22. リヴさんで建てたい！からの土地探し その2
リヴさんで土地を探しをスタートしたものの、駅近の古家付き物件は擁壁（ようへき）の工事費用がかかり、土地価格1,000万の予算オーバーで断念したマルコ一家。
(前回のブログはコチラ)
擁壁のあるお家は建て替え時もかなり工事費用がかかりそうですね。
我が家の営業担当、鶴亀さんも土地を探すときに「結構いい場所が売りに出るんだけど、擁壁（ようへき）で予算オーバーになるところが多いんだよね〜」と当時おっしゃってました。
戸建てを建てる時は、「地盤調査費用」も加算されます。
地盤調査費用。漢字からある程度予想つくかもしれませんが、建物がいくら丈夫でも、家の基礎となる地盤が弱ければ安全な住まいとは言えません。
当然、住まいを新築する際は、その土地の地盤が大丈夫なのか調べておく必要があり、土地を買ったら「地盤調査」という工程があります。
軟弱地盤と呼ばれるような、柔らかい粘土や砂できた地盤の上に家を建てると、地震のときに液状化したり、家の重さに耐えられず、家が傾く原因にもなったりするため、家を建てる前に地質改良を行うことになります。
ここで地質改良を行うとなると、100万円を超える費用がかかることもあるそうです。(我が家は調査した結果、地盤改良必要なしでした)
地盤調査の方法は色々ありますが、一般的な木造一戸建てを建てる場合の地盤調査は、先端がスクリュー状になった棒を回転貫入させて行う「スウェーデン式サウンディング試験（SS試験）」が一般的だそうです。
土地を買う前に地盤調査できればいいんですけどね...
土地を買って地主にならないと、その土地を掘る資格がないので、プラスアルファで費用がかかるかどうかは地盤調査次第。「掘ってみないと何とも...」なのです。
ちなみに、マンションとかでっかい施設に関しては、「ボーリング調査」が採用されるそう。支柱が太い分、支持層という固い地盤まで調査するため、場所によっては何十メートルも掘って調査を行うそうです。
土を採取し、土質を調べ、地下水位の深さや、どのような土の層で構成されている土地かetc. 詳しく調べてからマンションは建つんですね。
建物を建てるときは、こういう費用も建物価格とは別にかかります。
地盤調査が杜撰(ずさん)で、何年か後に建物が傾いてきたって事よくニュースになってますよね。建て直しとか最悪なので、マンションも戸建てもちゃんとした業者さん選びが大事ですね。
話が地盤の話に逸れたので、土地探しの話に戻ります。
我が家は駅近の土地...「便利さ」よりも、「家にいる時の快適さ」を重視する方向にしました。
・駅から多少遠くなっても、家の窓から見える景色は自然がいい
・家と家の間隔が少しでも広い方がいい
・二階建てで開放的なリビングが欲しい
この辺りが我が家にとっての優先事項でした。
条件を切り替えて探してみると、あれだけ「全然無いやん...」と思ってた広めの土地が予算内でチラホラでてくるではありませんか！
長岡京市は駅から遠くだったら、意外と広い土地を安くで購入できることがわかりました。（どの都市部もそんな傾向があると思いますが、長岡京市しか調べてないので一応長岡京市は、ということにします）
我が家の営業担当、鶴亀さんが案内してくださったのは3箇所。いずれの土地も擁壁のない、更地の土地でした。
1ヶ所目は長岡天神から少し山の方を上がったところにある海印寺エリアの土地でした。バス停から徒歩１分（家のすぐ横がバス停）38坪で1,800万。これに別会社の建築条件がついていたので、条件外し200万で、2,000万ちょっとで予算内の土地でした。後ろには畑と山が広がってて自然もいっぱい。西代里山公園もすぐのところでした。
以前案内してもらった駅近のの土地よりもずっとしっくりきました。
やっぱりスーパーの裏とか工業地帯よりも、山や自然が見える方がわが家にはしっくりくるな、と土地を実際に見てみて思いました。(駅近のブログはコチラ)
見に行った土地は3ヶ所でした。
ここの土地の懸念事項は手前の道路が「まぁまぁ車が通ること」です。
子どもが小さいうちは突発的にとびだしたりが怖いな〜と思っていました。
もう一つの懸念事項はその土地が「準防火地域」に該当してたことです。
「準防火地域」ご存知でしょうか。
防火地域・準防火地域とは都市計画法において「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として指定されるエリアです。
建物の密集地などは火事の延焼を防ぐために、建物に対して「防火性能のある材料」を使用しなければなりません。
外壁等、他にも防火性能のある物とか指定があるのかもですが、私たちが引っ掛かったのは窓です。「準防火地域」に該当するエリアは、「防火サッシ」を付けなければいけなかったことです。
「防火サッシ」は斜めに網が入ってる窓を想像してもらえたらイメージしやすいかなと思います。「防火サッシ」は斜めに網が入ってる窓を想像してもらえたらイメージしやすいかなと思います。見た目は慣れたら気にならなくなるのかな...とは思うのですが、防火サッシじゃない窓よりも高くつくのです！
窓も一箇所ならそんなにコスト気にしなくてはいいのですが、当然何箇所もつけるわけで、準防火地域外で建てる家よりもコスト増です。
海印寺エリアの2ヶ所目も「準防火地域」エリアに該当してました。
こちらは建築条件がない土地でした。
つまり、どこの施工会社で建ててもいい土地です。条件外しのお金もいらないし、広さも38坪程。
車がよく通る道路から一筋入った閑静な住宅街でした。
土地は3区画。既に1ヶ所申し込みも入ってました。
いいかもしれない...
ここの土地の懸念事項は、準防火地域なのと、「左右前後家と家に挟まれてる事」です。
ウッドデッキ もつけて過ごしたいとイメージしてたので、家の向かいも家、後ろも横も家だと、デッキをつけても視線を気にして外に出なくなりそう。
迷いますね...でもどちらの土地も自然が近くにある閑静な住宅地。環境的に悪くないので、保留でした。
そして最後に向かったのは、我が家が気になった土地。破格で提示していた建築条件つきの土地です。
何と、38坪で1,400万。前回のブログで38坪で2,500万〜で販売してたのに、何だこの安さは...大丈夫なん？訳あり土地かしら、でも気になる！案内してくださった土地の近所なので、一度見てみようと思った土地です。
我が家の土地探しの結論、どこになるんでしょうか？
次回もお楽しみに！