【物件探し編　第9話】価格？利回り？結局どこを見ればいいのか

2020年6月8日 12:16

おはようございます。今朝のニュースで持続化給付金が法人の大家さんは給付対象になるが個人事業主の方はならないとやっていました。まだまだ先過ぎる話ですが法人化についてもいずれ勉強してみようと思います。

さて先週は東京の区ごとの特徴を調べて、気になる8区をピックアップしました。今日は試しに港区で物件を探してみようと思います。

ところで物件はどのように探せばいいのでしょうか。とりあえず「不動産投資　購入　港区」と検索をかけてみました。

すると、東急リバブルをはじめ、楽待、住友不動産、ホームズや初めて名前を聞くビーエフエステートという不動産会社の物件紹介ページが出てきました。

大体どのページも物件の検索条件を設定する欄があり、その横に物件が並んでいます。パッと目に入るのは物件の外見、価格と利回り、住所と駅から何分などの交通情報で、その下に築年数や専有面積、構造が書いてありました。

さらに物件をクリックすると、部屋の間取りやリフォームなどの物件の現状、管理会社名や管理費、修繕積立金がいくらかかるかなどの詳しい情報が出てきます。また利回りのところには簡単な収益シミュレーションが用意されているところが多かったです。

しかしこの収益シミュレーションもサイトによっては条件に空室リスクや購入時の諸費用などが入っていなかったり、金利がとても安くなっていたりするところもありました。

物件を比べるために収益シミュレーションの条件（どのくらいの稼働率で、金利はいくらで、等）を決める必要がありそうです。

またオーナーチェンジ物件（入居者がいるまま物件の売買を行う）物件も結構あり、この入居者のかたがいなくなった際に家賃を下げる必要が出てくると利回りも下がるため注意が必要だと感じました。

ここまで見てみて、正直どの物件がいい物件なのかいまいち分かりません。物件の基本情報は空室リスクを考えるうえで必要だと思うのですが、実際に「どの条件がどれくらい空室を生んだ」などの例がないと判断できないと思いました。

収益シミュレーションを見れば投資が成功しそうかどうかは少しだけ想像できそうですが、いろいろなシミュレーションを試して周到に考えないと手を出せないと感じました。

また物件自体はどこで見つければいいのか。「不動産投資　物件　探し方」と検索してみると、大体下の5つの方法が出てきました。

・ポータルサイトで探す

・不動産会社を訪問する

・情報誌や広告を見る

・競売物件を確認する

・知り合いに紹介してもらう

競売物件は難易度が高いと感じました。ネットと不動産会社で物件を探し続けながら信頼できる不動産会社を見つけることが今できることかと思います。また現在大家さんとして運用してる人とつながりを作ることも大切だと思いました。

まだまだいい物件かどうか判断する基準がないことがわかりました。明日はいろいろな収益シミュレーションを調べてみようと思います。

参考

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