【住宅】ローン特約をつけての契約

銀行からの融資が引けていないものの、
物件は押さえたい為、契約に進むことになりました。

え？ローン決まってないのに契約できるの？

と私も思ってましたが、
ローン特約を使えばできるんです！

ローン特約とは（chat GPTから引用）
不動産売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの融資を受けられなかった場合に、契約を無条件で解除できることを定めた特約です。

通常、不動産の購入者は物件の代金をローンで支払いますが、ローンの審査が通らなかった場合にそのまま契約を進めることはできません。このようなリスクを回避するため、ローン特約が設定されていると、買主はローンが通らなかった際に違約金などの負担を負うことなく契約を解除することができます。

具体的な内容としては、以下のような点が記載されることが多いです：

1. **ローンの内容**: 借入先、借入額、金利、返済期間などの条件。
2. **ローン承認の期限**: この日までにローンの承認を得られなければ契約を解除できるという期限。
3. **解除の手続き**: ローン承認が得られなかった場合の解除手続きや通知方法。

ということで契約してきました。

人生初めての契約です。（ちょっとワクワク）

契約の流れと、メモしときたいことだけ記載しておこうと思います。

契約前にいくつか確認ポイントがありましたので
不動産屋に掛け合い下記3点は整理できました。

・建物インスペクションによる調査
　→さくら事務所という、住宅診断専門の会社さんにお願いして調査を依頼しました。
　結果、特に躯体については大きな問題がなくとても良い状態ということがわかりました。
　（既存図を見ても、小さな住宅とは思えないようなごつい杭も入っている。。）

・私道の位置指定について整理を依頼
　→私道の終端が有耶無耶だったので整理を依頼。契約時の重要事項説明にはしっかりと端部の説明をお願いしました。

・隣地建物越境や、検査済証がないことに対する値引き交渉
　→希望金額までは行かなかったものの、200万ほどの値引き交渉が実現しました。
　　（これはもう少し強気に交渉しても良かったかも。。。）

不動産売買契約書

まずは契約書ですね。
名前を書いて押印する部分があるアレです。
ここで勉強になったこと2点記載しときます。

①登記簿謄本に載っている面積が、確認申請時の面積と違うことがある

今回の建物は1階店舗、2階〜3階住宅で、そもそも1階と2階以上が
登記が別でされています。
同一建物内で登記が分かれている時は、
それぞれの面積に、「内法」面積を記載するようです。
内法と言うのは、壁の内側から内側、で測った面積なので
実質の広さになります。

確認申請で提出する面積は「壁芯」と言って壁の中心で面積をとるんですが、
登記でとる場合には、部屋扱いになるからか「内法」面積で記載されます。
つまり小さくなります。

これは間違いではないとのことでした。

②特約

この条文が無茶苦茶大事とのこと（これは事前に勉強してました）。
ここで、ちゃんと「ローン特約」がつけられているか確認します。
大事なことは主にここに書かれている！と思って全部目を通しました。

重要事項説明書

契約書には記載されない、物件の詳細な情報をここで説明してもらいます。
ザクっと、内容を列記しておいてみます。

登記記録の内容確認

登記簿謄本というのを一緒に確認しました。
所有権の移転や、抵当権等、今までの土地の履歴を見ることができます。
登記簿の面積と、確認申請時の面積に大きな差がないか確認することが必要です。

今回の建物では、登記簿面積＞確認申請面積となっていることは事前にわかっていましたが、

都市計画法、建築基準法の制限

この土地の用途地域や法的な事項を説明してくれます。

私道に関する負担等に関する事項

道路には公道と私道があります。
今回の土地は公道私道どちらにも接していて、自分の建物の給排水関係、ガスも含めて
公道からとっているので特段問題がありませんでした。

これが私道側からとっている場合、私道は基本持分があってみんなで管理しているものですので
工事をする際には、私道に関わる敷地に対して工事の許可が必要です。
また、私道に埋設してあるインフラのメンテナンスについても
みんなでお金を出し合って修理する形になるので結構面倒です。

これは、要確認事項ですね

設備関係

なんの設備がどこの道路側から来ているか、確認できます。
ここで気づいたんですが、今回の建物元々は店舗併用住宅だったので
水道や電気は２階以上と①階は別で引き込み、メーターも別でした。

それが、今回売主がリフォーム業者で
建物全体を住宅として売り出す関係で
なんと、別系統はやめてしまったとのこと。

よ、余計なことを。。。。笑

また戻すにはお金がかかることが判明しました。

なんか諸々含めてテンションは下がってまいりました笑

確認申請　取引条件

なんだか疲れてきましたので割愛します。笑

ちなみに今回の建物は
確認申請は出しているけど検査済証がない建物。
最後の検査を受けていません。
しかし、これはこの年代の建物にはよくみられるので
銀行などの扱いは特段問題ないです。

契約についてはこんな感じです。
ちょっと硬い内容になってしまいましたが
記録しときます。