【住宅】賃貸併用住宅　続　〜見積りしてみた〜

賃貸併用住宅（もしくは投資用の建物）を探し求めておりまして、経過を記載しておこうと思います。

賃貸併用住宅についてまじめに考えて土地、建物規模の目安をつけました

引き続き賃貸併用住宅について考えております。土地、もしくは中古物件を探すときにどんくらいの規模を探せば良いのかなーと目安をつけるためにも、真面目に考えてみました。

＜自宅に必要な面積＞60平米〜70平米
今の賃貸が60平米、2LDK、ただ、狭いのと２部屋現時点ではいらないということで、扉を取っ払って（ちゃんと復旧します。。笑）1LDKとして使用しています。子供が今0、5歳なので、小学生に上がったら、自分のテリトリー的な場所は作ってあげたいかなーと思っているので、広さとしては60＋7平米くらいがminかなと思っています。
ただ、これは単純に面積で考えた場合で、一度今の住宅の使われ方を棚卸しして、どんな行為が行われていて、何が必要なのかなってのは考えたいなと思っています。
これはまた、別のノートで書こうかなと。
なので、60〜70平米くらいを目安で探そうと思ってます（ただ、ロフトつけたり面積の工夫すれば55くらいでもいける気もしている。。）

＜賃貸部分について＞1部屋25平米〜40平米
1ルーム賃貸は都内に溢れかえっていると思うし、回転率も高くなる、それよりは若い夫婦だったり、小さい子供がいる夫婦だったり、家で仕事もしたいのでちょっと広めが希望だったり、そんな都内に住んでいる方々へ賃貸を考えたいなと。そうすると25平米〜40平米＋ロフトくらいで考えたいと思っています。

＜ローンについて＞住宅部分が50%以上の必要あり、→総面積は120平米〜140平米くらいで！
賃貸併用住宅は、建物の床面積の半分以上が自宅部分でないと住宅ローンを組めず、投資用ローンになってしまって金利がドーンと上がるので、自宅部分以下の面積で賃貸を計画する必要があります。自宅を仮に60平米とすると、賃貸部分は30平米✖︎2くらいかなと、自宅70平米なら、賃貸は35＋35、なので、ざっくりですが、建物としては120平米〜140平米程度を目指します！
坪換算すると、36坪〜42坪くらい。
建物は、今までの常識的にいうと、安い木造なら100万/坪くらい、ハウスメーカーだともっと高いと思いますが、、RCなら150万/坪くらいかなと（※この見識が全く見込み違いであることに見積もりを取って気付かされます。。。。。！）

＜土地について＞車はカーシェアなので、車庫不要、旗竿地が狙い目
高さ制限が厳しい住居系用途地域なら、70平米〜80平米
準工業、商業地域なら、50平米〜

建物の大まかな大きさが決まったので、それを建てることができるポテンシャルの土地を探します。120平米〜140平米を建てることができる土地。
探しながら、ふむふむなるほど、と自分の中である程度パターンが整理できたのでそれを記載しておこうと思います。

・住居系用途地域について
　土地には、都市計画で行政に決められている用途地域があります。第一種住居地域とか、ああいうものですね。用途地域ごとに建てる想定の建物があって、大体住居系の用途地域は主に住宅が建てられる想定なので、建蔽率、容積率、高さ制限が厳しいです。（ここでは、それぞれの説明は割愛します、ネットで調べれば私よりもわかりやすい説明がたくさん出てきますので、、）
大体、建蔽率60%、容積率200%、第2種高度地区、の組み合わせです（私が狙っている場所だけかも、、都市計画全体にはあまり詳しくないもので）。
注意するのは、容積率200%とうたっていても、全面道路が4mの場合は160%になります。安い土地は大体前面道路4mなので160が多いです。
容積率160%だとすると、120平米建てるためには土地面積が75平米以上ないと立たないですね。なので、住居系でいうと70平米〜80平米くらいの土地を狙うべきかなと。

