765プロライブシアターについていろいろ考えてみる
アイドルマスターミリオンライブ！シアターデイズ(以下ミリシタ)の舞台となる「765プロライブシアター」(以下シアター)。普段からこの世界に入り浸っている人ならばモデルとなった豊洲でのアイドル達との日常を夢想するものですが、どうにも副業の仕事柄このシアターが実在するならばどのようなものなのかが気になってしまいました。ここでは妄想てんこもりと片手間に調べた資料をもとに、無粋な部分も含めて実際だったらどうだろうかと書き連ねるメモになります。
それっぽいことばかり書きますが私自身は素人なので誤りはたくさんあると思いますので、ご容赦ください。
シアターの土地
劇場の立地のモデルはゲーム内の描写から江東区豊洲の現在「がすてなーに」がある場所にあることがはっきりとしています。
地図上に適当にだいたいのシアターの範囲をマッピングしてみましょう。
たぶん予想される建物の大きさより一回り大きい気がしますが、だいたいこんなもんでしょう。普通であればこの土地の公図と登記簿を法務局にとりにいくのがいろいろ考える上では一番なのですが、さすがにできないのでオンライン上で見れる範囲でいろいろ見ていきます。
まずは毎度おなじみの東京都の都市計画情報を見てみます。
消防法的にはすぐ横が公園だからなんとでもなりますね。建築基準法の接道は駐車場部分も含めて南側の道路でとればいいでしょう。…とかではない問題がありますね。「がすてなーに」部分がかかってる地区計画の水色の網掛けエリアが予定地を分断してしまってます。先行きが怪しくなってきました。添付されている地区計画(pdf)をいろいろ見てみましょう。
公図でみれば一発で分かったと思うのですが、シアター敷地の南半にあたる「がすてなーに」の立地は豊洲六丁目、北側の海沿いが豊洲二丁目と大字をまたく立地だったんですね。写真でみると一体で開発されてるように見えてる部分でしたが、航空写真でじっと見ると(いわれてみれば…)という違いがある気がします。
なにより「がすてなーに」の立地はこの地区計画でいう2-1街区なのですが、ちょうどシアター予定地を分断してる境界に海上公園界とあります。もし高木社長からこの土地で！と頼まれてこれを見たらひっくりかえって「無理でしょ！」って言い返してたと思います。海上公園だったんですね。ここ。
最初にみた都市計画情報で豊洲公園にあたる部分が都市計画公園の緑の網掛けがかかってますが、シアター予定地の海沿いは掛かっておらず、少し安心していたのですが、調べると豊洲公園は江東区が管理する公園でシアター立地の北側は東京港埠頭株式会社が管理する春海橋公園の一部でした。
海上公園と都市計画公園なにが違うんだ？と改めて考えると東京都海上公園条例を本当に流し見した感じ港湾法が多少かかわるぐらいで管理上での実際はあんまり変わらんだろうとは思います。たぶん東京都の管轄が都市整備局じゃなく港湾局なんだろうなとは思います。
副業の本業(？)ではないので勝手な憶測なのですが、既に公園指定されてる土地上に明白に公園施設の範疇でない建物を建てるのはかなり難しいのではないと思いました。高木社長の政治力を感じますね。
地区計画に戻って2-1街区の建築物に関する事項を見てみましょう。
まあよくある感じだなとは思うのですが、建築物の敷地面積の最低限度が3000㎡で最高高度が20mでした。屋上の階段室部分がちょうど5階相当にあたり、20mの最高高度どうかな？と思ったのですが、ただしがきの建築基準法施行令を見たらたぶん大丈夫っぽいです。
最低面積3000㎡だとシアターは小さくて40m×75mぐらいでしょうか。→普通に敷地面積と建物面積を間違えていました。
シアターの権利
シアターの予定地が2分されてるのは上述しました。海沿いの土地が公園であるから東京都の土地であるならば、道路沿いの南側の土地は「がすてなーに」の東京ガスなんでしょうねと「東京ガス 豊洲」などと入れればすぐに出ました。 チームラボプラネッツ、豊洲PIT、IHIステージアラウンド東京なども土地部分は東京ガスの持ち物で借地として利用させているようです。加えて豊洲市場が出来上がるころのタイミングで換地を行っていたので公図相当の図面が東京都のホームページにありました。 これを見ると「がすてーなに」だけでなく住宅展示場などで貸し出している土地部分も含めて豊洲六丁目１０３番地で一筆の土地だったんですね。豊洲はもともと東京都の公共ふ頭部分と有明側に東京ガスの工場があったのでそこの換地でそれなりの土地を取得できているのではないかと思います。
765プロはシアターの建設にあたり東京都、東京ガスから土地を購入したのでしょうか？正直うーんと思います。公園用地の取得の難しさはもはや考える余地もないことですが、臨海部では多くがそうであるように、事業用定期借地権を設定して建物部分だけ用立てしたのではないかと思います。単純に土地の取得込みで百億のケタの資金が必要でしょうし、765プロにそこまでの現金あるいは与信があるでしょうか…？
話はそれますが、豊洲について調べていて知ったこととして、ららぽーと豊洲も元々の工場の所有者だったIHIの借地で運営の三井不動産は200億で購入したのですね。ららぽーとほどじゃないにせよ購入は相当の資金が必要となると思います。
土地は借地としても建物もそれなりの資金がかかりそうなものですが、もしかしたらこれも765プロだけでは難しく、特定目的会社の所有にして不動産証券化で用意してたりするんじゃないかなあと勝手に想像しています。このあたりは今まで書いてきたこと以上に素人なので詳しい方の想定を色々聞いてみたいです。
おわり
ここまではシアターの立地についていろいろ妄想を重ねていましたが、考えるきっかけになったのはやはりアニメ化でシアターの描写が増えたことです。当初は描写の中からシアターの間取りを色々考えていたのですがそこから発展してそもそもの立地について考える中でこのnoteができました。いつかシアターの間取りについて運営事情やらを夢想したものを反映したものを書き上げることができればいいなと思っています。