1円も使わずに中古ワンルームマンションを手に入れ、家賃を年金にする不動産投資法（2021年版）

この記事は30代〜40代くらいのサラリーマンの方で、「不動産投資はしたいけれど、頭金が用意できなくて始められない」「不動産投資に興味はあるけれど、実はよく仕組みが分からない」という方に是非読んで頂きたい記事です。

記事前半では不動産投資の仕組みについてを解説します。

記事後半では、自己資金を最初一切使わずに、中古ワンルームマンションを手に入れる方法を紹介します。

不動産投資の仕組み・メリットは皆さんご存知でしょうか？

サラリーマンでも「大家さん」になって、家賃収入を得られるのが不動産投資です。寝ている間も家賃は日々発生している訳で、まさに不労所得とも言える収入が得られます。忙しいサラリーマンの副業にはピッタリです。

仕組みは極めてシンプルで、物件をローンで購入して、それを貸し出して家賃収入を得ていきます。

ポイントは月々のローン支払い額よりも、家賃として得られる額が上回るような物件を購入する事。

これにより、ローン支払い額を、貸している家賃で支払いができる事になりますから、「得られる家賃で、ローンを返済してもらえる」という状況を作ることができます。

例えば、東京23区内の駅から7分以内の築10年程度の中古ワンルームマンションを、物件価格2000万円、金利2.0% 元利均等返済の30年ローンで購入したとします。この場合の毎月の支払額は73,923円になります。

このワンルームマンションを毎月85,000円の家賃で貸し出すことが出来たとしたらどうでしょうか？　（東京にお住いの方ならお分かりですが、23区内のワンルーム、駅徒歩7分で家賃85,000円は相場だと思っていただけると思います。）そうです。貸している家賃で、なんと、購入したローンを払ってもらえる事になる訳です。

つまり、マンションを購入した費用を、貸している家賃で賄う事ができ、マンションを将来的に自分のものに出来る訳です。

実際には貸し出しに当たって、管理会社に管理を委託し、家賃の回収や、入居されている方との連絡などをお願いする事が一般的です。管理費は一室1,000円から高くても5％程度、上記の例なら、5%としても4,250円ですから十分毎月の収支はあっている計算になります。

こうして、貸している家賃でローンを支払い続けて、ローンを完済したらどうなるでしょうか？

上記の例では30年後、家賃85,000円から管理費支払いを引いた額＝約80,000円は毎月の収入になる計算になりますね。

例えばあなたが35歳のサラリーマンの方だとして投資用マンションを購入したとします。30年後の65歳、定年を迎える時に、毎月8万円の収入がプラスされると考えたらいかがでしょうか？

今、「年金だけでは老後の生活に足りない」という事がよく語られます。老後20年として、65歳から「足りない額は2000万円」という試算がありますが、上記の例で言えば、年額8万円×12ヶ月×20年間では合計1920万円になりますので、ほぼ足りないと言える額をカバーできる事になります。

さらに言えば、マンションを１つではなく２つ持っていたらどうでしょうか？　月額8万円ではなく16万円になります。３つなら月額24万円です。もちろん、投資用マンションをいくつ購入できるかは、現在の年収や年齢、借入額などの状況によって変わりますが、サラリーマンのかたで複数のワンルームマンションを購入している方は少なくはありません。

しかも、このマンションは将来売却することもできます。不動産は株式等と同様にインフレに強い現物資産と言われますが、例えば30年後に、値段が仮に半分に落ちていても1,000万円で売却できますし、もし、購入した額と同じ価格なら2000万円、さらに値上がりしていたらもっと高い金額で売れる訳です。年金で毎月収入を得るという選択肢ではなく、一括で売却してまとまった金額を得る事も出来る訳です。

この記事の事例は、購入時に築10年のワンルームを仮定していますので30年後は築40年ですね。今時、RC造りのマンションで築40年というのは普通ですし、今後は土地が少ない中で、コンクリート造りのしっかりした建物は建て替えずに長期的に資産価値を高めていく事が普通になっていきますから、しっかりした場所に購入しておけば、売却の点でも心配は少ないのです。

（ちなみに、新築のワンルームマンションは、売り出し価格が高く設定されているため投資対効果が低い事が多いため、この記事では中古ワンルームマンションを事例として紹介しています。）

どうでしょうか？　中古ワンルームマンションを将来のために１つ購入しておけば、将来月8万円の年金代わりになったり、売却する事で退職金のように使えるのが中古ワンルームマンション投資です。（もし、１つではなく、２つ、３つと購入できたなら、その効果はさらに増えていきます。）

しかも、ローン返済額は、家賃で賄っていますから、毎月あなたは購入費用を支払っていません。

もう１度書きますが、毎月ローンを支払わずに、不動産を手に入れる事が出来ている事になります。

さらに中古ワンルームマンション投資は、確定申告での所得税還付と、団体信用生命保険加入による生命保険効果を加えるとメリットは大きくなります。

まず、確定申告についてです。不動産所得は確定申告で給与所得と合わせて申告する事ができるので、うまく不動産所得が赤字になる申告となれば、所得税や住民税の還付に繋がり、実質の年間キャッシュフローを改善することも可能です。計上できる経費は、金利、管理・修繕費、その他不動産関係にかかる事業経費を計上し、所得を圧縮する事ができます。

また、中古ワンルームマンションをローンで購入すると団体信用生命保険にも加入できます。生命保険額は物件価格と同一で、保険料はローン費用から銀行が支払ってくれますから、この記事の事例なら、2000万円の生命保険に入っているのと同じ効果が得られます。その分、個人で入っている保険は解約しても良い訳ですので、ここもプラスに働きます。

どうでしょうか？　このような長期的なメリットがありますので、サラリーマンの方で不動産投資を行っている人は多いです。（かくいう私も、将来が不安になった事で不動産投資を始めたサラリーマンの１人です。）

ただし、ここまで不動産投資のメリットを記載してきましたが、当然、デメリットやリスクもあります。

実際に不動産投資を始める場合には、デメリットやリスクをよく理解して始める必要があります。

デメリットとリスクとして認識して置きたい事は大きく2つです。

１．購入時の初期費用

２．空室リスク

１つ目の初期費用は、購入の登記費用や頭金などがかかります。一般的に物件価格の２割程度はかかると思ってください。つまり2000万円の物件なら、400万円程度は自己資金が必要になります。

２つ目は空室リスクです。借り手がいなければ購入しているローンは、自分で支払う必要があります。一定期間、借り手がいない状況を想定して不動産投資は金額に余裕を持って取り組む事が必要になります。（退去が発生した場合の部屋の修繕費用や、新規借主の募集広告費用もオーナーの負担となります。）

不動産投資を始める場合は、この２つのリスクを十分に考慮し、しっかりと長期的な目線で計画を立ててスタートしてください。

ただ、もし、初期費用０円で購入できたらどう思いますか？　

また、空室リスクがなく保有できたらどうでしょうか？

あなたはこの投資を始めてみたいと思いますか？

実は、「初期費用」「空室リスク」を発生させることなく中古ワンルームマンションへ投資が可能な方法を見つけ出す事ができましたので、この後、ご紹介したいと思います。