【住宅】悠々自適、東京に住みたい人必見！選択肢5選！
これまで、東京に自宅を持つことを目標に、
賃貸併用住宅の中古物件購入に向けて動いていましたが、
先日契約が白紙になりました。。（笑）
興味のある方は今までの記事を見て頂ければと思います。
このタイミングで、初心に帰って
各選択肢を整理・精査するために「創造系不動産」さんにお邪魔して話を聞いてきました。
建築と不動産の間を模索されている不動産会社で、素敵な会社です。
不動産と建築の間の価値を求めてらっしゃいます。
素敵な建物を建てたい、でもお金の話もしっかりとしてくれる。
そんな会社様です。
その内容も踏まえて、選択肢を整理したいと思います。
東京にお住まいで色々な選択肢を考えられたい方は
私の経験と今の知見を共有させてもらいますので、ご参考まで。
※逆にもっと有意義な情報や、違っていることなどあればコメントなどで教えていただけるとありがたいです。
まずは自分達の固定費を考えて、自宅に当てられる金額を考えてみよう。
みなさん、4大固定費が何かわかりますか？
家、車、教育、保険、になるらしいです！
私は食費！とか、光熱費！とか言っちゃいましたがこれは変動費とのこと。
それらにかかっている金額が、世帯年収の35%以下になるように抑える
方向で考えます。
共働きの場合には25%くらいを目安に。
車、教育、保険の金額を出して、全体が年収の25%になる場合の
住宅の金額を出します。
それが、住宅にかけられる金額のおおよその目安になります。
ちなみに、住宅ローンは、ざっくり年収の8.5倍くらいがmax。
私たちの場合は
車 ：シェアカー 12000円/年（東京なら車は絶対いらない派！）
教育：実質0だけど、将来を見越して100万としておく
保険：40万くらい
として、計算してみました。
住宅に対する自分たちの希望の整理
私たちは
①東京に住みたい！
②自分たちで設計（基本）したい！
③ワクワクする家がいい！
④一つの家を買ったらずっと住むイメージではなく、住み替えたい。
なので、流動性の高い方が良い！
⑤車はいらない
が家に対する希望です。
ですので、東京で家を持つ前提で選択肢を並べています。
①駅近新築マンション
パワーカップル向け、1億レベル
なので、毎月の支払いは30万レベル。。（信じられない笑）
【メリット】
・忙しい共働きに嬉しい駅近。駐車場、駐輪場などもあり。マンションは流動性が高く、都内駅近であれば、後々売る時にワンチャン上がる可能性も少しある。（期待はしないほうが良い）
・資産性重視するなら、あり。毎月30万は貯金箱に一部入っている感覚でよければあり得る。
【デメリット】
・新築は、ディベロッパーの利益、広告費などがガッツリと売値に乗っているので、割高感が少しある。
・夢がない（これは私見です🧐）これは趣味嗜好によりますが、小さな箱で出来合いの住宅。。。感が私にとっては物足りなさがあります。
・管理費・積立修繕費が高い（4、5万くらいはざら）
②築古マンションリノベ
少し金額を落として、都内に住める。
6000万程度〜から狙える
仮に7000万だとすると、金利0.4%で月々18万程度（＋管理費、修繕積立費）
旧耐震（1981年）以前の建物は銀行により取り扱いがない場合があるので、
注意が必要ではあるが、旧耐震以前であれば価格はぐっと落ちる。
マンションは築20年を超えると価格変動が緩やかになるので
築20年から40年程度が価格が変動しにくい範囲なのでおすすめとのことです。
リノベ費用は昨今のご時世を加味すると1500万程度はかかる（※どこまでやるかにもよりますが）。
【メリット】
・価格を抑えることができる。
・リノベをすることで自分好みの空間にカスタマイズすることができる。
・流動性が高い（売りやすい）
【デメリット】
・築古ではあるが、結構値段はする。
築古に抵抗がある方はあまり良くないかもしれない。
・こちらも管理費・修繕積立費がかかる。
これが安すぎる場合は要注意。しかるべき時に修繕積立金が足りず修繕できない建物
である可能性もある。しっかり菅理されている建物かどうかは確認が必要。
③賃貸併用住宅（住宅ローン）
パワーカップルなど、借入金額が大きく狙える人にはおすすめ。
