【融資編 第7話】金利を下げる借り換えはいいこと尽くしなのか
おはようございます。前回は繰り上げ返済の種類やメリット・デメリットについて調べてみて、資金計画を調整しやすいメリットや、キャッシュが少ないと金融機関の評価が低いなどのデメリットが分かりました。
繰り上げ返済は元本を減らすことでローンの総返済額を少なくしますが、それ以外にもう一つ少なくする方法があります。それはローンの借り換えを行って利率を小さくする方法です。
今日はローンの借り換えは誰でもできるものなのか、借り換えによっておこる不都合はあるのかなどを調べてみようと思います。
「不動産投資 借り換え」「区分マンション投資 借り換え」と検索してみました。
すると、ローンを借り換えるメリット・デメリットについて解説しているサイトが多くヒットし、だいたいどのサイトでも話されている内容は同じでした。そこでわかったことをまとめようと思います。
そもそも借り換えとは
不動産投資における借り換えとは、当初の不動産投資ローンを受けた金融機関とは別の金融機関が売りに出しているローンに乗り換えることを言います。
借り換えのメリット・デメリット
メリット
・金利が低下することで、利回りが良くなり月々の返済額や総返済額が小さくなる
⇒他社のより金利の低いローンに借り換えることで、うまくやれば数十万～数百万円得をすることができます。借り換えで得られる大まかな金額は下記の式であらわあすことが出来るそうです。（しかしここから違約金などの諸費用を引く必要があるので注意）
借り換えで得られる金額＝（現在のローンの残額×金利差×残りの借入期間）/２
・大手の金融機関に乗り換えることができると信用力が上がる
デメリット
・違約金や手数料がかかる
⇒ローンを借り換える際には元のローンを一括返済しなければなりませんが、この時に「一括繰り上げ返済手数料」というものがかかります。
また元のローンの借入先と新たなローンの借入先が違う金融機関の場合、元のローンの抵当権抹消登記と借り換えローンの抵当権設定登記の2つの登記について、それぞれ登録免許料と司法書士報酬がかかります。
さらに、新たなローンを組むことになるので印紙代や保証料など、ローンを組む際に必要な諸費用が必要となります。
・金利が安くなっても融資期間が短くなれば、総返済額は減るが月々の返済額は増える
・新しい金融機関がいいパートナーになってくれるとは限らない
そのため借り換えを行うときはどれくらい特になるのかと、どれくらい費用が掛かるのかをシミュレーションして確認することが大切となります。
また安定した収入を出せていなかったり、ローンの返済が滞っていたりすると金融機関からの信用力が一気に低下し、融資を断られることも多いそうです。
ちなみに一般的に借り換えが有利に働く目安とされているのが、
・借り換えローンとの差が1%以上あるとき
・ローンの残債額が500万円以上あること
・返済期間が10年以上であること
の3つを満たしていると有利に働くといわれているそうです。
借り換えについて調べてみましたが、借り換えは新たないい条件の金融機関を探す必要や諸費用など大変な点も多く、金利が少し安いからと軽く行ったりできそうにないと感じました。
また元のローンによってはそもそも借り換えできないものなどもあり、まず自分の状況を調べることが大切だと思いました。
参考