【出口戦略編 第２話】不動産は何年持ったら売却するべきか
おはようございます。九州の大雨が止まりませんね。ただでさえ大変であろう避難所生活にコロナがあるのはとても恐ろしく思いました。首都直下がいつ来てもおかしくない今、東京も人ごとではありませんね。
さて前回は物件を持ち続けるつもりでも売却の想定をすることが大切、そのため売却できるかと言う目線で物件を選ぶことが大切だと分かりました。また一般的に売却を考えるタイミングがいくつかあることも分かりました。
今日はもう少し売却について調べていこうと思います。前回売却の際の選択肢に長期譲渡と短期譲渡がありました。まずはその違いについて見てみます。
「不動産投資 長期譲渡 短期譲渡」と検索し、幾つかのサイトを回ると下記のことが分かりました。
長期譲渡と短期譲渡とは物件の所有期間によって売却した際の売却益にかかる所得税と住民税の税率が変わるというものです。
この売却益とは下記の計算で求めることが出来ます。
売却価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除＝譲与所得（売却益）
取得費とは物件の購入代金や購入時の仲介手数料や陶器の費用など、その物件を取得に要した費用のことをいいます。物件購入後に改装している場合には、改装費用の追加も可能です。
ここで注意が必要なのが経過年数に応じて減価償却費を差し引かなければならないことです。また取得費が不明の場合や、実際の取得費が、売却価格の5％相当額と少ない場合は、売却価格の5％を概算取得費とすることができるそうです。
譲渡費用とは、物件を売却するために直接かかった仲介手数料や印紙税、名義書き換え料などのことをいいます。
そしてここで算出された譲渡所得にかかる税率の違いによって所得税と住民税の額が変わります。物件の所有期間が5年以下の場合には「短期譲渡所得」、5年を超える場合には「長期譲渡所得」となります。
この所有期間とは物件を譲渡した年の1月1日において5年経っているかどうかで決まります。そのため例えば2014年3月26日に購入した物件を2019年12月31日に売却した場合は短期譲渡となります。
また相続・贈与で引き継いだ土地建物は前の所有者の所有期間をそのまま引き継ぐことができるそうです。
では長期譲渡と短期譲渡でどれくらい税率が変わるのかというと、
短期譲渡所得
所得税：30.63％
住民税：9％
計：39.63％
長期譲渡所得
所得税：15.315％
住民税：5％
計：20.315％
と、およそ2倍ほども変わるのです。
これだけ聞くと5年以上所有してから売却するほうが絶対に得なように思えます。しかし物件を所有するのにも固定資産税や維持費などの費用が必要なこと、また一般的に物件は築年数が浅いほど高く売れることから短期譲渡の方が手元に多くキャッシュが残ることもあります。
ちなみに売却益が出なかった場合には譲渡所得税はかからないそうです。
売却するにもかかる税などいろいろ調べる必要があるのだと分かりました。前回も学んだようにいつ売ればいくらで売れそうなのかを把握しておくことが重要だと思います。
明日は売却のシミュレーションについて調べてみようと思います。
参考