【収支計画編 第4話】収益シミュレーションでこの項目は必要ないのか
おはようございます。今朝はコロナの後遺症のニュースを見ました。陽性から陰性に戻っても、ひどい倦怠感や味覚障害が残ることがあるそうです。そのニュースでは3か月間苦しんでいる20歳の大学生が取り上げており、若いから軽症で済むなんてことはないのだと恐ろしく思いました。
昨日は借り換えについて調べてみて、本当に得をするのかシミュレーションしてから行うことが大切だと分かりました。
いろんな場面でちょくちょく出てくるシミュレーションですが、以前10社の収益シミュレーターを比較した際に、それぞれのシミュレーターで「この項目ほしいな」「この情報は入力しなくていいのかな？」と思う点がありました。
今日はその点を解説していこうと思います。
東急リバブルや楽待など10社のシミュレーターにはどのツールでも必ず入力した項目と、ツールによっては入力欄がなかった項目がありました。
【必ず入力した項目】
・物件価格
・予定賃料
・ローンの借入期間
・ローンの金利
【ツールによっては足りないと感じた入力項目】
・購入諸費用（金額で入力か〇％といった物件価格に対する割合で入力）
・自己資金（頭金）or ローンの借入金額
・稼働率 or 空室率
・家賃下落率
・諸経費（維持費）率
・固定資産税
・都市計画税
・管理費
・修繕積立費
・その他の経費
・個人 or 法人
・所得税、法人税率
・大規模修繕費（何年後にいくらかかるか）
・平均入居期間と原状回復費
諸費用率は家賃収入の〇％と入力し、固定資産税や都市計画税をはじめ、もろもろの経費を含んで入力するものでした。
また入力項目にばらつきがあるようにシミュレーションの結果の項目にもばらつきがありました。だいたいどのツールでもローンの返済額や年間の手取り額、表面利回りや実質利回りは分かります。しかし下記の結果が出ないツールが意外とありました。
【ツールによっては算出されなかった項目】
・税引き後のCF
・返済比率
・ローン返済後の利回り
・投資利回り
・CFがマイナスにならないための最低家賃など
税引き後のCFなどは最終的に手元に残る金額であるのに、その大事な項目が意外となかったりします。どのツールでも表示される結果のひとつに「年間の手取り額」というものがありました。
これは家賃収入からもろもろの経費とローンの返済額まで引いた値なので、残りは手元に入るように感じますが、実際はここからさらに所得税などを引かれます。
そのため税引き後のCFまで見ていないと、実際に不動産投資をして通帳を開いたときに面を食らうことになるでしょう。
これは入力項目に「所得税・法人税率」がないところからつながっています。
このように入力項目に足りてない点があることで穴の開いたシミュレーションになってしまうことがあります。しかも結果の項目も足りていないため、なかなか気づきにくくなっています。
ほかにも、購入諸費用の有無はローン返済後の利回りに関係してきます。収益シミュレーションのやり方を説明するサイトなどでは「利回りは表面利回りじゃなく、実質利回りを見ること！」という言葉が良く見られますが、それだとまだ落とし穴が潜んでいるのです。
購入諸費用はその分を自己資金に上乗せしない限り、ローンの借入金額に上乗せされることとなります。
しかしローンの借入金額の増加が影響してくるのは実質利回りのその先、ローン返済後の利回りです。ここを注意せず実質利回りまで確認したからと安心していると痛い目を見ることになるかもしれません。
例えば、物件紹介サイトで物件価格450万円、満室時利回り9.33%と紹介されている物件を頭金300万円で収益シミュレーションを行うとします。
ここで購入諸費用のことを考えずにシミュレーションを行った結果、
表面利回り：9.40%
実質利回り：6.60%
ローン返済後利回り：3.40%
投資利回り：5.00%
となりました。次に購入諸費用45万円（物件価格の10％）を加えて頭金を変えずにシミュレーションすると、
表面利回り：9.40%
実質利回り：6.60%
ローン返済後利回り：2.40%
投資利回り：3.60%
と、表面利回りと実質利回りは変わりませんが、ローン返済後利回りは1%も変わってしまいました。
ローンの返済は支出の中でもとても大きな割合を占めるため、ローン返済後利回りまで見ないと本当に収益の出せる投資かは判断できないと思います。
また購入諸費用など小さな入力項目でもしっかりと考慮しないと大きな落とし穴になりうることが分かりました。
足りないと感じた入力項目と結果の項目をすべて加えたエクセルシートを作成し、シミュレーションをしていくうえで足りないと感じた項目を追加していくのがいいと思います。
参考
https://www.rakumachi.jp/property/investment_simulator#simulationMethod__anchor