未収賃料が発生した場合はどうするか。

こんにちは🙂むらりです。

本日は、賃料の滞納に対する対応についてまとめました。

まず、大前提です。

■自力救済の禁止

自力救済とは・・・法的手続きによらない実力行使
なんのこっちゃですよね笑

例えばこんなこと。
入居者に許可を取らずに、以下のようなことをすることです。
・鍵を変えて、部屋に入ることができなくすること
・室内の私物を勝手に処分すること
・勤務先等に連絡をして督促すること


こちらに違反をすると、逆に不法行為として損害賠償請求をされる可能性や、住居不法侵入罪や器物破損罪を問われる可能性があるので、注意しましょう。

■弁護士法の遵守

これらの行為を行うと、弁護士法に抵触する恐れがあります。
・内容証明郵便
・裁判所に訴訟申し立て
・借主との立退き交渉

管理の方式によっては、抵触しません。
●管理受託方式
貸主に代わって、管理業者が自己名義で督促をすると、弁護士法違反となる。
●サブリース方式
サブリース会社自身が貸主なので、弁護士法違反とならない。

つまり、オーナーに代わって行うのではなく、サブリース会社が自己の契約に基づき、直接行うことは認められている。

■誰に請求ができるのか？

・とにもかくにも、"借主"
・連帯保証人
・借主の相続人
・借主と同居している配偶者（「日常家事連帯債務」による）

■回収業務の流れ

●滞納理由の調査
信頼関係が破壊されている場合、契約解除をすることができる。
・収入低下による何ヶ月もの滞納
・長く慢性的な滞納
・不良入居者による滞納
・夜逃げや無断転貸による滞納

●催告（早く払えー！と言うこと）
書面が望ましいが、口頭でもOK

●内容証明郵便／公正証書

■それでも支払いがされない・・・

●少額訴訟

簡易裁判所で1日で審理が完了し、即判決が言い渡される訴訟。
・60万円以下の金銭の支払い請求であること
　※金銭に限定されているので、明渡し請求は❌
・同一の簡易裁判所で、同一の年に10回を超えて少額訴訟による審理はできない
　※債務者が異なる場合でも❌
・訴える際に、少額訴訟による審理・裁判を求めることを述べる

・上級の裁判所に改めて判断してもらう「控訴」はすることはできない
・同じ裁判所にもう一度判断してもらう「異議申し立て」はできる

●強制執行

まだ支払いがされない。いよいよ強制執行・・・。

・債務名義を得る
強制執行を基礎付ける文書のこと。
「直ちに強制執行をします」という旨が記載されている公正証書など。
↓
・執行文の付与
裁判所が「強制執行しても良いよ」と言わないとできない。
↓
・強制執行へ

細かい話ですが、破産手続きをしていたり、免責されることもありますので、
必ずしもこの通りには進みませんが、概要はこのような感じです。

今日はここまで。

むらり🙂