【物件探し編　第8話】区分マンションを買うならこの8区

おはようございます。今朝起きると将棋の藤井聡太7段が史上最年少でタイトルへの挑戦を決めたとのニュースが。

将棋は詳しくないのですが、8日から挑戦する棋聖戦では棋士レーティング（対局の結果から棋士の実力を数値化したもの）１位と２位の頂上決戦となるそうです。これを機に見てみようかと思いながら家を出ました。

さて、今週は区分マンション投資で最も恐ろしい（と思われる）空室リスクを低くするには立地がとても重要！ということで、都内の大まかな特徴をざっと調べてきました。今日は一度振り返りまとめようと思います。

まず利便性抜群で賃貸需要はなくならないといわれていた都心５区（千代田、中央、新宿、渋谷、港区）。

ホームズの家賃相場では新宿区が一番安いがそれでもワンルームで9.84万円となっており、港区は15.04万円とその家賃の高さから逆に空室率が高いとの意見もありました。

また価格相場も新宿区の2311万円～港区の3343万円と高いため、利回りが低くなる点に注意しなくてはならないそうです。

オフィス街や大学の多い千代田区は学生やサラリーマンの需要が尽きなそうに感じていましたが、空室率は23区の中で一番が高かったです。反対に家賃も価格ももっと高いイメージのあった新宿区は空室率も高くなく、注目のエリアのように思われます。

港区も価格の高さゆえに簡単には手が出せないですが、家賃の高さに半比例して空室率は高くなく注目したいエリアだと感じました。

都心5区の注目は新宿区と港区。

続いて下町エリアと呼ばれている城東エリア（台東、墨田、江東、江戸川、葛飾区）です。

城東エリアは都心よりの3区（台東、墨田、江東）は家賃相場が9万円強、価格相場が2000～2200万円と客付けがうまくいけば都心5区よりも利回りを見込めそうです。

江戸川区と葛飾区の2区は家賃相場が6万円程、価格相場も900～1000万円と利回りは23区の中でもトップクラスに高い。しかしアクセスの点など利便性はほかの区よりやや劣ると言われており、空室率は少し高めな上の3区よりも高めな印象でした。

墨田区と江東区は近年も開発が進んでおり、有楽町線が豊洲から住吉まで通るようになるなど交通における利便性の向上も注目のポイントとなっているそう。下町感のある商店街など生活に必要な施設が充実している点も注目できそうです。

城東エリアの注目は墨田区と江東区。

城北エリア（豊島、足立、文京、板橋、荒川、北区）は家賃や価格も区ごとにばらつきがあり、ターゲットも単身者からファミリー層までエリアごとに分かれていました。

そのなかでも注目だと感じたのは北区と板橋区です。

北区はJR線の走る駅が都内最多であり、地下鉄などもとっているため都心まで都心まで30分以内と利便性はとても高い。
特に赤羽は都心から少しだけ離れて住環境の良い街としてとても注目されているそうで、再開発の進んでいる王子も今後注目だそうです。
家賃相場は7.18万、価格相場は1835万円となっています。

また池袋まで10分の成増駅のある板橋区は、都心にも出やすく、駅周辺のスーパーなども充実しているため利便性の高い地域と言えそうです。

板橋区は人口の増加も見込め、家賃相場は7.1万円、価格相場は1383万円と都心に比べて手を出しやすいことから注目したいです。

城西エリア（中野、杉並、練馬、世田谷区）は区の中でも単身者向けのエリアとファミリー向けのエリアがはっきりと分かれていると感じました。

その中で区分マンションの需要が見込めそうだと感じたのは中野区です。

企業だけでなく大学もある中野区は、丸ノ内線の直通運転開始により乗り換え不要で新宿や池袋とつながり、交通の利便性も高くなったことから注目されているそうです。

家賃相場は7.54万円、価格相場は1585万円と北区と似たような価格となっています。

城西エリアは中野区に注目したいです。

23区最後の城南エリア（品川、太田、目黒区）は3区とも交通の利便性も高く需要の見込めそうな地域だと感じました。

特に品川区はオフィス街だけでなく、戸越銀座商店街をはじめとした商店街も充実しており、都心へのアクセスもいいことから賃貸需要は高いと言われているそうです。

オフィス街の面が強い大崎地区ではさらに再開発が行われており、大崎駅は山手線の始発・終点駅となっているため、通勤ラッシュのある朝でも座って通勤できることから人気だとか。

家賃相場は10.11万円、価格相場は2487万円と都心価格に戻ってきました。しかし空室率は言うほど高くなく、注目のエリアと言えそうです。

城南エリアは品川区に注目です。

最後に23区外の地域は吉祥寺駅周辺や三鷹駅周辺など、いくつか賃貸需要のありそうな地域は見られました。

しかし23区外の物件は空室率の高さなどから金融機関の融資がおりにくいらしく、初期の自己資金が多く必要になる傾向にあるそうです。

そのためうまく客付けできれば高利回りで運用できるものの、すこし難易度の高い地域だと感じました。

以上、都内の賃貸需要の特徴を簡単に調べてみて、以下の地域が区分マンション投資では注目できそうだと感じました。

・新宿区
・港区
・墨田区
・江東区
・北区
・板橋区
・中野区
・品川区

次回は一度実際に物件を探してみようと思います。

参考