【収支計画編 第2話】収益シミュレーションはやっぱり簡単じゃなかった。。
おはようございます。今日も昨日に引き続き収益シミュレーションについて調べていこうと思います。
昨日調べた東急リバブル等のほかにも収益シミュレーションができるサイトはいろいろとありましたが、どのサイトのシミュレーションも入力項目が少なく、簡易なものが多いと感じました。
しかしその中で見つけたIRRによる不動産投資収益計算Excelシートという収益シミュレーションシステムが入力項目がとても多く、いろいろな想定ができて便利そうだと感じました。
まず購入年と購入価格を入力するだけで、購入価格によって変化する購入時契約印紙代や銀行金証契約印紙など購入時にかかる諸費用を自動で計算してくれます。（火災保険や地震保険料は自分で入力する必要があります。）また今まで見られなかった敷金の引継ぎという項目もありました。
次に固定資産税と都市計画税を計算するために土地と建物それぞれの評価額や土地の固定資産税課税評価額を入力する必要があります。まず固定資産税課税評価額の割り出し方を調べないといけなそうです。
東京都主税局によると土地の課税評価額は上の画像の計算方法で算出できるそうです。いまいちよくわからないですね。
基本的に課税評価額は土地の評価額の6分の1の額で、そこに負担水準というものを計算して100％以上であれば税額が下がったり、逆に100％未満であれば税額が上がったりするそうです。
負担水準＝前年度の課税標準額÷｛当該年度の評価額（×住宅用地等の特例率）｝×100
その他にローンの借り入れ条件や築年数などの物件の情報、管理費などの定期支出から売却予想額まで細かに入力することで、一年ごとの細かなキャッシュフローや、5年後10年後にいくらで売却するとプラマイが0になるのかなどが分かるようになっています。
累計キャッシュフローは楽待のシミュレーションでも確認できましたが、IRRのエクセルは様々な条件を細かく入力できるので、手間は多いもののいろいろな条件を想定して計算を行える点が便利だと感じました。
またGATE.投資シミュレーションというサイトも登録が必要ですが、4000万件のデータをもとに様々な角度からシミュレーションを行ってくれるそうで人気だそうです。様々な角度、、、どんな角度を想定すべきなのでしょうか。。
ざっと収益シミュレーションについて調べてみて、サイトによっていろいろなシミュレーションシステムがあることがわかりました。とくに入力する項目が多いものは簡単には慣れるまで時間がかかりそうです。
明日はシミュレーションを行うにあたり、どのような状況を想定すべきかを調べていこうと思います。
参考