鑑定評価が必要な場面とは？
こんにちは。
不動産鑑定士の丸山です。
不動産鑑定士の仕事は「鑑定評価報告書」という不動産の価格や賃料に関するレポートを発行することです。
しかしながら、このレポートが必要な場面がイマイチ理解されておりません。
そこで本日は、鑑定評価の必要な場面について説明します。
１．売買
必要性：☆☆☆☆★（証券化：★★★★★）
基本、必要ありません。
売買の際に価格が気になる方は不動産会社数社にヒアリングすれば済む話です。したがって、わざわざお金をかけて鑑定評価書を取る必要はありません。
ただ、たまに鑑定評価額が知りたいという方からご依頼を頂くことがありますので★（一つ）とさせて頂きました。
当事務所では１件１８万円（税抜）から引き受けております。
なお、証券化にかかる売買の場合には必要となりますので、★★★★★になります。
２．賃貸
必要性：☆☆☆☆☆
不要です。
部屋を借りる際にわざわざレポート取りませんよね？w
店舗や事務所といった事業用不動産についても同じです。
したがって、★ゼロでございます。
３．財産分与、遺産分割
必要性：☆☆☆★★
基本的には不要です。
これも時価を知りたい場合には不動産会社数社にヒアリングすれば済む話です。ただし、売買時以上には求められることが多いので、★★とさせて頂きました。
依頼者は弁護士あるいは司法書士の先生です。直接ご相談を頂く場合や、財産分与や遺産分割が生じた際にこれらの先生を介してご依頼を頂くことがあります。
なお、当事務所では１件１８万円（税抜）から引き受けております。
４．相続、贈与
必要性：☆☆☆★★
こちらも基本的には不要です。
と言いますのも、相続や贈与に伴う不動産評価額は、鑑定評価額よりも低くなることが多いため、鑑定評価を取る必要がありません。
ただし土地の形が不整形であったり、接道条件が著しく悪かったり、過少な面積の土地などは鑑定評価を取った方が相続税が安くなる場合がございます。
依頼者は、地主様及びこのような土地を相続した方、あるいはその税理士先生からです。
なお、当事務所では１件１８万円（税抜）から引き受けております。
５．M&A、事業承継
必要性：☆☆★★★
上記の場合には、必要な場面が多くなります。買収する企業が不動産を保有している場合には、鑑定評価書による鑑定評価額が時価と判断されるからです。言わば根拠資料として取って頂きます。
またM&Aや事業承継をする際には、建物が会社名義、土地が社長個人の名義と言うケースが多々あります。これらの権利を整理するためには幾らで売却するかと言う根拠資料が必要になりますので、鑑定評価書を取得されることがございます。
依頼者は、M&A会社様、公認会計士或いは税理士の先生になります。
当事務所では１件１８万円（税抜）から引き受けております。
６．特殊な売買（同族間売買、借地権、底地、隣接地）
必要性：☆★★★★
同族間売買であれば、鑑定評価を取らなくても済みますが、例えば銀行からお金を借りて購入する場合などは銀行が「鑑定を取ってください」と言うケースがあります。
借地権や底地、あるいは隣接地の売買は、価格の根拠となる判断材料が乏しいため、鑑定評価を取ることをオススメします。基本的に交渉は難航しますが、根拠となる価格が第三者によるレポートであれば、価格に対する信頼性が増す事になります。
依頼者は、地主様或いは不動産会社様、税理士及び司法書士の先生になります。
当事務所では２５〜３５万円（税抜）で引き受けております。
７．賃料を増額したい、或いは減額したい
必要性：★★★★★
必ず鑑定評価を取る事をオススメします。鑑定評価は賃料の評価額も算定できます。賃料の改定は交渉なので、増額したいオーナー様、或いは減額したいテナント様いずれもその根拠となる資料を備える必要があります。
したがって、なぜその賃料を希望するのか、と言う根拠資料にお金を支払う事になりますが、お金を支払っても結果的にペイできる可能性が高いです。
例えば、オーナーから２０％の増額改定を要求された場合、テナント様が鑑定評価を取る事で５％増に抑えることが出来れば、結果的に１５％得した事になります。
それに賃料は毎月の固定費用になりますので、１５％安くできた場合には鑑定評価にかかる費用を支払っても損はしません。
このように投資的な考えで発注していただけると幸いです。
依頼者はビルオーナー様、不動産会社様或いはテナント様になります。
なお、当事務所では１件３５万円（税抜）から引き受けております。
８．立退きを迫られた時
必要性：★★★★★
こちらも賃料の改定同様に取る事をオススメします。と言うより必ず取った方がいいです。
現在、都内の不動産市況はバブっているため、既存のビルを取り壊して新しいビルを建て替えたいオーナーさんが増えております。
その場合、オーナーさんから「立退料を支払うから出て行ってもらえないか」とテナント様に相談することになりますが、オーナーさんの提示額をそのまま鵜呑みにすることは結果的に損をする可能性が高いです。理由は少しでも低い金額で出て行ってくれたらラッキー、と思っているからです。
このような場合、立退料に関するレポートを取る事でより多くの立退料をもらえる可能性があります。つまり鑑定費用を支払っても結果的にペイできると言う事です。（ただし、賃料滞納などの債務不履行がある場合には立退料が発生しないので意味ないですが）
依頼者は立ち退きを迫られているテナント様になります。
なお、当事務所では１件３０万円（税抜）から引き受けております。
因みに私に依頼したテナントさんは、当初の提示額より３倍の立退料が貰えましたので、この実績をこれからウザいくらいアピールしていこうと思いますwwww
是非、立退料の相談は当事務所まで！！wwww
・・・はい、以上、如何でしたでしょうか。
鑑定評価が必要な場面をご理解頂けたでしょうか？
まぁ、結論何が言いたいのかと言いますと・・・
鑑定のお仕事は丸山に発注してくださいwwwww
って事です。
その際の連絡先はこちらまで。
mail@maruyama-res-office.jp
それでは今日はこのへんで。
有難うございました。
丸山