【収支計画編 第3話】シミュレーションで想定すべき不確定要素とはなにか
おはようございます。もう梅雨になり今朝は朝から雨予報でしたが、どうやら土曜日まで降ったり止んだりを繰り返すそうですね。体調に気を付けて生活していきたいです。
さて、昨日おとといと収益シミュレーションを行うためのツールを調べてきました。なんとなくキャッシュフローや売却の時期の確認などが重要だと分かりましたが、実際に空室率はどれくらいを想定すればいいのかなどまだシミュレーションを行うのは難しそうです。
今日はシミュレーションで想定するべきパターンを調べていこうと思います。
シミュレーションの目的はもちろん投資が成功するかどうかを判断するための材料にすることです。そのため様々な状況を想定して、それでも成功すると思える結果を出す必要があります。出来るだけ最悪の場合も想定する必要がありそうですが、具体的にはどの項目にどのような数値を入れればいいのでしょうか。
「不動産投資 シミュレーション 想定パターン」で検索をかけてみました。
いくつかのサイトを拝見しましたが、どのサイトも金利上昇や家賃下落のリスクなど、不確実な点を様々なパターンで想定し、それでもキャッシュフローがマイナスにならない計画を立てることが重要という内容が多かったです。
また返済元金が減価償却費より大きくなるデッドクロスの時期にもキャッシュフローをプラスにすることが大切だと書いてありました。
では、不確実な点とは具体的に何が挙げられるのでしょうか。
・稼働率
・金利の上昇
・家賃の下落
・災害などによる急な修繕費
・いくらで売却出来そうなのか
などが挙げられると思います。
稼働率
稼働率は多くのサイトやシミュレーションで80～90%で計算するのが一般的。また中古のマンションは過去の入居率のデータと現在の周辺の物件の空室率を参考にするのが良いと書かれていました。
金利の上昇
金利上昇リスクは各金融機関の金利の幅を把握し、「何%上昇したらキャッシュフローはいくら減る」というやり方で計算していく方法が進められていました。金利は融資が下りる直前までわからないことが多いそうなので、様々なパターンを想定する必要があるそうです。
家賃の下落
家賃の下落は年間1%ずつ下がっていく想定でシミュレーションをしているところが多いそうです。これも中古ならば過去のデータと、できれば周辺の物件の家賃の情報を参考に出来ると精度が上げられると思います。
災害などによる急な修繕費
災害などにより急に必要になる修繕費は、調べてみても「いくらで想定」みたいな情報は載っていませんでした。これは「損害の規模ごとに○○を修理するにはいくらかかる」と想定していくしかないのかと思います。
売却時の想定
物件の売却は一般的に建物の価値は時間の経過とともに下がっていくことと、キャッシュフローも年月が経つにつれて悪化していくことを想定したうえで、いつ売るのかを考えることが重要だそうです。
売却価格は利回りがベースとなって決まるそうなので、「いついくらで売ればキャッシュフローがこれくらい残る」といった売却専用のシミュレーションを行う必要があるそうです。
調べてみて、シミュレーションを行うにあたって想定するべき数値は不動産のプロである不動産会社の人や実際に運用している大家の方に聞かないとあってるかどうかもわからないと思いました。
また正確なシミュレーションを行うためには一軒一軒の詳細な情報から、周辺物件の情報まで必要で、物件探しはものすごく時間がかかると感じました。額が額なので当然かもしれませんが。。。
この物件は気になるから詳しく調べてみようと思うには、サイトのどこを見ればいいのでしょうか。一軒一軒資料請求するしか道はないのか。明日はそこを調べてみようと思います。
参考