23. リヴさんで建てたい！からの土地探し　最終章

リヴさんで家を建てる！と駅近くの土地から、自然が多い土地を探し始めたマルコ一家。(前回のブログはコチラ)

前回を軽くおさらいすると2箇所土地を見終わりました。自然が近くにある閑静な住宅地、やっぱりしっくりきます。
ただ、「準防火地域」で防火サッシに余分な費用がかかるのが気になるー！
あと1箇所目は家の前が車通り多い事
2箇所目は家に囲まれてる土地なのが気になる！

そんな感じで3箇所目の土地に向かいました。

最後に向かったのは、我が家が気になった山沿いの土地。
破格で提示していた建築条件つきの土地です。
何と、38坪で1,400万台。前回のブログで38坪で2,500万〜で販売してたのに、何だこの安さは...大丈夫なん？訳あり土地かしら...でも気になる！案内してくださった土地の近くだったので、一度見てみようと思った土地です。

現地に向かうとびっくり。なんと、私の昔からの友達ゴボチハウスのど近所ではありませんか！よく遊びに行ってたので道も見覚えのあるエリアでした。(ゴボチの家のブログはコチラ)

たまたまですが、お向かいの土地が10年前にリヴの分譲地。営業担当の鶴亀さんのお客さんが建てたお家もあったので鶴亀さんにとっても馴染みのある土地でした。
土地は5区画。ここは「第一種低層住居専用地域」でした。

第一種低層地域...とか、SUUMOでも書いてあるものの、よく分かりませんよね。私たちは施工会社Aの土地講座で初めて知りました。(施工会社Aのブログはコチラ)
「第一種低層住居専用地域」とは、都市計画で定められた用途地域の一つです。他にも第一種中高、第二種低層住居専用地域など、たーくさんあります。

「景観地区」とかもありますね。京都市内なんかは歴史建造物も多いので、景観地区によっては屋根を瓦にしたくなくても景観条例でせなあかんとか、外壁は絶対白とか、細かい縛りのある地域もあるそうです。
家の外観で細かいこだわりがある方は、気になる土地が景観地区に該当してないかチェックが必要ですね。

我が家も長岡京の景観地区に該当してました。まぁ、市内に比べたらゆる〜い景観地区でしたが...これは軽く脱線する話なので、近々またどこかの家づくりにて。

第一種低層地域は、良好な住環境を保護するために、10mまたは12mの「絶対高さの制限」や、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離す外壁の「後退距離制限」などが定められています。
なので第1種低層住居専用地域では主に1～2階建ての低層住宅がゆったりと立ち並ぶような住宅街が形成されるケースが多くなっています。

周辺に建つ建物にも制限があります。第一種低層住居専用地域で建築できる用途建物は、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、兼用住宅（諸制限あり）、幼稚園、保育所、小・中・高等学校、図書館、一般浴場、老人ホームなどです。つまり店舗や事務所の建築は認められていないため、地域によっては買い物や通勤などに不便を感じることもあります。
逆にいうと、閑静な住宅街をキープできるエリアなんですよね。
我が家は賃貸で住んでた貸家のエリアは第一種低層住居専用地域ではなく家の間隔が詰まってました。音が聞こえるし狭いなーと思ってたので、家をゆったりした間隔で建てられる土地は我が家にとってこの制限はマイナスというより魅力的でした。

5区画のうち気になったのは区画の一番端っこの「旗竿地」です。
「旗竿地」。随分前のブログでも書きましたが、土地に形状が旗竿の形になってるんです。道路からは奥まってて手前に、家が建ってる感じの土地です。

この区画に面する道路はまぁまぁ車が通るので、道路に面した手前の土地は結構抵抗がありました。あと、犬の散歩連れで歩いてる人も多いので、敷地におしっこされたら嫌だ...
人通りがある道路沿いに家の生活を見られるのも何となく抵抗がありました。

旗竿地なら、車通りがあっても家を出てから道路までの距離があるので子どもの飛び出しのリスクも少ない。
家の正面から家の中の生活を覗かれることもない。
しかも竿部分の距離が長いので、車が2台分十分駐車できます。竿の土地で駐車スペースを確保できるなら、建物面積を多く確保できるやん！と思いました。

