【運用編　第1話】運用するまでわからなかったリスクはあるのか

五月なぎさ

おはようございます。最近は寒い日が続きましたが、今週いっぱいで雨の日は終わりそうですね。晴れるのはうれしいですが、暑い夏はなるだけ家の中で過ごしたいものです。

さて、今日は一度不動産の運用について調べてみようと思います。結局のところ自分で物件を所有して運用するまでは不動産投資が成功するかどうか分からないものです。

それでも出来るだけ始める前に考えられるリスクには対処したいと思うものですよね。以前に基礎編第２話で区分マンション投資を行う上でのリスクを調べ、空室リスクやら家賃下落やら様々な失敗の要因が出てきました。

では、実際に不動産投資に失敗してしまった方は必ずそのどれかのリスクを見誤ったからなのでしょうか。実際に運用してみるまでわからなかったリスクはないのでしょうか。今日はその点について調べてみようと思います。


「不動産投資　始めるまでわからなかった」「区分マンション投資　失敗して分かったこと」と検索してみました。

すると、現役大家さんや元大家さんが自分の失敗を基に投資のメリットデメリットを解説している記事や、いろんな大家さんの話を聞いて失敗っしている大家さんの特徴を紹介している記事などがありました。

その中で気になったものを紹介しようと思います。


１．不動産投資に失敗している人の共通点はフルローンに近い融資を利用していること？

「不動産投資は自己資金が少なくても始められる投資」とメリットのように語られることの多いフルローンですが、ある大家さんが言うにはフルローンは失敗のもとだそうです。

ただ区分マンションよりも金額の大きなRC造マンション一棟や木造アパート一棟をほぼフルローンで借りた場合が多いそうです。確かに返しても返してもなかなか無くならないフルローンで大きな金額の建物は収益がぐらついたら毎月大きな持ち出しになり、さらに物件が好ましい値段で売れなかったらと思うと恐ろしいですね。

しかし比較的金額の小さい区分マンションでも似たようなことは起こりうるわけで、やはりある程度の自己資金と返済計画の確認は重要なのだと思いました。


２．入居者が孤独死をして、物件から人が離れてしまった

いわゆる事故物件となってしまったパターンですね。特に単身の高齢者が増加している今、入居者の確保のためにはその層も考えるべきなのかもしれません。保険について調べた際には入居者がなくなった際に、そこで生まれる損失なんかを補償してくれる保険も出てきていました。

管理を任せきれるのも不動産投資の魅力の一つですが、入居者の選定を行ったり、入居者の管理を行う管理会社もしっかり選ぶことが大切だと分かる事例ですね。

以前調べた管理状況悪化リスクはあくまで建物に対してでしたが、これからは入居者に対しても何らかのアクションが必要になってくるのかもしれません。


物件選びなどと比べると軽く見られがちな管理会社選びがのちの不動産運用に大きく影響してきたり、フルローンのようなメリットだと思っていたものが実は危険だったりと考えることは尽きないと思いました。

「マンションは管理で買え」というように管理を軽く見てはいけませんでした。

明日は繰り上げ返済について調べてみようと思います。


参考



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