・準工業、商業地域について
こちらは住宅以外も建つ想定なので、建蔽率、容積率、高さ制限が緩いものが多いです。建蔽率70%、容積率400%、第3種高度地区みたいな組み合わせ（ただし、こちらも前面道路は注意、4mの場合容積率240%）
その場合には土地の面積が小さくても高さを積むことで建てられます。

＜ローンについて（借りれる金額の把握）＞
不動産業者さんにお願いして、借りれる限度額を聞きました（ペアローン）。
ペアローンは離婚したら最悪の事態に陥るとか言いますよね笑
そういうリスクはちゃんと把握しておかなきゃなって感じですが、とりあえずなるほどマックスそれだけ借りれるのねと把握。

土地探し開始！

ネット上の検索で条件を入れて、毎日毎日ヒットを探す日々。。
しかし、東京の地価高いねー、どうしちゃったの！？
実は自宅の賃料も上がっています。
これは、ちょっと目標金額に対して厳しいかも、、と思い出した矢先、
いい感じの土地発見！
早速プランを作ってみました。

平面図

断面図

とりあえず、早さ勝負なので、細かいことは気にしない！
どしろーとみたいな断面書いてごめんなさい！笑　ただ、木造に関しては本当に素人です。

見積り開始！

ザ・ハウス　さんというサービスを以前利用したことがあり、またお願いしました！
いろんな工務店さんとの間を繋げてくれるサービスで、こちらがどういう趣味趣向かを聞いてくれて、マッチングしてくれます。
いろんなサービスがあるのね、、とびっくり。
さらに、近所に地場の工務店があって、赤ちゃん連れて突撃しました！笑
工務店は、ザ建築の現場の人みたいなおじさんたちが迎え入れてくれて話を聞いてくれました。。感謝感謝。私、建築系のあの泥臭ーい頑張ってるおじさんたちすごい好きなんですよね。人間力で勝負してる感じ笑。なんか話してる時は癒された時間でした笑

土地を見つけて、見学して、見積りをお願いするまでに1、5週間、できれば1週間くらいで概算お願いしたいです、とお伝えして、、
結論、土地は、ネットに晒されてから2週間で売れてしまいました。。。ガビーん。
相手は、ハウスメーカー。あいつらすごいスピードでお金とプランを出しやがる。。。

ということで結論買えませんでしたが、こちらはこちらで色々と問題があったり、勉強になったことがあるので取り急ぎ列記させてもらいます。

見積りの結果

まず、土地ですが、なぜ安いかというと、大きな道路に面しておらず私道に面している土地でした。さらにその私道の先の道もセットバックしきっていないので狭いんですね。そんな土地なので、施工が相当困難とのこと。だから安いんですね。

私たちは木造とRCの見積りをお願いしました。

まず、木造の場合、3階建て以上なのでその場合にはおそらく地盤改良、もしくは杭を打つ必要があるだろうとのこと。それを実施するための機械を搬入するのに少なくとも2mくらいちゃんと道がないと難しい。
土地が接している私道は、私用のバイクとか置いてあったり諸々で最悪機械が入らない可能性があると。
さらに、今回の地域は「防火地域」。3階建以上だと木造も耐火建築物にしなければいけないのでコスト増です。しかも搬入路が狭く、トラックも入らないので
ななななんと、木造でも170万/坪　するとのこと。

RCでもお願いしましたが、RCは施工不可であろうとの見解でした。（ちなみに今のRCの相場は180万〜200万、安くても）

ということで、結果的にうちは買えなかったので売れてしまっても良いのですが
色々と問題点が見えてきました。

学んだこと

1：スピード感高めないとハウスメーカーに勝てない！！
2：第一希望のエリアでの購入はむっっちゃくちゃ難易度高い！あと収支合わない！
　　中古物件のリノベの方が良いかも。
3：もはや、自宅と投資用物件は分けて考えた方が良いかもしれない！
4：不動産業者は人を選ばないといけない！普通に高くて全然良くない土地ばっかり勧めてくる。地場の不動産業者は声をかけておくと良いかも。

と、今やるきをなくしている最中です。笑
とりあえず、やったことは無駄ではないと思いますので、記載してまた土地を眺める日々を送ろうかと。