あとこの土地で魅力に感じたのは、周りに広がる景色です。住宅街なんだけど、その先に山と田んぼが広がっていて、その開放感が自然豊かでとても気持ち良かったのです。

長岡京市は大阪と京都の真ん中のベッドタウン。どこを探しても大体は家に囲まれてる土地が多いなー、家から緑が見える景色のあるお家はなかなか難しいのかなと思ってたので、住宅街の奥に広がる山と田んぼの景色は素敵！と思いました。

区画の隣は丁寧に手入れされた畑、また気になったの土地の奥のお家は庭があるので、建物の陰もなく抜けています。
少し山の傾斜に建っているので、遠くに京都市内も見えそう...夫きんちゃんが「2階をリビングにしたら京都タワー見えますかね？」と聞いてました。

お客さんの立場でめちゃくちゃ動いてくれる鶴亀さん。
10年前の鶴亀さんのお客さんのお宅がお向かいにあったので、お向かいの2階から、「京都タワーが見えるかどうか」を検証。写真まで撮って送って下さいました。
加えて、準防火地域でもなかったので、サッシも網入りじゃなくていいし...

ただ、ここの土地は建築条件付きの土地で、土地を所有してる施工会社がなかなか他社で建てさせてくれないところでした。
鶴亀さん的にもなかなか難しい会社だったので、最初は前向きじゃなかったのですが、京都タワーが見える！というあたりで良いかもしれない...とめっちゃノリノリ。

・土地の形状から、リビングも20畳以上取れそう
・駐車場2台駐車可能、そして緑が見えるお家

我が家の絶対条件はクリアしてたので、ここを申込みます！と翌日には連絡していました。

気になるのは土地の激安価格です。駅近くとはいえ割と近郊の土地は2500万からで売ってる土地が、1400万円。
なんせ、土地価格が相場よりも1,000万近く安い。

建築条件外し前提で申込・交渉したら、仲介会社の営業さんがお話してくださった条件は「条件外しは500万プラス」と言われました。500万も！！

条件外しで200万はザラに聞いてましたが、500万はなかなかの価格...最初は100万でも安く交渉してくれ！と思ってましたが、ほかの土地も同じorそれ以下の広さで2000万強の価格でみていて、相場の価格だったので納得でした。

ここの指定の施工会社さんで建てたら、土地価格は500万もお得に建てられるわけです。でもお得だからといって、床暖とか機能はそれなりについてるけど、「長期優良住宅」ではなく三等級のお家。
なので長い間条件付きで売り出していたけど、全然売れなかったそうです。施工会社的には土地を安く売ってでも、自分の会社で家を建てて本体価格で儲けたかったのですね。
でも家探しで目が肥えてる人にとったら見た目もそんなに...で長期優良じゃなかったら、「じゃあ結構です」となるわけです。

そもそも「長期優良住宅」って何？という話になるかなと思うんですけど、長期優良住宅にするには色んな認定条件があります。

〈長期優良住宅の認定基準〉
■劣化対策
構造躯体の耐久性は、100年ほど。劣化しやすい内装や外壁などは、もちろん途中でリフォームすることが前提です。たとえば木造だと、床下や屋根裏に点検口を設け、床下の高さを330mm以上にします。

■耐震性
めったにないような大きな地震があっても、基本的には損傷が少ないこと。ちょっとくらいはクラックが入るかもしれませんが、構造には影響なく、補修すれば暮らせるような、強い住まいです。

■メンテナンスのしやすさ
構造躯体は長持ちしますが、内装や設備は10～20年ほどで劣化します。この時、”簡単にメンテナンスができるか”というのも重要な基準になっています。どれほど将来を想定して設計されているか、ということも重要なポイントです。

■リフォームのしやすさ
「子供が独立した」「同居することになった」など、ライフスタイルが変わった時のリフォームのしやすさです。たとえば、マンションなら将来の間取り変更にそなえ、配管・配線に必要な天井高を確保していることが重視されます。

■バリアフリー対策
廊下や出入り口の幅を、車椅子が通りやすいように広めに設けるなど、将来のバリアフリーリフォームに対応できるよう考えられてるか。

■省エネ
断熱性や気密性など、省エネルギー対策がなされているか。断念性と気密性、めっちゃ大事。気密性悪くて寒かったら電気代かかってしゃーないです。

■居住環境
条例によって、過ごしやすい街づくりがなされているかどうか。

■居戸面積
2人暮らしの世帯なら、ある程度の広さが必要です。そこで、マンションは55平米以上、一戸建ては75平米以上という基準がもうけられています。地域の状況によって引き上げられたり、引き下げたりもするそうです。