全体金額は1億超えるが、家賃収入との差引で月々10万支払いくらいを狙える。
ただ、流動性が低いので、ある程度ずっと持っていて月々の支払いを抑えたい人向けである。
【メリット】
・毎月の支払いを減らすことができる。（月々10万くらいを狙える）
・都内で土地付き1棟ものが手に入る。
【デメリット】
・流動性が低い（売りにくい）。
賃貸併用住宅を買う人は少なく、また投資用物件としては利回りが低すぎるため、投資家も買わないという現状。
・近隣トラブルなどがあるかも（これは管理委託会社に任せればある程度回避可能ではあるが、ゼロという確証はない）。
安心を取るためには、できれば貸す部分は単身ではなく夫婦などを狙った方が安心感やトラブルを避けられる方向ではある。30平米くらいにするなど、ただし利回りは下がる。
・住宅ローンを使用する場合は2パターン、
①全体面積の1/2以上を自宅面積にする。（この場合全体に住宅ローンが利用できる
金利は0.7%〜1%程度）
②自宅部分は住宅ローン（金利0.7%〜1%、投資部分は事業用ローン2%程度）ただ、
この場合は賃貸部分は自己資金を求められる可能性が高いので仮に建物が6000万
程度だとして、3、4千万くらいの自己資金がないといけないことになる。
④賃貸併用住宅（事業用ローン）
③の賃貸併用住宅のデメリット、売りにくいというところを解消するためのパターン。
つまり、完全に事業として建物1棟を建てて、その一部に自分が住むというパターン。
こちらだと、事業用ローン（金利2〜3%）でしっかりと利益が出る建物でないとそもそも銀行からお金が借りれない。相当ハードルが高いがしかし実現すれば理想の形。
もちろん、素人が安易に手を出していいレベルのものではない。
【メリット】
・不労所得が入る。
・都内で土地付き1棟もの、しかも小さいマンションみたいなものが建てられる。
・自宅部分を貸した時に想定される利回りを、投資案件レベルに高く設定できれば
売りやすい（投資家にも刺さる）。
【デメリット】
・自己資金が鬼のようにいる。土地値くらいはキャッシュで買えないと銀行がお金を貸してくれない。つまり都内でやろうとしたら5000万〜1億のキャッシュがいる。笑
貯めてる間に人生終わるやん笑
・建物を作れる会社も限られてくるので、業者選定がすごく重要。情報力なども必要。
⑤自宅は賃貸のまま、そのほか不労所得を得るための不動産投資
もはや、自宅は買わない方がいんじゃない？のパターン笑
好きな場所にいつでも移動できる方がいいし笑
それで、不動産投資を別でやるってのはどうなのかしら？
【メリット】
・自宅の場所はどこでもいい。賃貸で考えれば良い。
・不労所得を得るための不動産投資は都内でなくても良いので、
不動産投資としての初期費用のハードルは下がる。
（しかし、都内以外はこれから相続が激化して中古物件があまりまくる現状があるので、地方都市の土地や建物が無価値化する恐れはあるので、ちゃんと場所のリサーチなど徹底する必要がある）
【デメリット】
・不動産投資になるので、知識がとっても必要。情報力も必要。
あらゆる面でリスクがある。
・知らない土地でやるなら時間も取られる。
私たちの結論
本当は④をやりたいです！面白そうだし
でも、お金が足りない！無理だ！
私たちは、④をやれるフィールドにまだ立っていないということがすっごくよく分かりました。
今の私たちの希望に合っていて現実的な選択肢、、
②に決定しました〜！！！笑（また、変わったらごめんなさい）
賃貸併用住宅をやると決めて動いていましたが、
その中でぶち当たった、流動性の問題。。
私たちは、いくつか住み替えたいんです。。
いろんな家に住みたいし、いろんな素敵な住宅をつくりだしたいし、、
ですので、流動性がある程度高い②が身の丈に合った選択肢かなと。
②を選択して、その間に少しずつ貯金もします。
あとは、単純に自己投資、自分のキャリアアップや独立についても考えて
自分を高めていく、お金の管理を考えていく、
ってことをしっかりとやっていきたいな、と感じたところです。
その上で、
あわよくば、④⑤狙っていきたいです！
ってな感じで、一旦まとまったのでした。