国土利用法📖＃不動産🏠#重要事項説明📃＃不動産塾🖋
国土利用計画法においては、土地の投機的取引及び地価の高騰が国民生活に及ぼす弊害を除去するとともに、適正かつ合理的な土地利用の確保を図ることを目的として、『土地取引の規制に関する措置』を定めています。
土地取引の規制に関する措置は、全国に一般的に適用される『事後届出制』と、地価の上昇の程度等によって区域や期間を限定して適用される『事前届出制』である『注視区域』制度と『監視区域』制度、そして『許可制』である『規制区域』制度から構成されています。
🔴規制区域内における土地売買等の契約の制限
都道府県知事は、次に掲げる区域を、期間を定めて規制区域として指定します。
①都市計画区域のうち、土地の投機的取引が集中して行われ、又は行われるおそれがある区域及び地価が急激に上昇し、又は上昇するおそれがあると認められる区域
②都市計画区域外の区域のうち、①の事態が生ずると認められる場合において、その事態を緊急に除去しなければ適正かつ合理的な土地利用の確保が著しく困難となると認められる区域
⏺制限
規制区域内に所在する土地について、土地売買等の契約を締結しようとする場合には、当事者は、予定対価の額及び契約締結後の土地の利用目的等について都道府県知事の許可を受けなければなりません。
許可を受けた後に、予定対価の額の増額や利用目的の変更をして、当該契約を締結しようとするときも、同様です。
この場合の土地売買等の契約は、土地に関する所有権、地上権若しくは賃借権又はこれらの権利の取得を目的とする権利の移転又は設定（対価を得て行われるものに限る。）をする契約のことをいい、予約を含みます。
🔴注視区域、監視区域における事前届出制
都道府県知事又は指定都市の長は、地価が一定の期間内に社会的経済的事情の変動に照らして相当な程度を超えて上昇し、又は上昇するおそれがある区域を、注視区域として指定することができます。注視区域において、一定面積以上の一団の土地について土地売買等の契約を締結しようとする場合には、当事者は事前に都道府県知事又は指定都市の長に対し、予定対価の額、利用目的等を届け出なければなりません。
✅届出に係る事項を変更しようとするときも同様です。
🔴監視区域制度
都道府県知事又は指定都市の長は、地価が急激に上昇し又は上昇するおそれがある区域を、監視区域として指定し、監視区域内の土地取引の届出対象面積の下限を、都道府県等の規則により引き下げることができます。監視区域において、都道府県等の規則において定められた一定面積以上の土地について土地売買等の契約を締結しようとする者は、事前に都道府県知事又は指定都市の長に対し、予定対価の額、利用目的等を届け出なければなりません（事前届出制のしくみは注視区域制度と同様です）。
✅届出が必要な取引は、売買だけでなく、交換・譲渡担保・賃借権の設定なども含まれます。