■維持保全計画
屋上などの防水、給排水などの点検時期と補修内容を、あらかじめ計画しておけなければなりません。少なくとも10年ごとに点検を行います。

とまぁ分かったように書いてますが、私も今改めて知りました〜。笑
長期優良住宅じゃなくても、家づくりなら大事にしてほしいポイント満載じゃないですか？

そして長期優良住宅でお家を建てると国からローン控除や補助金も多めに貰えるんです。

所得税の住宅ローン控除が対象限度額が一般の家だと4000万なのが5000万に増えたり、不動産取得税の軽減、登記免除税等etc.
書き始めるとめっちゃ長くて難しい数字の話になるので割愛しますが(苦手なだけ)
とにかく国から出る補助金いっぱいあります。
(長期優良に建てるために本来価格もそれなりにコストかかるので、一概にどちらがお得かは言い難いのですが)
我が家は長期優良でデザインも好みで建てられるリヴさん一択でした。

土地の話に戻ると、近所のゴボチも長い事更地だったよーと言ってたので、ここは長い間「建築条件を外しません」の一点張りで売れてなかったみたいです。土地の仲介業者さんに夜と、実際に過去に条件外しで交渉したけど、どうしても外してくれなくて、諦めて違う土地を購入された方もいらっしゃったとか。

我が家も長いこと施工会社と土地探しでピッタリがなくてさまよってきたので、条件外しで建てられる！という事なら決断は早かったです。

再度、実際の土地価格を元に資金計画表を出してもらい、予算内で建てられるね！ということを確認。
我が家は正式に土地を購入し、土地探しは終了。家づくりへの第一歩を踏み出しました。

長いこと土地と会社選び・会社選びで彷徨いましたが、参考になったでしょうか？
めっちゃ長いこと書きましたが、結局慌てなくても、自分が探し始めたタイミングですぐ見つからなくても土地は絶対どんどん開拓されてくるので、営業さんがどんなに推してきても、自分たちの感覚でピンとこなければ決めなくていいです。

施工会社も同じ。我が家はなんとなく...ですが、乙訓に住むからには地元で頑張ってる・土地勘のある会社に立てて欲しいという思いと、空気感が合う人に立てて欲しかったのでリヴさんにしましたが、施工会社や建て方は沢山あるわけです。じっくり話を聞いて、建物を見て、自分たちはこんな家に住みたい！とワクワクする家を選んで欲しいです。

私たちも土地選び・会社選び、どちらもはっきりせず時間かかったけど、あーでもないこーでもないと迷走しまくった分、今は「こうすれば良かった〜」「家建て直したい」の後悔がびっくりするくらいありません。

素敵なお家を見つけたら「もっとデザイン性ある施工会社にしたら良かったのかなぁ？」「こんなところにも分譲地ができたんや！」と、新しい家や土地を見て思うことが無いことも無いけど、「結局、今の家が最高よねー！」という結論に落ち着きます。

それは「自分らしい家を建てたから」っていうのもあるけど、自分たちと同じ目線で一生懸命家を建ててくださったスタッフの皆さんのおかげも大きいかな、と思います。営業さんだけでなく、設計士さん、コーディネーターさん、お家を作る大工さん、電気や下水、たーくさんの方々。どの方も初めてお会いした方々でしたが、どんな些細な事でも聞いて下さり、どの工程も丁寧に作業して家を家を作って下さいました。
その工程を自分の目で見てるから、余計に我が家に対する愛着が増すんだろうなーと思います。

何もない土地に家を建てる事...紙で見てたもの・思い描いたものが立体的に形になっていく様は果てしなく感動するので...
色んな損得論を省いても、単純にマイホームは「買う」よりも「建てる」が圧倒的にオススメです！！

終盤、家バカ愛が爆発してますが...笑
このブログが一体何人の人の家探しに役立つかわかりませんが、「納得の家探し」少しでも役立てば嬉しいです◎

次回から家づくり始まりますよ〜！
お楽しみに！