率が緩和されるケースの主だったものをご紹介します。
基本的な内容になりますので、実際に活用される場合は細かい条件などの確認をしてください。
〇特定道路（幅員15m以上）の場合
容積率が前面道路の幅員に左右されます。
同じ用途地域であっても、幅員の広さによって容積率が大きく変わる可能性があります。
幅員の広い道路から狭い道路へ分岐した場合、急激に低下することも考えられますね。
それらを防ぐために定められた条件が、幅員15ｍ以上の道路（特定道路）から一定範囲内の土地については容積率を緩和するというもの。
前面道路の幅員が6ｍ以上12ｍ未満で、特定道路までの距離が70ｍ以内の土地であれば、特定道路からの距離に応じ、容積率の加算ができます。
〇地下室がある場合
地下室の定義は、「地階であること」「地階の天井高が地盤面から1ｍ以下であること」「住宅の用途であること」。
それらが満たされている場合に、延べ床面積の3分の1を上限として容積率の計算から除外されます。
ただし、地質によって施工不可能だったり、コスト面が想像以上にかかったりと、実質不可能なことが多いです。事前にしっかりと確認をしましょう。
〇駐車場がある場合
柱や屋根のない駐車場は建築面積に含まれませんが、屋根のある駐車場・ビルトインガレージは延べ床面積に含まれます。
屋根のある物置や駐輪場も同様です。
しかし、延べ床面積に含まれる屋根のある駐車場やビルトインガレージは、延べ床面積の5分の1を上限として容積率の計算から除外されるという緩和条件があります。
この条件を取り入れることで、ガレージがない家よりも住居部分が広く取れるケースがあるのでうまく取り入れてみましょう。
〇屋根裏収納やロフトがある場合
屋根裏収納やロフトを設置する場合、直下床面積の2分の１あることと、高さ1.4ｍ以下であることが満たされていれば、容積率の計算から除外されます。
直下床とは、すぐ下の階という意味合いで、2階建ての屋根裏であれば2階床面積の2分の1ということです。
高さが1.4ｍ以下のため天井は低く、用途は制限されてしまうでしょう。
しかし、空間を有効活用できる点はメリットとして大きいですね。
2分の1を超えてしまうと屋根裏収納やロフトではなくなり、建物が1階増えるという認識になるため注意が必要です。
建ぺい率が緩和されるケース
建ぺい率が緩和されるケースもご紹介しましょう。
〇角地の場合
角地にある敷地、またはこれに準ずる敷地で、特定行政庁の指定するものには、建ぺい率が10％加算されます。
角地緩和に該当する敷地は、下記の通り主に3種類です。
・街区の角にある角地
・道路に挟まれた土地
・公園・広場・河川などに接している土地
角地指定の基準は各自治体で異なりますので、個別での確認が必要でしょう。
〇防火地域内・準防火地域内にある耐火建築物の場合
下記を条件に、建ぺい率は10％加算されます。
防火地域内にある土地の場合、耐火建築物、または延焼防止建築物であること。
準防火地域内にある土地の場合、耐火建築物・準耐火建築物、または延焼防止建築物・準延焼防止建築物であること。
なお、上記条件は、合わせて加算することが可能です。
防火地域内にある耐火建築物で、なおかつ特定行政庁が指定した角地にあれば、建ぺい率は20％加算ということになります。
理想の家を建てるために知っておきたいこと
ここまで、容積率と建ぺい率についてお伝えしてきましたが、既にあなたの理想の家はイメージできていますか？
あらかじめイメージしておくことはもちろん大切ですが、それがあまりに突拍子もないと現実的ではありませんね。
家を建てるにあたって、最低限の決まりを知っておくことは、理想と現実を近づけるために必要なことと言えるでしょう。
容積率・建ぺい率以外の建築制限
家を建てる際、容積率と建ぺい率のみを確認しておけば良いかと言うとそうではありません。
その土地に住む人たちみんなが快適に過ごすためには、その他にも様々な制限が決められています。
ぜひ知っておいて欲しい基本的な制限をご紹介しましょう。
〇絶対高さの制限
容積率・建ぺい率に関わらず、建物の高さ上限を原則10m、または12mに制限。
主に低層住宅専用地域に適用。
〇斜線制限
建物の部分ごとの高さを制限。
隣接する道路や隣地、住宅北側への日当たりや風通しを確保するため。
〇日影規制
建物の高さを制限。
周辺エリアの日当たりを確保するため。
そのほかにも、自治体ごとに建物の高さの上限を定めている地域もあります。
これらの規制は全て大変奥深い規制のため、マイホーム購入に向け本格的に動き出す前から頭に入れておくと安心ですね。
容積率・建ぺい率をオーバーしたら？
容積率と建ぺい率をオーバーしたら、違法建築という扱いになります。
家を建てる場合、着工前に行政による審査を受けるという「建築確認申請」の実施が義務付けられています。
容積率・建ぺい率の要件を満たさない建物は、審査を通過することができません。
また、リフォームによる増築も注意が必要です。
増改築していく中で、容積率・建ぺい率がオーバーしてしまうということがあります。
違法建築物になると、銀行の融資や住宅ローンを利用することはできません。
売却も難しくなるので注意しましょう。
まとめ
容積率・建ぺい率は、快適な住環境を守るために作られたルールです。
そのため、住宅専用の土地こそ制限が厳しくなります。
容積率・建ぺい率によって、建設できる家の大きさが変わります。
また、隣家との距離が近すぎて日当たりや風通しが遮られたり、火事などの可能性が高くなったりといった不安を未然に防いでくれるのが、容積率・建ぺい率であることも理解いただけたのではないでしょうか。
容積率・建ぺい率を正しく知ることは、理想の家作りに向けた第一歩。
静かな場所で穏やかに暮らしたいのか、活気に溢れ便利な生活がしたいのか、日々の生活もイメージしてみると良いかもしれません。
ご自身の理想の家と生活をイメージすることで、必要な条件も見えてくるでしょう。
自身にあった容積率・建ぺい率が定められた地域を見つけ、理想のマイホームを手に入れてください。